Bất động sản tăng giá, giao dịch thành công không nhiều
Anh Nguyễn Anh Tuấn, người vừa bán căn hộ chung cư 72 m2 ở quận Hà Đông (Hà Nội) sau 8 năm sử dụng, với giá 1,96 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế và phí chuyển nhượng) cho biết: “Không ngờ bán được. giá như vậy nhưng khi đi mua căn khác tôi mới biết giá chung cư đang tăng khoảng 200 triệu đồng / căn ”.
Theo anh Tuấn, thời điểm này năm ngoái, căn hộ anh muốn bán chỉ có giá khoảng 1,7 tỷ đồng và căn hộ anh muốn mua chỉ 2,2 tỷ đồng. Và sau vài tháng, căn hộ anh định mua đã lên tới 2,5 tỷ đồng.
“Giá nhà chung cư ngày càng tăng, nếu không dám vay thêm tiền thì không thể đổi sang căn hộ lớn hơn được”, anh Tuấn nói.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá chung cư tại một số khu vực cũng đang tăng mạnh. Chị T.T.P (35 tuổi) ở tòa nhà Rice City (Long Biên, Hà Nội) chia sẻ: Năm 2021, ở tòa nhà chị có một căn hộ 45m2 được rao bán 900 triệu đồng, nay căn hộ đó cũng được rao bán 1,2 tỷ đồng.
Sau một thời gian nằm im do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, nguồn cung bất động sản (BĐS) trên cả nước dần mở cửa trở lại, tuy nhiên số lượng dự án BĐS mới giảm mạnh do vướng mắc về thủ tục pháp lý, quỹ đất và vốn đầu tư dẫn đến tình trạng dự án không đủ điều kiện mở bán. Cùng với đó, tâm lý khách hàng có nhiều băn khoăn khi nhiều ngân hàng siết tín dụng, giải ngân chậm.
Trong bối cảnh đó, giá bất động sản tăng ở hầu hết các phân khúc và địa phương trên cả nước. Nhiều lĩnh vực, bất động sản đã xác lập mặt bằng giá mới, bất chấp nhiều quy định siết chặt hoạt động cho vay với việc sử dụng vốn vay liên quan đến bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ở một mức độ nào đó. ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.
Điển hình như tại Hà Nội, giá bán căn hộ trong quý II / 2022 đạt 49 triệu đồng / m2, tăng 10% theo quý. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ cũng tăng 3% theo quý, đạt bình quân 65 triệu đồng / m2…
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản (Datsinh Services), trong 6 tháng cuối năm, trên thị trường Hà Nội, sự xuất hiện của các dự án căn hộ siêu sang trong năm 2021 cùng với sự gia tăng chi phí đầu vào đã khiến giá chung cư tăng ở đây giữ một xu hướng tăng.
Hồ Chí Minh, 6 tháng cuối năm, nguồn cung căn hộ dự báo sẽ giảm so với 6 tháng đầu năm, tập trung vào các khu đô thị phía Đông và các dự án quy mô nhỏ phía Tây Bắc – Tây Bắc. . Giá bán dự kiến sẽ tăng trưởng 5% – 10% / năm trong thời gian tới. Thị trường có nguồn cung thấp, giá bán cao nên thanh khoản hạn chế.
TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, thị trường từ nay đến cuối năm sẽ diễn biến trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, giá bán cao và thanh khoản chậm.
Ông Khương cho rằng hiện nay chủ đầu tư đang đẩy mức lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao dẫn đến thanh khoản thấp do khả năng chi trả của người dân có hạn.
Cho vay siết nợ hay dòng vốn tín dụng đổ thẳng vào bất động sản?
Định hướng thắt chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước có lẽ ngày càng rõ ràng hơn, khi mới đây, cơ quan này đã ban hành dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016 / TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Theo đó, ngân hàng không được cho vay vốn để thanh toán tiền ký quỹ để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm gửi tiền không đủ điều kiện thực hiện theo quy định của pháp luật; mua vàng miếng…
Theo Ngân hàng Nhà nước, thời gian qua, một số tổ chức tín dụng đã cho khách hàng cá nhân vay với số tiền lớn nhằm mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản, tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường bất động sản có biến động.
Do đó, để kiểm soát rủi ro đối với các khoản cho vay phục vụ nhu cầu thực tế liên quan đến bất động sản, cần có các quy định chặt chẽ hơn (quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, phương án trả nợ …) đối với các khoản vay phục vụ nhu cầu sinh sống mua nhà; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở.
