Thị trường căn hộ tại hai thành phố lớn nhất Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM có sự phân hóa rõ rệt, tạo nên những màu sắc tương phản. Mặc dù phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung như nhau nhưng diễn biến giá cả và giao dịch tại hai thị trường này lại có xu hướng hoàn toàn khác nhau.
Hà Nội nắng nóng, TP.HCM ảm đạm
Theo báo cáo quý 3 năm 2024 của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt 5.265 căn, tăng 95% so với quý trước và 178% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án như Lumi Hà Nội và QMS Top Tower chiếm 66% nguồn cung căn hộ mới, phần còn lại đến từ giai đoạn tiếp theo của 4 dự án khác.
Trong đó, khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung với sự hiện diện của 92% số lượng căn hộ hạng B. Savills Việt Nam dự báo khu vực này sẽ cung cấp thêm 21.000 căn hộ từ 28 dự án, chiếm 17% tổng nguồn cung tương lai.
Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ tại thị trường Hà Nội vẫn ở mức cao với 6.840 căn hộ được bán ra, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Căn hộ hạng B dẫn đầu với tỷ lệ hấp thụ lên tới 85%, đóng góp tới 98% tổng số căn hộ bán ra. Nguồn cung mới ở phân khúc này chiếm 65% tổng số căn bán ra.
Đáng chú ý, căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 70% tổng số căn hộ bán ra, tăng mạnh so với mức chỉ 2% năm 2020, cho thấy sự chuyển dịch sang phân khúc cao cấp tại thị trường Hà Nội. Không. Trong khi đó, phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường, chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung.
Ngược lại, thị trường căn hộ ở TP.HCM lại có phần ảm đạm. Nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý 3 năm 2024 giảm 13% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ đạt 4.871 căn. Thị trường chủ yếu tập trung ở khu vực phía Đông (TP Thủ Đức) với 58% thị phần và khu vực phía Tây (Quận 6, Bình Tân) với 20% thị phần.
Lượng giao dịch trong quý cũng giảm 16% so với quý trước và giảm 4% so với cùng kỳ, xuống còn 1.915 căn. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 66% tổng số căn hộ giao dịch thành công, nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi tồn kho chỉ có 35%.
Ngoài ra, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM giảm 12% so với quý trước, xuống còn khoảng 68 triệu đồng/m2. Nguyên nhân chủ yếu là do tỷ trọng căn hộ hạng A, B trong nguồn cung sơ cấp giảm.
Savills Việt Nam dự báo đến cuối năm 2024, TP.HCM sẽ có khoảng 6.700 căn hộ mới dự kiến mở bán, với các dự án nổi bật như Vinhome Grand Park – The Opus One và The Forest Gem. Về lâu dài, từ nay đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ được mở bán, tập trung chủ yếu tại TP.Thủ Đức (chiếm 49% nguồn cung tương lai), Quận 7 (chiếm 12%) và Bình Dương. . Tân (chiếm 9%).
Nguyên nhân của sự mâu thuẫn này, theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, là do tồn kho tại TP.HCM giảm và không có nhiều dự án mới mở bán do vướng mắc pháp lý, chậm tiến độ. trong việc phê duyệt quy hoạch.
Mặc dù nguồn cung căn hộ sơ cấp còn hạn chế nhưng ông Griffiths kỳ vọng tình hình sẽ được cải thiện trong những quý tới khi các quy định được sửa đổi, quy hoạch được cập nhật và các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm được triển khai.
Tại sao?
Nhiều chuyên gia cho rằng, sự khác biệt giữa hai thị trường Hà Nội và TP.HCM không chỉ đến từ yếu tố cung cầu mà còn bị ảnh hưởng rất lớn bởi bối cảnh pháp lý, chiến lược phát triển đô thị và nhu cầu của người dân. Mua tại địa phương.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và thấu hiểu khách hàng OneHousing, nhận xét dù Hà Nội cũng gặp khó khăn về nguồn cung như TP.HCM nhưng tâm lý người mua tích cực hơn.
