Theo các chuyên gia, dòng tiền những tháng cuối năm không có sự bùng nổ đột biến, trong khi tín dụng bất động sản chủ yếu là dài hạn, lượng tiền huy động lớn với đặc điểm huy động vốn của các ngân hàng thường ngắn hạn. kỳ hạn. Vì vậy, người dân mua nhà không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng. Cùng với đó, lãi suất trên thị trường tăng nhanh và đạt mức cao, theo chính sách điều hành chung.
Theo dự báo của FERI, trong thời gian tới, nguồn cung thị trường sẽ còn thiếu hụt trầm trọng do công tác quản lý BĐS tiếp tục được siết chặt. (Ảnh minh họa – Ảnh: TTXVN)
Vì vậy, ngay cả doanh nghiệp BĐS cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ lực, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu eo hẹp. Bức tranh thị trường vẫn còn một màu ảm đạm khi dòng vốn chưa được khơi thông.
Ông Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đề xuất 3 phương án về triển vọng thị trường thời gian tới. Thứ nhất, về cơ bản thị trường có thể tiếp tục điều chỉnh theo hướng hẹp hơn, thực chất hơn. Đây là lựa chọn có khả năng nhất. Trong bối cảnh nguồn tiền không có đột biến và đến cuối năm 2023 các chính sách mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu hướng.
Ở kịch bản tích cực, thị trường có xung lực mới do 3 luật liên quan là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được ban hành và sửa đổi, thì nhiều yếu tố thuận lợi sẽ xuất hiện. Cùng với tình hình ổn định trong và ngoài nước, dòng vốn ngoại được kỳ vọng sẽ tiếp tục đổ vào lĩnh vực này.
Khi đó, vốn trong nước cũng sẽ được kích hoạt và hấp thụ để chờ chu kỳ tăng mới. Nếu vậy thị trường BĐS đã vượt qua “điểm lõm”. Phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam – ông Chung phân tích.
Tùy chọn cuối cùng được dự đoán bởi chuyên gia này là giới hạn. Theo ông Chung, kinh tế thế giới khó khăn, kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời kinh tế vĩ mô đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nếu không có tiền để đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường BĐS buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phương án này khó có thể xảy ra nhưng cũng nên lường trước để có phương án đối phó.
Đánh giá về các rủi ro, ông Trần Kim Chung cho rằng thị trường BĐS đang điều chỉnh theo hướng giảm. Nếu không có chính sách đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh giảm tương ứng với lượng tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do doanh nghiệp lâm vào khó khăn.
Trong các năm 2019 – 2021, thị trường bùng nổ nên sẽ cần một phần rất lớn nguồn tài chính để giải quyết các giao dịch trong hai năm 2022 – 2023. Tuy nhiên, hiện nay nguồn tài chính này không được như kỳ vọng mà còn giảm. Kết quả là thị trường sẽ tiếp tục thu hẹp lại.
Ngoài ra, bổ sung thêm một số yếu tố tác động đến thị trường như rủi ro phái sinh là việc một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do vướng mắc pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có diễn biến khó khăn về tài chính…
Các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá… nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn sẽ tác động đến thị trường BĐS. Đặc biệt, năm 2023 sẽ thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; trong đó, nếu đánh thuế nhà ở (hay thuế tài sản) thì thị trường BĐS – khách hàng tiềm năng của các Luật này sẽ bị ảnh hưởng – ông Chung nhận xét.
Theo dự báo mới nhất từ Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dịch vụ Đất Xanh (FERI), trong thời gian tới, nguồn cung thị trường sẽ còn thiếu hụt trầm trọng do việc tiếp tục siết chặt quản lý BĐS. Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa được triển khai. Với tâm lý thận trọng, khách hàng chuyển sang găm giữ tiền mặt khiến thị trường đóng băng. Lãi suất tăng và “room” tín dụng hạn chế khiến ngay cả những người mua nhà ở thực cũng khó tiếp cận vốn vay.
FERI cũng khuyến nghị khách hàng nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà hãy đầu tư với tầm nhìn dài hạn, nâng cao tính khả dụng và giá trị gia tăng của bất động sản; không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nhà đầu tư nên đánh giá nhu cầu và lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Thực tế cho thấy, hiện nay, nhà đầu tư cá nhân không còn mạo hiểm chạy theo “làn sóng” đầu cơ, dòng tiền hiện đã quay trở lại với những dự án BĐS có giá trị thực, độ an toàn và bảo mật cao. rất nhiều chỗ cho sự phát triển. Họ ưu tiên những dự án minh bạch, hợp pháp, an toàn, chủ đầu tư uy tín và định hướng đầu tư lâu dài – FERI nhận xét.
Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá thị trường BĐS hiện đang trong giai đoạn trầm lắng nhưng vẫn có “điểm sáng”. Theo khảo sát mới, 92% người được hỏi vẫn có ý định mua bất động sản để ở; trong đó phần lớn thời gian dự kiến mua BĐS là sau 6 tháng tới.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng khó khăn chính là cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư lướt sóng thường chọn cách vung tiền khi thị trường lên giá, kiếm lời nhanh chóng. Và những nhà đầu tư có tầm nhìn xa trông rộng sẵn sàng đợi 3-5 năm, thậm chí 10 năm để “đến sớm” khi thị trường còn bất ổn.
Nhận định về diễn biến thị trường thời gian tới, bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ, với những phân khúc vượt giá trị, thị trường sẽ có sự điều chỉnh trở về giá trị thực. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng đủ bản lĩnh và kinh nghiệm để lựa chọn những bất động sản có giá trị thực chứ chưa nói đến giá trị gia tăng.
Vì vậy, khách hàng nên tập trung vào giá trị gia tăng thay vì tăng giá, thay đổi tư duy đầu tư sẽ khiến thị trường tích cực hơn trong thời gian tới.
Link nguồn: https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-di-tim-diem-sang-20221204082727434.chn