LTS: Bất động sản là ngành đóng góp 11% GDP, có mối quan hệ hữu cơ với nhiều ngành. Thủ tướng vừa thành lập Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản.
Chỉ có điều, các dự án BĐS nắm rất nhiều vốn vay tín dụng hoặc vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu. Chỉ khi nợ xấu của các dự án BĐS gây tác hại đến thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán thì nhà nước mới đặt vấn đề xử lý nợ xấu đó để giữ ổn định thị trường tài chính, đó là yếu tố quyết định. để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô.
CŨlối ra khỏi thị trường
Hiện nay, đã có hiện tượng nhiều chủ đầu tư dự án BĐS phải bán hạ giá hàng BĐS để hoàn thành trách nhiệm trả nợ vay đầu tư, đây cũng là điều bình thường trong cơ chế thị trường. Cái khó đối với doanh nghiệp BĐS chỉ có vậy chứ không đến mức không có giải pháp để cho khoản vay rơi vào nợ xấu.
Quay trở lại khoảng 10 năm trước, hầu hết các dự án bất động sản nhà ở thương mại đều có nợ vay rơi vào nợ xấu. Từ năm 2014 đến 2018, tình hình nợ xấu ở phân khúc nhà ở thương mại chỉ tạm ổn định.
Nhìn lại thị trường BĐS nhà ở Việt Nam, xét về mặt xã hội, thị trường nhà ở thương mại chưa hướng đến lợi ích của người dân. Thị trường này đang tạo ra hàng hóa nhà đất ngày càng đắt đỏ, chủ yếu dành cho các đại gia địa ốc mua đi bán lại hoặc chờ giá tăng rồi bán.
Trên thế giới, người ta thường sử dụng một chỉ số được tính bằng tỷ lệ giữa giá nhà trung bình trên mức lương trung bình của người lao động để đánh giá hiệu quả của thị trường bất động sản. Các nước châu Âu và Bắc Mỹ có chỉ số này từ 2 đến 4. Giả sử mỗi người lao động tiết kiệm được 25% tiền lương để giải quyết nhà ở, tức là sau 4 năm, anh ta sẽ tiết kiệm được cả năm lương cho việc mua nhà. Như vậy, họ có thể mua nhà sau 8 năm khi chỉ số là 2 và sau 16 năm khi chỉ số là 4. Chỉ số này ở Thái Lan bên cạnh chúng ta chỉ là 7.
Tại Việt Nam, chỉ số này từ lâu đã lên tới 25, theo cách tính trên thì sau 100 năm người lao động mới mua được nhà. Trong cơn sốt bất động sản vừa qua, một bài báo cũng tính sơ bộ chỉ số này đã lên tới 30, tức là phải lao động 120 năm mới mua được một căn nhà. Nhà ở xã hội cũng rất hiếm để tìm mua. Thật là một bi kịch nhà ở bi quan.
Qua đây có thể thấy thị trường BĐS thổ cư Việt Nam không phục vụ người lao động mà phục vụ giới nhà giàu từ BĐS. Nhà nước cần cải cách thị trường bất động sản nhà ở theo hướng giảm giá để phù hợp với thu nhập của tầng lớp trung lưu. Hay nói cách khác là khách phù hợp với thu nhập bình quân của lực lượng lao động xã hội.
Ngân hàng Nhà nước đã quản lý thị trường tín dụng khá tốt, nhất là có những quy định chặt chẽ về tín dụng bất động sản. Khó có chuyện nợ xấu doanh nghiệp BĐS tác động tiêu cực đến thị trường tín dụng.
Vấn đề còn lại là thị trường cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp hiện đang chịu áp lực rất lớn từ dư luận về trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành do không nhìn thấy lợi ích thực chất. . Một số tổ chức phát hành trái phép đã bị xử lý. Nhiều doanh nghiệp phát hành hồ sơ dự thầu hợp pháp sẽ thực hiện theo nghĩa vụ đã cam kết.
Nhiều biệt thự tại khu đô thị mới An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội bị bỏ hoang. Ảnh: Trần Khang
Luật chơi cơ chế thị trường
Chúng ta áp dụng cơ chế thị trường từ năm 1991, đến nay đã hơn 30 năm. Nhân dân, các tổ chức xã hội đại diện cho nhân dân, doanh nhân phải hiểu hết các quy luật của cơ chế thị trường và tự chịu trách nhiệm về hành vi kinh doanh của mình.
Nhà nước chỉ đặt vấn đề giải cứu một đối tượng nào đó khi hành vi kinh doanh của chủ thể đó có khả năng gây ra những tác hại không thể khắc phục được đối với nền kinh tế, trước hết là gây mất ổn định kinh tế vĩ mô. Nhà nước cũng có thể xem xét các trường hợp người bị ảnh hưởng thuộc nhóm dễ bị tổn thương. Giải pháp của Nhà nước cũng theo cơ chế thị trường, có thể cho vay để giải quyết khó khăn, sau đó phải hoàn trả lại ngân sách nhà nước.
Nếu ai làm ăn thua lỗ mà kêu Nhà nước cứu thì đó không phải là cơ chế thị trường. Nói điều này để thấy các nhà phát triển bất động sản phải khổ và tự cứu mình chứ Nhà nước không cứu được. Nhà nước chỉ tìm giải pháp cứu nền kinh tế khi nợ xấu các dự án BĐS gây bất ổn cho kinh tế vĩ mô.
Thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều bất cập, từ luật pháp đến bộ máy quản lý, đến nhu cầu của thị trường. Khi thị trường yếu về thanh khoản, Nhà nước có thể cải cách mạnh mẽ để có một thị trường BĐS hoạt động hiệu quả hơn, bền vững hơn và vì đại đa số người lao động.
Link nguồn: https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-co-can-giai-cuu-20221203064603966.chn
