Thị trường “rắm”
Ông Nguyễn Hoàng, nguyên Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam từng nhận định rằng: “Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu“ phân hạch ”rõ ràng.
Cơ sở cho nhận định này, ông Hoàng chỉ ra hàng loạt vấn đề của thị trường, đó là sức mua đang suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà còn ở thị trường sơ cấp. Nhiều ý kiến cho rằng nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua BĐS để bảo toàn giá trị tài sản, tiền bạc trong bối cảnh lạm phát, nhưng thực tế không ít người tỏ ra e dè, dè dặt khi giá BĐS vẫn ở mức thấp. rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.
Theo ông Hoàng, nguyên nhân ảnh hưởng đến diễn biến thị trường hiện nay không hoàn toàn do chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản. Vì chính sách này đã có từ lâu. Đây chỉ là một phần tác động khiến người mua BĐS không còn dễ vay như trước.
Chuyên gia này phân tích thêm, trước khi nói về việc thị trường đang chững lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới thì phải nhìn vào thực tế. Hiện tại, dù thanh khoản chậm nhưng giá nhà đất vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới thời gian qua dù đã được cải thiện ở một số điểm nhưng về cơ bản vẫn ở mức rất thấp, thấp hơn nhiều so với năm 2019 trở về trước.
Nói về viễn cảnh tương lai của thị trường năm 2022, ông Hoàng thẳng thắn cho rằng, thị trường bất động sản còn nhiều thách thức. Xét bối cảnh hiện tại, kịch bản dễ xảy ra nhất là giá bất động sản giữ nguyên và các chủ đầu tư sẽ tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ và thu hút người mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp hoàn toàn có thể xảy ra nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.
Trong khi đó, ông Đinh Hoàng Thắng, quản lý cấp cao Batdongsan.com nhận định chung về thị trường, đó là giá bán sơ cấp khó giảm vì nguồn cung hạn chế, nhu cầu cao, đặc biệt là khu vực trung tâm. những thành phố lớn. Tuy nhiên, diễn biến này có thể ngược lại trên thị trường thứ cấp, giá bán có thể giảm ở một số phân khúc.
Ông Thắng dự báo, những khu vực sốt đất, giá tăng chóng mặt trong thời gian ngắn nhưng chưa tương xứng với tiềm năng, thời gian tới sẽ có hiện tượng giảm giá. Tuy nhiên, giá chỉ giảm cục bộ ở một số khu vực tăng trưởng nóng chứ không có động lực phát triển và các thị trường tăng trưởng với giá trị thực sẽ không giảm.
Và ông Hiển đưa ra quan điểm khác. Ông Hiển cho rằng, một số thị trường sẽ giảm thanh khoản, đặc biệt là các khu vực bất động sản chưa tạo được dòng tiền để khai thác, kinh doanh hoặc bất động sản có giá trị lớn. Sự sụt giảm thanh khoản này đã được nhen nhóm từ quý 1 năm 2022, nhưng đến nay mới thực sự bắt đầu. Theo đó, tất cả các phân khúc như đất nền, nhà phố… trước đây bị đẩy giá tăng ảo sẽ mất thanh khoản trong thời gian dài nếu vẫn neo giá bán cao như hiện nay. Việc nhà đầu tư có thể hạ giá bán sản phẩm khoảng 20 – 30% so với thị trường là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
Vẫn lạc quan về thị trường
“Điều chỉnh để sàng lọc” – đó là câu nói lạc quan của một số chuyên gia. Dù thừa nhận thanh khoản diễn biến chậm, có phần cắt lỗ nhưng các chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục và tăng tốc.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết, thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ các nhà đầu tư. Chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt mới đảm bảo khả năng triển khai sản phẩm dự án. Về phía nhà đầu tư, tâm lý chung sẽ bị ảnh hưởng khi các chính sách hạn chế được áp dụng.
Bản thân nhà đầu tư sẽ có kế hoạch cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình. Quyết định đầu tư vào thời điểm hiện tại sẽ được lựa chọn kỹ lưỡng hơn vì yếu tố thanh khoản. Các nhà đầu tư sẽ có tâm lý đầu tư dài hạn hơn.
Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản đang ở mức “chân không chạm đất, đầu trời”.
Phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm qua là của các nhà đầu tư, số lượng mua để ở chỉ 0,26 phần nghìn, thị trường là sân chơi cho các nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp.
“Nhưng nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng tốt kéo theo lo ngại về thị trường bất động sản và chứng khoán giảm, với nền kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, mặt bằng lãi suất tăng nhẹ … nên thị trường sẽ không suy sụp rồi sẽ hồi phục ”, ông Nghĩa đưa ra dự báo lạc quan.
