Dù đã có định hướng từ hơn 20 năm nhưng kết quả xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ đến thời điểm hiện tại còn rất hạn chế. Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 2.500 khu chung cư cũ. Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực các chung cư cũ, hiện có hơn 600/2.500 chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (cấp C, cấp D), chiếm 25% tổng số, tập trung chủ yếu vào các chủ sở hữu. chủ yếu ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố khác và chủ yếu được xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994.
Trong đó, 4 quận nội thành có gần 1.000 tòa nhà chung cư. Hầu hết các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng nhu cầu sống tối thiểu của người dân.
Hiện nay, chung cư cũ không có ban quản trị đến từng nhà, cụm nhà như chung cư xây mới nên việc tham gia đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung cư cũ trong cộng đồng. Hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn mang tính cá nhân, hạn chế, tự phát.
Tại các chung cư cũ, sau một thời gian dài buông lỏng quản lý, người dân đã tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian xung quanh, thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm còn lớn hơn cả. khu chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, quy chế quản lý thường xuyên thay đổi nên chung cư cũ thường có nhiều loại hình sở hữu, kể cả sở hữu nhà nước, đã qua nhiều thời kỳ giải quyết, có trường hợp bố trí trái thẩm quyền. , sai công năng, lấn chiếm, sang tay, chuyển nhượng trái phép dẫn đến công tác bồi thường chậm trễ, kéo dài
Theo đó, nhiều năm qua, việc cải tạo chung cư cũ loay hoay tìm lối ra, trong khi tranh chấp, khiếu kiện liên tục diễn ra nghiêm trọng.
Nhiều chuyên gia trong ngành đã đưa ra giải pháp cho tình trạng này. Cụ thể, đối với chung cư cũ nhóm B, C, cơ quan quản lý nhà nước nên giảm mức đồng thuận của cư dân xuống dưới 100% để thuận lợi cho việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ. .
Đồng thời, để thuận lợi cho việc cải tạo chung cư cũ, đối với các chung cư có kết quả kiểm định chất lượng công trình với cấp độ nguy hiểm D phải di dời khẩn cấp thì chỉ áp dụng phương thức tái định cư. tại chỗ, không áp dụng phương thức bồi thường (bằng tiền). Các hộ dân ở chung cư cũ sẽ được di dời đến tạm cư, tái định cư tại chung cư mới sau khi xây dựng xong mà không phải đóng thêm bất kỳ khoản tiền nào. Nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, các hộ dân vẫn được bán căn hộ tái định cư (hình thành trong tương lai) cho mọi đối tượng (không nhất thiết chỉ bán cho chủ đầu tư).
Riêng các hộ đang sinh sống tại các chung cư cũ, chung cư hư hỏng phải di dời theo quy hoạch để xây dựng mới thì được bố trí lại tại khu vực đã ở như trước đây. Trường hợp diện tích được giao lớn hơn diện tích cũ thì khi bố trí lại căn hộ tái định cư, người bị di dời không phải nộp tiền đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn, tương đương 20% diện tích. chung cư cũ.
Phần chênh lệch còn lại lớn hơn diện tích căn hộ tái định cư thì người được bố trí phải thanh toán cho Chủ đầu tư theo đơn giá xây dựng.
Về giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong bồi thường, tạm cư, hỗ trợ tái định cư, một số chuyên gia kiến nghị, cần quan tâm đến đặc điểm này của các khu nhà ở, nhất là đối với các hộ sinh con. Sống ở biệt thự, nhà phố, chủ đầu tư cần có sự liên hệ, thỏa thuận rõ ràng hơn về cơ chế bồi thường (như đổi nhà) trong trường hợp phải phá dỡ, di dời. Để có phương án quy hoạch hợp lý nhất, khi đó các hộ này mới được nhận hỗ trợ cho dự án.
Bên cạnh đó, hầu hết người dân đều có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Vì vậy, việc xây dựng lại khu chung cư cần cân nhắc, cố gắng đáp ứng yêu cầu chính đáng của cư dân. Để giải bài toán kinh tế cho nhà đầu tư, thành phố nên xem xét điều chỉnh quy hoạch phân khu, nên cho phép nâng tầng cao và tăng dân số cục bộ trong khả năng “chịu” của thành phố. diện tích.
Ngoài ra, chính quyền các tỉnh/thành phố và chủ đầu tư cần có chính sách rõ ràng hơn về diện tích căn hộ của các chung cư được cải tạo thí điểm. Nếu thành phố và chủ đầu tư có chính sách đền bù thỏa đáng đối với những diện tích chung cư đã xây dựng hợp pháp, người dân sẽ đồng tình và tỷ lệ ủng hộ dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể cũ chắc chắn sẽ cao hơn. cao, thuận lợi cho quá trình thực hiện.
Link nguồn: https://cafef.vn/go-nut-that-chung-cu-cu-20230102153330612.chn
