Tuy nhiên, tình hình hoạt động căn hộ gần như trái ngược với dự báo, khi đến cuối quý III / 2022 – quý được coi là chịu ảnh hưởng lớn nhất từ chính sách tín dụng, căn hộ vẫn giữ “thế thượng phong” về giá. bán. Tức là giá căn hộ chung cư trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chưa có dấu hiệu giảm. Thậm chí, giá cả hai thị trường đang có dấu hiệu tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.
Bà Võ Thị Khánh Trang Phó Giám đốc Nghiên cứu Thị trường của Savills TP.HCM cho biết, thanh khoản thị trường giảm và giá sơ cấp tăng đã làm giảm lượng giao dịch trên thị trường căn hộ. Khả năng chi trả là một vấn đề. Tức là thị trường phân khúc này có một nghịch lý là thanh khoản giảm nhưng giá vẫn tăng. Trong suốt các quý vừa qua, giá căn hộ liên tục leo thang, không có dấu hiệu giảm giá trên thị trường.
Ở chiều ngược lại, giao dịch đang ghi nhận tốc độ chậm lại ở phân khúc này. Theo Savills, giao dịch căn hộ trong quý III / 2022 giảm 89% theo quý xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý xuống 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Đáng nói, nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ thấp nhất từ trước đến nay là 20%.
Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ thấp so với các dự án trước do giá cao. Hơn 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỷ đồng / căn. Giá sơ cấp đạt mức cao mới hơn 124 triệu đồng / m2. Có thể thấy, mức giá cao đang là rào cản lớn nhất ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường căn hộ.
Tuy nhiên, không có nhiều lý do để chủ đầu tư giảm giá bán căn hộ khi nguồn cung mới ra thị trường ngày càng giảm. Chưa kể, theo một số chuyên gia, nhiều nhà đầu tư vẫn có niềm tin lớn vào thị trường bất động sản khi cho rằng: Nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở tại các đô thị vẫn còn rất lớn. Có thể, hiện đang bị ảnh hưởng bởi tâm lý hoặc các chính sách liên quan đến tín dụng.
Báo cáo mới nhất của Savills cho thấy, giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu có mức tăng giá 10% đối với các căn mới. Trong khi báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, giá sơ cấp căn hộ tăng bình quân 12% / năm, còn thứ cấp ghi nhận 20-25%, thậm chí có khu vực giá tăng 30% so với cùng kỳ năm ngoái. . Điều này cho thấy, dù sức mua sụt giảm nhưng giá căn hộ vẫn đang trên đà tăng, với niềm tin sâu sắc của giới đầu tư rằng thị trường sẽ hồi phục trong thời gian tới.
Chia sẻ về phân khúc này, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, chính sách tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản và việc ngân hàng hạn chế giải ngân đang ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của thị trường. tiêu thụ của phân khúc này. Tuy nhiên, giá không có dấu hiệu giảm, ít nhất trong quý III / 2022, giá căn hộ vẫn giữ nguyên so với quý trước. Các dự án có giá bán trên 4.500 USD / m2 tập trung chủ yếu ở khu vực Quận 1, Thảo Điền và Thủ Thiêm của thành phố Thủ Đức.
Ở Hà Nội tình hình cũng tương tự. Theo chuyên gia Colliers Việt Nam, Hà Nội hiện đang được đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng, các tuyến metro và sự gia nhập của các nhà đầu tư mới chỉ tập trung vào các tỉnh phía Nam. Giá sơ cấp căn hộ tại thủ đô tiếp tục tăng xấp xỉ 15%, đặc biệt là các quận Tây Hồ, Từ Liêm và Hoàng Mai. Thị trường tiếp tục chứng kiến sự tăng giá của phân khúc này ở cả Hà Nội và Tp.HCM, tuy nhiên, tốc độ tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội cao hơn Tp.HCM. Ngoài ra, trong những năm gần đây, giá đất vùng ven Hà Nội được nhiều người quan tâm, từ đó nâng giá chung của các phân khúc khác trong đó có căn hộ chung cư. Giá bán sơ cấp trung bình của một căn hộ tại Hà Nội vào khoảng 1.900 USD / m2.
Tương tự, tại Đà Nẵng, giá bán căn hộ sơ cấp được dự báo sẽ tăng kịch trần khi hai dự án căn hộ cao cấp được mở bán vào quý IV / 2022 với giá dao động từ 3.000 – 4.800 USD / m2.
“Từ năm 2021 đến nay, thị trường căn hộ TP.HCM vắng bóng phân khúc căn hộ bình dân, các dự án mới ra mắt chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và mới nhất là dòng căn hộ có thương hiệu”. , Ông David Jackson nhấn mạnh.
Vị chuyên gia này cũng chỉ ra rằng, trong ngắn hạn, giá phân khúc căn hộ có xu hướng tăng do các yếu tố: thứ nhất, giá đất, chi phí xây dựng tiếp tục tăng kéo theo chi phí triển khai dự án. câu tăng. Thứ hai, đây là thời điểm dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư chưa được thông qua nên việc sở hữu căn hộ tại thời điểm này sẽ không bị hạn chế. hết hạn sử dụng. Ngoài ra, việc Ngân hàng Nhà nước thông báo tăng room tín dụng cho một số ngân hàng mới đây cũng đã khuyến khích các nhà đầu tư và người mua có nhu cầu nhà ở thực sự tận dụng cơ hội sở hữu bất động sản từ nguồn. Vay vốn ngân hàng.
Do đó, cả giới đầu tư và chủ sở hữu đều cho rằng thị trường bất động sản căn hộ chung cư trong thời gian tới sẽ sôi động trở lại.
