Nhu cầu giảm
Thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục nóng lên, thanh khoản tăng chóng mặt. Diễn biến sôi động của thị trường từ nửa đầu năm 2022 trở về trước là nhờ dòng tiền ồ ạt đổ vào bất động sản. Theo đó, tình trạng trượt giá, tăng ảo diễn ra liên tục.
Đến nay, thị trường đón nhận nhiều yếu tố tiêu cực như chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất cao… Dòng tiền suy yếu, từ đó giá bán cũng liên tục giảm nhưng thanh khoản giảm. Tài khoản cũng không khá hơn là bao.
Theo báo cáo quý III / 2022 của các đơn vị phân tích thị trường, mức độ quan tâm đến bất động sản mua bán tiếp tục giảm. Cụ thể, Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14% so với quý trước, còn TP. Hồ Chí Minh tăng 6% so với quý II / 2022.
Bên cạnh đó, lượng quan tâm đến đất nền tại Hà Nội giảm 18%, kéo theo giá bán tại một số quận, huyện cũng giảm so với quý trước. Cụ thể, mức độ quan tâm tại Quốc Oai giảm mạnh nhất là 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%. Còn Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh có mức giảm lần lượt là 21%, 18%, 17% và 8%.
Tình hình ảm đạm cũng diễn ra với thị trường phía Nam, theo báo cáo quý III của DKRA Việt Nam về thị trường TP. Hồ Chí Minh. Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận, thanh khoản đất nền ngày càng kém. Sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, mức thấp nhất kể từ đầu năm. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2-4% so với đầu quý trước nhưng thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.
Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp của nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý vừa qua có xu hướng giảm nhẹ từ 2-3% so với quý trước. Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng giảm mạnh. Cả nước có 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý II / 2022. Cụ thể, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch; miền Trung có 18.789 giao dịch; Tại miền Nam, có 74.534 giao dịch.
Thị trường đảo chiều bất ngờ?
Chia sẻ về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, xu hướng chung của thị trường là trầm lắng, bất động sản xa trung tâm hoặc sản phẩm hình thành trong tương lai gần càng khó. Tương lai. Do đó, nhà đầu tư dù chấp nhận cắt lỗ nhưng thanh khoản vẫn kém.
Ông Quang cũng cho rằng, khi hết thời gian ân hạn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải chịu lãi suất 12 – 14% / năm, giá vốn đang đè nặng lên nhà đầu tư.
Ông Quang dự báo, cuối năm nay và đầu năm sau, thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn, trầm lắng, giao dịch chững lại, xu hướng giảm giá mạnh nhất xuất hiện ở các khu vực xa trung tâm. Các yếu tố như lãi suất cho vay cao, tín dụng và trái phiếu thắt chặt… tác động đến thị trường. Các nhà đầu tư cần nhanh chóng cơ cấu lại các khoản đầu tư của mình.
Vị chuyên gia này cũng cảnh báo, với khu vực đầu cơ đang sốt nóng, giao dịch chững lại và giá bắt đầu có xu hướng giảm. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là nhà đầu tư phải vội vàng ôm hàng, gom hàng. Thay vào đó, nếu có nhu cầu, nhà đầu tư nên chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu thực của đại đa số người dân để đảm bảo thanh khoản tốt trước mọi biến động của thị trường.
Ở góc độ khác, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, trước đây nhà đầu tư thường chờ vốn từ ngân hàng. Nhưng đến nay, việc nới room tín dụng hầu như vẫn chưa giải quyết được bài toán vốn của thị trường.
Bên cạnh đó, ông Thịnh kỳ vọng vào những dấu hiệu và sự phục hồi tăng trưởng do tâm lý người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư an toàn. Chuyên gia này dự báo, cuối năm nay và đến năm 2023, thị trường nhiều khả năng sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại dần dần do quá trình sàng lọc. Từ đó, những nhà đầu tư yếu, mỏng và thiếu chuyên nghiệp bị đẩy ra khỏi cuộc chơi.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường BĐS sẽ sôi động hơn hiện nay. Tuy nhiên, sẽ không có “cơn sốt đất” như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà ở thực và nhà đầu tư bất động sản lẻ.
“Về phía doanh nghiệp, nguồn vốn phát triển chủ yếu từ huy động trái phiếu và vốn vay ngân hàng. Vì vậy, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng, câu chuyện nhức nhối của thị trường là nguồn cung bất động sản vẫn khan hiếm. Vì vậy, room tín dụng vào năm 2023 có thể không giải quyết được tận gốc vấn đề ”, ông Định nói.
Ông Đính dự báo, nguồn cung khan hiếm sẽ tiếp tục đẩy giá nhà đất lên cao, đồng thời vượt xa khả năng của người mua. Do đó, giao dịch có thể tăng nhưng khó bùng nổ như trước.
“Hiện đang trong quá trình sửa luật liên quan đến bất động sản, một số chủ đầu tư lúc này ngại xuống tiền. Chỉ khi luật được thay đổi, khi mọi thứ rõ ràng, chúng ta mới có thể biết thị trường tiếp tục đi theo hướng nào ”, ông Định nói thêm.
Link nguồn: https://cafef.vn/chuyen-gia-thi-truong-bat-dong-san-co-the-se-phuc-hoi-va-tang-truong-dan-tro-lai-vao-nam-2023-20221105090816005.chn