Nhận định về động thái “siết” cho vay bất động sản của ngành ngân hàng, TS kinh tế Phạm Anh Khôi cho rằng đây là điều cần thiết để thị trường bất động sản lành mạnh, giảm rủi ro cho nền kinh tế. Động thái này cũng góp phần thanh lọc những nhà đầu tư, doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, kinh doanh tràn lan.
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Quang Thuấn – chuyên gia tài chính, Giám đốc điều hành FiinRatings cho rằng, biện pháp của Ngân hàng Nhà nước thời gian qua không phải là “siết” cho vay bất động sản mà là hướng dòng vốn tín dụng vào các phân khúc khác nhau. Phân khúc này có mức độ kiểm soát rủi ro tốt hơn, vì không phải phân khúc bất động sản nào cũng có rủi ro.
Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng cần siết cho vay bất động sản nhưng việc cần quan tâm hơn cả là hỗ trợ cho vay đối với những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường. Đồng thời cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình triển khai và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng bởi nếu nguồn cung bất động sản không đáp ứng được nhu cầu tăng sẽ đẩy giá lên cao và tạo ra nhiều hệ lụy.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng đề xuất cho vay đối với những người có nhu cầu mua nhà ở thực, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này hoàn toàn phù hợp với mục tiêu thanh lọc, khiến thị trường bất động sản bớt giới đầu cơ.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Hoan – Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Đất Việt chia sẻ với báo chí, doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Đây là một trong những yếu tố thúc đẩy tăng trưởng của thị trường bất động sản, do đó, bất kỳ chính sách thắt chặt hay nới lỏng tín dụng nào cũng đều ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực này. Việc hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản là một nội dung quan trọng để khơi thông dòng vốn, đảm bảo thị trường phát triển theo hướng minh bạch và ổn định.
Ngoài ra, vẫn theo ông Hoan, chủ trương siết vốn vào bất động sản không nên thực hiện chung cho tất cả các dự án mà cần phân loại để có hướng quản lý phù hợp, không gây tác hại. tác động tiêu cực đến thị trường. Tình trạng khan hiếm nguồn cung của thị trường bất động sản liên tục được cảnh báo từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách. Bây giờ, nếu doanh nghiệp bị cắt tín dụng, các dự án dù được phê duyệt cũng không thể triển khai.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:
Tổ chức tín dụng “ngại” cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn
Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 / TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang có tác động tiêu cực đến thị trường. trường bất động sản.
Cụ thể, trong dự thảo lần này, Ngân hàng Nhà nước dùng từ “khống chế” cho vay mua để kinh doanh bất động sản và “khống chế” cho vay phục vụ nhu cầu vốn nhân thọ có giá trị lớn, dẫn đến dư thừa dòng tiền. Lập luận cho rằng Ngân hàng Nhà nước đang có định hướng “siết” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, trong đó có bất động sản cao cấp. Do đó, các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc không dám cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và cả cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua bất động sản, nhà ở.
Điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.
PGS. Giáo sư Tiến sĩ. Đinh Trọng Thịnh – Học viện Tài chính:
Thắt chặt tín dụng giúp kiềm chế sức nóng thị trường nhưng không giải quyết được tận gốc nguyên nhân “sốt đất”
Việc ngân hàng siết hạn mức tín dụng vào bất động sản chỉ là một trong những yếu tố có thể giúp kiềm chế sức nóng của thị trường và kìm hãm các nhà đầu cơ hoặc các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn. Tuy nhiên, vẫn có những nguồn vốn khác đổ vào bất động sản. Vì vậy, theo tôi, việc siết tín dụng bất động sản chỉ góp phần hạ nhiệt thị trường chứ không thể giải quyết triệt để cơn “sốt đất”. Tuy nhiên, việc các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu phát hành trái phiếu và phát hành hơn 40% lượng trái phiếu trên thị trường cũng là vấn đề cần xem xét. Bởi rõ ràng đầu tư vào bất động sản là rất quan trọng, nhưng việc bỏ quá nhiều vốn vào lĩnh vực này rất dễ tạo ra bong bóng cũng như tiềm ẩn nhiều rủi ro không chỉ cho lĩnh vực bất động sản mà còn cho cả ngân hàng, đặc biệt là ở đây. là trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết.
thứ tự (ghi)
