Thanh khoản và giá giảm bất ngờ
Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập Câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC cho rằng, sau nhiều năm, thị trường đã gặp phải bối cảnh khó đối phó. không chỉ về nguồn cung, thanh khoản mà còn về giá bán. Ngay cả lực lượng lao động và nhà thầu tham gia thị trường cũng bị ảnh hưởng rất nhiều.
Về nguồn cung, hơn 3 năm trở lại đây, kể từ năm 2019, thị trường có hiện tượng sụt giảm nguồn cung khi Chính phủ tiến hành rà soát pháp lý các dự án từ Nam ra Bắc. Đặc biệt, bất động sản nhà ở dù là sản phẩm cơ bản của thị trường nhưng đã bị siết rất chặt. Năm 2022, cả Hà Nội và TP. TP.HCM có không quá 10 dự án nhà ở được mở bán.
Theo ông Duy, so với cùng kỳ nhiều năm trước, nguồn cung này phải giảm 80-90%. Về thanh khoản, trong khoảng 2 năm 2020 – 2021, thanh khoản khá tốt, nhưng từ tháng 4/2022 đến nay, các dự án mới và các dòng sản phẩm khác trên thị trường có thanh khoản sụt giảm rất bất ngờ, trên 60%, có là những dự án giảm thanh khoản trên 80%.
Đáng chú ý, hai tháng trở lại đây, giá bất động sản diễn biến khá cụ thể. Với bất động sản cao cấp, người mua là nhóm khách hàng có tài chính tốt đã được chiết khấu 10%. Đối với một số sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp giảm giá từ 20 – 30%. Đặc biệt, một số dự án áp dụng phương án chiết khấu rất cao. Đối với khách hàng thanh toán sớm từ 95-100%, mức chiết khấu hơn 40%. Đây là một con số mà nhiều nhà đầu tư không ngờ tới.
Ngoài ra, ông Duy cho biết, khoảng một tháng trở lại đây, nguồn nhân lực tham gia thị trường bất động sản, đặc biệt là lĩnh vực nhà thầu, phân phối bất động sản có ảnh hưởng nhất định.
Nhiều sàn giao dịch cơ cấu lại nhân sự với mức cắt giảm từ 30 – 40% nhân sự. Nhiều đơn vị lớn có mức giảm cao hơn lên đến 50%. Đặc biệt, có hiện tượng các sàn giao dịch nhỏ lẻ đã đóng cửa từ ba tháng trước.
Ông Duy cho biết, nhiều nhà thầu xây dựng đang trong tình trạng ngừng hoạt động, do chi phí đầu vào tăng, ảnh hưởng đến các gói thầu đã ký trước cũng như ảnh hưởng đến dòng tiền. Kéo theo một lực lượng lớn nhân sự đối mặt với tình trạng thất nghiệp trong 1-2 năm tới.
“Thùng rác rơi” có lặp lại không?
So sánh thị trường xưa và nay, ông Duy cho rằng thị trường 10 năm trước và nay có những điểm tương đồng nhưng cũng rất khác.
Trong bối cảnh cũ, nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn mới mở cửa, bắt đầu làm quen với chứng khoán và bất động sản.
Khi đó, nguồn cung của thị trường rất lớn do các doanh nghiệp tư nhân nhà nước được mở rộng quỹ đất và quỹ hợp pháp. Nguồn cung nhiều nhưng giá bán tăng nhanh, ngoại trừ nhu cầu ở, nhu cầu lớn thì đầu cơ ngắn hạn.
“Giá bất động sản tăng nhanh, làn sóng đầu cơ lướt sóng được thổi phồng, thổi phồng nhanh chóng và được bơm lớn hơn nhiều so với hiện nay”, chuyên gia này nhận định.
Trong khi đó, 3 năm qua, Chính phủ đã có sự rà soát mạnh mẽ về nguồn cung, đến năm 2022 thị trường toàn TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, mỗi thị trường có không quá 10 dự án mở bán mới, với số lượng sản phẩm không quá 10.000 căn.
Trong khi mỗi năm mức tăng dân số ở hai thành phố này từ 500.000 đến 700.000 người. Với nguồn cung trên dưới 10.000 căn / năm, cung cầu rất lệch pha. Quả bóng bay không to, không phình ra được như ngày xưa. Vì nguồn cung hàng hóa không có để tạo ra bong bóng.
Về điều hành chính sách của Nhà nước giữa hai thời kỳ, theo ông Duy, hiện nay, Nhà nước đã có những hành động nhanh chóng, mạnh mẽ và chính xác trên thị trường tiền tệ để giảm thiểu rủi ro tài chính như đã đề cập ở đoạn trước. đã xảy ra trong quá khứ.
Vào tháng 4 năm nay, khi thị trường vẫn giao dịch tốt, vốn vẫn chảy, sau những bất ổn về vĩ mô của nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước đã ngay lập tức điều chỉnh nới room tín dụng, gần 100%. % khách hàng không thể tiếp cận được gói vay, dù là cá nhân hay doanh nghiệp, thậm chí có những cá nhân nhận được những ưu đãi nhất định từ ngân hàng trong những năm trước.
“Đây là sự thắt chặt xuyên suốt để thị trường không có sự bùng nổ nhất định trong thời kỳ lạm phát cao. Cùng với đó, thời gian gần đây, chúng ta thấy Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần điều chỉnh lãi suất điều hành khiến tỷ giá tăng khiến cán cân ngoại hối giữa Việt Nam và nước ngoài xích lại gần nhau. những khó khăn nhất định trong hoạt động của các doanh nghiệp xuất nhập khẩu. Đổi lại, chúng ta đang kiểm soát tốt lạm phát ”, chuyên gia này nói.
Ông Duy cho biết, chúng ta buộc phải hy sinh phát triển kinh tế để kiểm soát lạm phát. Với hành động nhanh, mạnh và chính xác của Chính phủ trong việc kiểm soát tín dụng như vậy, hẳn là rất lạc quan. Vì chúng ta sẽ gặp khó khăn trong phát triển kinh tế trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài, kiểm soát ổn định lạm phát sẽ là “chìa khóa” để thu hút FDI ổn định hơn, cũng như giúp nền kinh tế phát triển bền vững. nhiều hơn trong vài năm tới.
Nhìn nhận về thị trường, ông Duy cho rằng: “Tôi tin rằng những quyết định vừa qua của Chính phủ là tiền đề giúp thị trường bất động sản được điều chỉnh trong ngắn hạn, trong trung và dài hạn để bền vững hơn, tốt hơn, phục vụ đại đa số người tiêu dùng ”.
Link nguồn: https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-co-nhung-diem-giong-va-khac-nhau-so-voi-10-nam-truoc-20221110113335057.chn
