Thị trường bất động sản đang xáo trộn cả về thanh khoản và tâm lý thị trường. Dòng tiền “ngưng trệ” đã ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của các nhà đầu tư cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phát triển dự án. Theo nhận định của các chuyên gia, cuối năm nay và đầu năm sau là thời điểm người mua nhà ở thực và giới đầu tư “săn” hàng giá rẻ – ngột ngạt.
Những tháng cuối năm, nhiều chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ, bán nhanh bất động sản do tác động bất lợi của thị trường và lãi suất, đặc biệt là phân khúc đất nền. Đây là một cơ hội tốt nữa cho những ai có tiềm lực tài chính mạnh.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khó khăn hiện đang “bủa vây” các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tinh gọn bộ máy, giảm nhân lực do “tắc” vốn tín dụng, vốn trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng. Vì vậy, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “đói vốn” phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán các sản phẩm bất động sản, nhà ở với mức chiết khấu sâu, thậm chí lên tới 30 – 40%. của giá hợp đồng.
Thực tế, thanh khoản trên thị trường bất động sản thấp khiến niềm tin của nhà đầu tư vào khả năng tăng giá cuối năm là không chắc chắn. Ngược lại, hiện tượng rớt giá ở một số phân khúc đã hình thành rõ nét. Nhiều tài sản đã được bán với giá chiết khấu so với giá dự kiến của họ hoặc thấp hơn giá vốn.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ có rất nhiều nhà đầu tư xả hàng do “ngộp” tài chính hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Vì vậy họ buộc phải giảm giá 15-20%, thậm chí hơn thế nữa. Ông lưu ý, nhà đầu tư cần cân nhắc một số yếu tố như: giao dịch trên thị trường đang chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là khu vực vùng sâu, vùng xa. Thứ hai, ngân hàng điều tiết tín dụng bất động sản. Thứ ba, lãi suất cho vay có xu hướng tăng trong thời gian tới.
“Những yếu tố trên cộng với diễn biến khá yếu ớt của thị trường thứ cấp có thể khiến giá bất động sản trên thị trường đầu tư và đầu cơ tiếp tục điều chỉnh trong những tháng cuối năm. Khi đó, có thể xuất hiện những làn sóng dịch chuyển vốn và chuyển dịch cơ cấu vốn đáng kể của các nhà đầu tư bất động sản ”, vị này nhấn mạnh.
Một chuyên gia trong ngành cũng bày tỏ lo ngại, việc lãi suất tăng mạnh và leo thang từng ngày khiến thị trường bất động sản vốn đã khó lại càng khó hơn. Hiện tại, nhu cầu thị trường đã giảm mạnh. Với lãi suất vay mua bất động sản trên 12% / năm như hiện nay, các nhà đầu tư càng thận trọng và cẩn trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản. Ngay cả nhiều nhà đầu tư có thu nhập tốt muốn vay vốn ngân hàng để đầu tư vẫn khó tiếp cận được vốn vay.
Theo đó, hiện tượng cắt lỗ đang diễn ra trên diện rộng. Vị chuyên gia này bày tỏ, những năm gần đây khi thị trường bất động sản sôi động và lãi suất còn hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không đủ khả năng trả nợ và chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, hiện tại thị trường đang chững lại, thanh khoản thị trường thứ cấp giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn kẹt hàng dù giá đã giảm sâu. “Như vậy, người bán bị kẹt vốn, cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Người mua sợ lãi suất cao, nếu có nhà đầu tư chấp nhận lãi suất cao để vay lại thì khó tiếp cận vốn vì hết “room”. Với vòng luẩn quẩn như hiện nay, việc thị trường rơi tự do trong thời gian tới là hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có biện pháp xử lý kịp thời ”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, khi thị trường điều chỉnh và nhiều người muốn bán tài sản thì những người nắm giữ nhiều tiền mặt sẽ chiếm lĩnh thị trường. Người có tiền có cơ hội ép giá bất động sản cần bán gấp, giá có thể thương lượng giảm trong khoảng 20 – 30%.
Lúc này, thị trường bất động sản xuất hiện ngày càng nhiều cực hình: chủ đầu tư “vốn mỏng” phải bán lỗ, mong sớm “bỏ cuộc” nhưng khó tìm được đầu ra. Những nhà đầu tư “mạnh gạo, mạnh tiền” tích cực săn lùng, thu về những “món hời” này.
Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, việc tiếp cận vốn vay cực kỳ khó khăn dẫn đến việc chủ đầu tư phải giảm giá tài sản để thoát hàng, thu hồi dòng tiền nhanh để phòng ngừa rủi ro. Ngoài ra, cũng không loại trừ trường hợp nhóm nhà đầu tư ngắn hạn phải bỏ cuộc giữa chừng vì quá yếu kém về tài chính và buộc phải giảm giá để có thể bán nhanh.
Thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy tín dụng, các nhà đầu tư thường hướng đến dòng vốn trung và dài hạn. Khi tín dụng bị thu hẹp, tâm lý nhà đầu tư sẽ tiêu “tiền thật” nhiều hơn là sử dụng đòn bẩy.
Không thể phủ nhận, ngay cả thời điểm này, người mua BĐS vẫn coi BĐS là tài sản giữ dòng tiền tốt trong trung và dài hạn. Người bị áp lực về tài chính để bán, người có tài chính tốt tìm sản phẩm tốt để mua. Đây là thời điểm mà cả người mua ở thực và nhà đầu tư đều có nhiều lựa chọn về sản phẩm. Thậm chí, mua được sản phẩm đẹp, giá mềm mà trước đây rất khó mua vì giá cao.
Trong bối cảnh hiện nay, nếu có những biến động lớn liên quan đến tài chính, giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát cao. Khi đó, đối với những nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm kênh neo tài sản thì bất động sản thường là kênh được nghĩ đến đầu tiên.
Link nguồn: https://cafef.vn/thi-truong-bds-xuat-hien-co-hoi-dau-tu-chua-tung-co-trong-cac-thang-cuoi-nam-2022-20221109113656829.chn