Nghiên cứu cách tính thuế bán đất theo giá thị trường
Theo cách tính này, cơ quan thuế sẽ không thu thuế theo hợp đồng mua bán đã công chứng nữa mà sẽ tính thuế chuyển nhượng đất theo bảng giá đất hàng năm, được xây dựng theo giá thị trường. Cơ sở của việc này là theo dự thảo luật đất đai sửa đổi sẽ bỏ khung giá đất để xác định giá thị trường.
Theo đó, các địa phương sẽ được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất và hoàn toàn có thể tự quyết định bảng giá đất có phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mình hay không.
“Tôi ủng hộ phương án này vì tính hợp lý của nó”, PGS. Nguyễn Quang Tuyến – Chủ nhiệm Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết.
PGS. Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội
Theo ông Tuyền, thực tế có nhiều trường hợp người dân khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở khi ký hợp đồng công chứng thường kê khai giá mua bán thấp hơn giá chuyển nhượng. thực tế. Lý do là để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước ở mức thấp hơn.
Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng cơ quan thuế đã “siết” việc kê khai giá khi chuyển nhượng bất động sản. Vì vậy, đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường không khác gì so với thực tế đang diễn ra.
Đánh giá về ý kiến này, PGS.TS. TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết, theo Luật thuế TNCN có quy định trường hợp người nộp thuế kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá của UBND tỉnh thì cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá. . Trường hợp giá ghi trên hợp đồng cao hơn giá đất thì cơ quan thuế sẽ xác định giá trên hợp đồng.
Tuy nhiên, lần này, Bộ Tài nguyên và Môi trường dưới góc độ quản lý nhà nước về đất đai, đề xuất đưa ra quy định không tính thuế đất theo hợp đồng mua bán mà căn cứ vào bảng giá đất thị trường hàng năm tại các địa phương. Lệ làng. (sửa đổi) sẽ quán triệt đầy đủ tinh thần của Nghị quyết 18.
“Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý đầy đủ và rộng hơn cho việc quản lý đất đai theo phương thức kinh tế. Đây cũng là sự bổ sung, tích hợp giữa Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân”. , Ông Tuyến nhấn mạnh.
Bất cập trong kê khai giá đất
Với việc bỏ khung giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng sát với giá thị trường và đây là cơ sở để tính thuế đất trong thời gian tới. Bởi lâu nay vẫn xảy ra tình trạng khi kê khai, nộp thuế, nhiều người chỉ dựa vào bảng giá đất thấp mà cơ quan chức năng đưa ra. Trong khi giá mua thực cao hơn nhiều, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Trước thực trạng này, thời gian qua, các cơ quan chức năng đã có nhiều giải pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Đặc biệt, Bộ Tài chính kiến nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương, phối hợp với cục thuế điều tra, xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, nhằm răn đe, ngăn chặn và thu thuế cho ngân sách Nhà nước.
Gần đây, tại một số tỉnh phía Nam xảy ra tình trạng kẹt xe trong việc giải quyết hồ sơ đất đai khi siết chặt việc kê khai chuyển nhượng bất động sản (Ảnh minh họa)
Bên cạnh hiệu quả tích cực là tăng thu ngân sách thông qua rà soát hồ sơ chuyển nhượng bất động sản 2 giá, hoạt động này cũng đang nảy sinh nhiều bất cập. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc khó xác định giá trị thực của bất động sản. Do đó, số lượng hồ sơ tĩnh ngày càng nhiều, gây khó khăn cho cả người dân và cơ quan thuế.
Anh Tùng, một nhân viên môi giới bất động sản nhiều năm kinh nghiệm cho biết, thời gian gần đây, nhiều khách hàng của anh cũng bị trả lại nhà khi giá nhà không sát với giá thị trường.
“Hiện nay, khi nộp thuế, người dân sẽ kê khai giá giao dịch theo khung giá đất của Nhà nước ban hành, tuy nhiên, nhiều trường hợp đã bị trả lại do Chi cục Thuế phản đối. Tuy nhiên, theo quan điểm của Nhà nước thì sao. là giá thị trường theo quan điểm của Nhà nước, người dân thường không hiểu ”, ông Nguyễn Quốc Tùng nói. Giám đốc Kinh doanh Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Phú Hưng cho biết.
