Theo đánh giá của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản không có biến động lớn về nguồn cung nhà ở. Thống kê mới đây của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp với mức giá không phù hợp với túi tiền của đa số người dân. người có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung nhà ở đạt 41.886 sản phẩm, giảm 22% so với năm 2021 và giảm mạnh 76% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ bình quân 9 tháng đạt 43%.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù nhu cầu lớn nhưng thị trường bất động sản đang gặp nhiều điểm nghẽn khó khăn. Các quy định pháp lý và thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án phải chờ đợi và không thể triển khai.
Việc kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản, cũng khiến thị trường bị thu hẹp, khiến người mua nhà khó tiếp cận vốn.
Thị trường bất động sản năm 2023 sẽ như thế nào? (Hình ảnh minh họa)
Gần đây, một số ngân hàng đã được nới room tín dụng, tuy nhiên dòng vốn này cho thị trường được đánh giá là không nhiều. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay.
Đặc biệt, nguồn cung sản phẩm mới hiện nay khá yếu. Phân khúc nhà ở đang thiếu hụt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Các chủ đầu tư dự án vẫn đang tích cực triển khai và kích hoạt dự án, nhưng do rào cản pháp lý nên nhiều địa phương rất chậm trong việc phê duyệt dự án.
Theo đó, nguồn cung chưa vào thị trường, chưa vào thị trường đã sẵn sàng bùng nổ trở lại.
Đáng chú ý, nhu cầu của người dân vẫn cao nhưng giá bất động sản bị đẩy lên mạnh, ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường. Ngoài ra, nhiều người muốn mua nhà nhưng đang gặp khó khăn do không được ngân hàng cho vay.
Ông Định dự báo, trong quý cuối năm 2022 và đầu năm 2023, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm nhưng giá bán sẽ không tăng.
Tuy nhiên, với việc Chính phủ đang nỗ lực tháo gỡ những rào cản khó khăn trong thời gian qua, ông Định tin rằng thị trường bất động sản sẽ dần có sự cân bằng tốt hơn vào năm 2023.
Theo dự đoán của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, động thái khống chế hạn mức tín dụng của ngân hàng này sẽ vẫn được áp dụng mạnh mẽ vào năm 2023, lãi suất sẽ phải điều chỉnh tăng. trước sức ép của lạm phát và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu.
“Khó khăn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp và các bên tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài đến năm 2023 nếu cơn khát vốn vẫn chưa được dập tắt”, ông Quốc Anh nói.
Tuy nhiên, ở khía cạnh tích cực, tăng trưởng kinh tế Việt Nam vẫn duy trì xu hướng phục hồi tích cực. Kỳ vọng dòng vốn sẽ được khơi thông vào năm 2023 là hợp lý khi xét đến vấn đề tín dụng từ năm 2011 đến nay, mặc dù Chính phủ đã áp dụng hạn mức tín dụng để duy trì sự phát triển ổn định của thị trường và dòng vốn. trong lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trưởng qua các năm, không giảm.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, giá đất và vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước. Khi phát triển dự án và chi phí nhân công tăng cao, các chủ đầu tư có dự án nhà ở buộc phải tính toán lại giá thị trường của sản phẩm để cân đối ngân sách. Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm tăng ngân sách dự án, khiến các dự án sau này khó đưa ra mức giá thấp hơn so với các dự án cùng phân khúc. trước.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng và Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, chỉ số giá xây dựng 9 tháng đầu năm 2021 đã tăng 3,65% so với cùng kỳ năm 2020 do giá vật liệu xây dựng đầu vào tăng. . chẳng hạn như thép, nhựa đường, xi măng … và mức tăng không phù hợp với quy luật thông thường. Trong đó, từ giữa năm 2021 đến giữa năm 2022, giá thép đã tăng gấp 9 lần, chiếm 40% và lên hơn 19 triệu đồng / tấn. Giá các loại vật liệu xây dựng khác như cát, sỏi, xi măng, gạch, đá, nhôm kính đều tăng khá như gạch ngói tăng 8 – 10%, gạch ốp lát tăng 15% …
Có thể thấy, việc giá vật liệu xây dựng tăng mạnh đã ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư của nhiều dự án, công trình và thị trường bất động sản. Theo Tổng cục Thống kê, giá thành thép chiếm 12 – 16% tổng giá thành công trình và nếu giá thép xây dựng tăng 10% thì chi phí xây dựng sẽ tăng 1-1,5%.
Hiện nay, chi phí vật liệu xây dựng chiếm 60 – 70% giá trị dự toán công trình, thậm chí, chi phí vật liệu xây dựng và trang trí nội ngoại thất chiếm khoảng 70 – 80%… Chi phí xây dựng tăng đã buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán bất động sản.
“Hai năm trở lại đây, giá nhà đang có xu hướng tăng mạnh mà nguyên nhân chính là do nguồn cung để bán giai đoạn này tập trung vào loại hình cao cấp và hạng sang, kéo giá bán trung bình của toàn thị trường lên cao”. Trong năm 2023, dự kiến sẽ có thêm nhiều dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân được tung ra thị trường và được điều chỉnh. Điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà, từ đó giúp số lượng lớn người có nhu cầu nhà ở thực để tiếp cận nguồn cung phù hợp hơn ”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.