Cụ thể, trong tháng 8/2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch chuyển nhượng. Con số này tuy giảm nhẹ 3% so với tháng trước nhưng lại tăng mạnh 25% so với cùng kỳ tháng 5 và tháng 6. Ông Tiến dự đoán số lượng giao dịch chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội có thể giảm nhẹ hoặc giảm. giá đi ngang trong tháng 9 và tháng 10, trước khi tăng trở lại vào cuối năm – thời điểm giao dịch bất động sản diễn ra sôi động nhất trong năm.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, đánh giá nguồn cung là yếu tố quan trọng nhất để xem xét nhu cầu và giá bán bình quân của thị trường. Tại TP.HCM, nguồn cung sụt giảm qua các năm do vướng mắc pháp lý khiến số lượng dự án tung ra thị trường không theo kịp Hà Nội. Ngoài ra, khi nguồn cung tăng chậm và các dự án mở bán hầu hết đều thuộc phân khúc cao cấp đã đẩy giá căn hộ ở Hà Nội tăng cao.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, nhấn mạnh nhà ở giá rẻ là phân khúc tiềm năng nhưng vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ ở cả Hà Nội và TP.HCM.
Thống kê từ Savills Việt Nam cho thấy, từ năm 2019-2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm, trong khi TP.HCM chỉ tăng 3%/năm. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng thu nhập cá nhân ở hai thành phố này chỉ đạt lần lượt 4% và 3%/năm, dẫn đến giá nhà ngày càng vượt quá khả năng chi trả của người dân.
Theo bà Giang Huỳnh, để giải quyết tình trạng này cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa khu vực công và tư. Ngoài ra, một thị trường bất động sản bền vững cần có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là sản phẩm hạng B và C. Tại cả Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu khoảng 50.000 căn hộ/năm – chủ yếu đến từ người có thu nhập trung bình và hộ gia đình trẻ – vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.
“Để giảm chi phí quỹ đất, cả TP.HCM và Hà Nội đều hướng tới mở rộng đô thị sang các tỉnh lân cận như Bắc Ninh cho Hà Nội và Bình Dương, Đồng Nai cho TP.HCM. Đầu tư” Tập trung mạnh vào hạ tầng giao thông và vệ tinh phát triển đô thị sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tại các khu vực này” – chuyên gia này kỳ vọng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng, để giải bài toán nguồn cung căn hộ và gián tiếp giảm giá nhà, vấn đề mấu chốt vẫn là tháo gỡ rào cản pháp lý cho các dự án.
Đồng thời, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ sẽ giúp giảm giá căn hộ, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở giá rẻ. thu nhập của bạn. Ngoài ra, chính sách tín dụng liên quan đến phát triển dự án dành cho nhà đầu tư cũng nhận được nhiều sự quan tâm, hỗ trợ từ Ngân hàng Nhà nước.
Sẽ tiếp tục tăng
Tiến sĩ Hồ Quốc Tuấn, giảng viên cao cấp Đại học Bristol (Anh), cho rằng, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập là thách thức lớn đối với chính sách nhà ở của Việt Nam. Giá nhà tiếp tục tăng nhanh, người dân sẽ gặp khó khăn khi mua nhà, dẫn đến nguy cơ nhu cầu giảm sút. Tuy nhiên, nếu giá nhà giảm mạnh cũng có thể là tín hiệu cảnh báo cho sự ổn định của thị trường.
TS Hồ Quốc Tuấn lưu ý, những năm qua, nguồn cung căn hộ bình dân giảm do các quy định chặt chẽ về sử dụng đất khiến việc xây dựng nhà ở đô thị trở nên khó khăn hơn. Ông dự báo giá nhà cũng sẽ tăng do các yếu tố nhân khẩu học, với lượng người nhập cư tăng với tốc độ 4% mỗi năm.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-176241008145456495.chn