Thực tế thời gian gần đây tại một số tỉnh phía Nam đã xảy ra điểm nghẽn trong xử lý hồ sơ đất đai khi siết chặt việc kê khai chuyển nhượng bất động sản. Tổng cục Thuế yêu cầu Cục Thuế các địa phương không trả lại hồ sơ, không gia hạn giải quyết hồ sơ theo quy định dù có nghi vấn giá kê khai thấp hơn giá thực tế.
Làm thế nào để xác định giá thị trường?
Như vậy, có thể thấy, việc xác định đâu là giá thị trường đang là điểm nghẽn trong thời gian qua để việc tính thuế sát với thực tế giao dịch. Về giải pháp cho vấn đề này, theo PGS.TS. GS.TS Nguyễn Quang Tuyến, trước đây nhà nước quy định khung giá đất. Trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, các địa phương ban hành bảng giá đất.
“Giá đất này mang tính chủ quan, không theo quy luật thị trường. Thị trường vận động chuyển nhượng theo giá do các bên thỏa thuận. Chính vì hai mức giá này đã gây ra những bất cập trong quản lý nhà nước về đất đai”, ông Tuyến đánh giá. giá bán.
PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, lần này chúng ta chuyển sang xác định giá đất theo quy luật của thị trường. Nhưng câu hỏi đặt ra là giá thị trường là giá thị trường nào? Bởi trong điều kiện hiện nay, sự tồn tại của cả yếu tố chính thức và không chính thức, tính minh bạch, công khai thông tin cơ sở dữ liệu đất đai rất thấp nên giá thị trường nhiều khi là giá ảo do các nhóm lợi ích đẩy lên.
“Giá thị trường là giá do nhà nước xác định theo 5 phương pháp định giá đất được quốc tế công nhận và được cơ quan có thẩm quyền, chuyên môn và pháp luật về thị trường phân tích. các sàn giao dịch, cũng như trên hệ thống cơ sở dữ liệu bản đồ thông tin giá đất, chúng tôi sẽ xác định được mức giá thị trường có thể tin tưởng được để loại bỏ yếu tố ảo ”, ông Tuyên nói.
Theo PGS. GS.TS Nguyễn Quang Tuyến, giá đất trên thị trường phải phản ánh được đại đa số các giao dịch trên thị trường trong môi trường minh bạch, loại bỏ yếu tố ảo. (Hình minh họa)
Ngoài khó khăn trong việc xác định giá sát thị trường, còn nhiều vấn đề nảy sinh do tình trạng mua bán trên thị trường đa dạng, không phải lúc nào cũng cố tình khai khống để đóng thuế thấp. chẳng hạn như chuyển gấp. Vì vậy, một số ý kiến cho rằng việc xác định giá bán phải cao hơn giá gốc là tùy từng trường hợp.
“Chúng tôi xác định việc kê khai giá theo nhu cầu thị trường bình thường, chưa tính đến trường hợp cá biệt. Trường hợp đặc biệt như gia đình gặp biến cố, buộc phải nhanh chóng bán nhà để dành dụm. Nếu có nguồn.” có tiền thì người ta có thể bán thấp hơn giá thị trường. Đó là một thực tế “, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết.
Vì vậy, câu hỏi đặt ra là việc quy định một mức giá để từ đó tính thuế có bao quát được hết các tình huống phát sinh hay không?
Trả lời câu hỏi này theo PGS.TS. GS.TS Nguyễn Quang Tuyến, giá đất để bao trọn tình cần phải xem xét lại vì thị trường biến động rất nhanh. Để xác định được mức giá cụ thể của Chính phủ, cần phải có cơ quan chuyên trách muốn theo dõi thị trường hàng ngày như chỉ số giá vàng và chứng khoán. Trên cơ sở biến động của thị trường cũng như phân tích các giao dịch thực tế, có thể đề xuất giá đất linh hoạt.
“Giá đất trên thị trường phải phản ánh được đại đa số các giao dịch trên thị trường trong một môi trường minh bạch, loại bỏ các yếu tố ảo. Việc loại bỏ các yếu tố ảo thuộc thẩm quyền của cơ quan chuyên môn về định giá đất, không phải cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. đất đai ”, PGS.TS nhấn mạnh. GS.TS Nguyễn Quang Tuyến.