Mặc dù thị trường bất động sản ghi nhận sự chững lại nhưng các chuyên gia cho rằng kịch bản “chạm đáy” lặp lại như giai đoạn 2011-2013 là khó xảy ra, nhất là khi tâm lý nhà đầu tư đang ở mức cao. vẫn còn lớn, các chính sách điều hành đang góp phần thanh lọc thị trường.
Giá bất động sản tăng đột biến cộng với tình trạng ngưng trệ đột ngột trong thời gian dài đã khiến tâm lý nhà đầu tư bắt đầu dao động. Có một hiện tượng cắt lỗ nhẹ ở một số lĩnh vực, đó là TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế. Chuyên gia này thẳng thắn phân tích bức tranh nội tại bất động sản xám hơn sáng.
Theo ông Hiển, bất động sản phân khu ở vùng sâu, vùng xa, vùng nông nghiệp, thanh khoản sụt giảm mạnh, cắt lỗ từ 10 – 30%; Phong trào đầu tư homestay đã thoái trào. Thị trường sẽ giảm thanh khoản, lao dốc ở những khu vực không thể khai thác để kinh doanh hoặc bất động sản giá trị lớn. Đặc biệt, giá bất động sản cũng sẽ giảm ở những khu vực quá “bổ” nhưng việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt như kỳ vọng. Những tháng cuối năm, thanh khoản và giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm.
Kịch bản khó tiếp tục xảy ra khi Nhà nước kiểm soát vốn vào bất động sản, giá bất động sản tăng ở nhiều phân khúc, địa bàn, lãi suất cho vay tăng. Và điều đáng chú ý là niềm tin vào giá bất động sản vẫn tăng dần với các nhà đầu tư giảm dần, nhất là với nhóm đang “chôn vốn”.
Thị trường bất động sản hiện nay được đánh giá có nhiều nét tương đồng với bức tranh hơn 10 năm trước. Cụ thể, đó là giá bất động sản tăng đột biến và có xu hướng hạ nhiệt dần. Đó là động thái nhằm thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản khi nguồn dư địa cho vay ngày càng eo hẹp.
Tuy nhiên, theo TS Vũ Đình Ánh, đợt khủng hoảng thị trường 2011-2013 trước đây là do tình trạng giá BĐS tăng quá mạnh, bong bóng vỡ. Kết quả là hệ thống ngân hàng phải đối mặt với tình trạng nợ xấu và việc siết tín dụng mới được đặt ra.
Chuyên gia này đánh giá, thị trường bất động sản hiện nay đang có nhiều tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, trong trường hợp xấu nhất, nếu các ngân hàng đồng loạt siết chặt tín dụng thì nguy cơ thị trường chưa hết khủng hoảng sẽ chuyển thành khủng hoảng.
Trong khi đó, ông Đỗ Duy Thành, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Đầu tư, Savills Hà Nội chia sẻ quan điểm, kịch bản cách đây hơn 10 năm khó có thể lặp lại. Do nội tại của nền kinh tế Việt Nam khá lành mạnh và khác xa so với giai đoạn 2011-2012 nên kịch bản giảm đáy khó có thể xuất hiện.
Cũng theo ông Thành, vấn đề giá tăng nhưng thanh khoản thấp chỉ xảy ra ở các công ty môi giới nhỏ lẻ, môi giới đất nền và nhà đầu tư nghiệp dư. Tại các sàn giao dịch bất động sản lớn, giá vẫn tương đối ổn định.
Ông Thành đánh giá cao những tín hiệu tích cực từ động thái giữ cân bằng thị trường nói chung như chính sách tín dụng thận trọng, xây dựng hành lang pháp lý. Ngay cả việc siết tín dụng bất động sản, ông Thành cũng chỉ ra, chủ trương này chỉ tập trung vào các dự án không khả thi, sử dụng vốn không đúng mục đích. Chính sách này là cần thiết cho một nền kinh tế lành mạnh.
Một chuyên gia của Savills cho rằng, thị trường có thể trầm lắng ít nhất đến cuối năm 2022 do tác động của việc kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản, rà soát thuế và thiếu hụt nguồn cung, thanh khoản giảm.
Trong khi đó, ông Phan Công Chánh – Tổng giám đốc Phú Vinh Group phân tích, thị trường bất động sản hiện nay có những nét tương đồng với thời điểm năm 2008.
Chuyên gia này chỉ ra, điểm giống nhau là tác động của lạm phát khiến giá nhà tăng. Cụ thể, một số dự án căn hộ tăng gấp đôi giá bán, cao nhất 3.000 USD / m2, đến năm 2022, có dự án tăng 200-300%, cao nhất vài chục nghìn USD / m2. .
Điểm chung của tác động chính là suy thoái kinh tế thế giới trên thị trường. Nếu như năm 2008, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất của Mỹ thì năm 2022, ảnh hưởng của Covid-19, chiến tranh và thiên tai cũng khiến kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn.
Tuy nhiên, chuyên gia này đưa ra góc nhìn mới, thị trường đang chuyển biến theo chiều hướng tích cực, trưởng thành hơn, không dễ bị lung lay như trước.
Theo đó, quy mô thị trường năm 2022 có nhiều khác biệt. Nếu như năm 2008, quy mô thị trường bất động sản ước tính khoảng 10% GDP thì năm 2022, quy mô thị trường ước tính khoảng 22% GDP. Quy mô ngày càng lớn đồng nghĩa với việc thị trường đã trưởng thành hơn trước rất nhiều.
Theo ông Chánh, năm 2022, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc xử lý lạm phát, sử dụng tốt hơn các công cụ như chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa cũng như cân đối. tốt hơn các yếu tố vĩ mô để vừa kiểm soát lạm phát, vừa đảm bảo phục hồi và phát triển kinh tế. Đến năm 2022, các nhà đầu tư bất động sản đã trải qua bao thăng trầm của thị trường, trưởng thành hơn, tâm lý và tình cảm tốt hơn, tham gia thị trường nhiều hơn.
