Mới đây, các cơ quan giám sát tài chính bao gồm PBoC, Ủy ban Điều tiết Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) đã đưa ra kế hoạch 16 điểm nhằm tiếp sức cho thị trường bất động sản, bao gồm xóa nợ và nới lỏng tín dụng. , hỗ trợ các chủ đề liên quan…
Quy mô tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của Trung Quốc và Việt Nam cuối năm 2021.
tài chính phi thị trường
Lạm phát được kiểm soát, tăng trưởng kinh tế cao và ổn định nhất thế giới, đó là những đặc điểm thường thấy trong các báo cáo đo lường “sức khỏe” của nền kinh tế có giá trị ròng lớn nhất hành tinh. . Trên thực tế, “cỗ máy” dẫn dắt nền kinh tế Trung Quốc chính là bất động sản.
Lượng tiền khổng lồ chảy vào thị trường bất động sản Trung Quốc đến từ đâu? Hệ thống ngân hàng của Trung Quốc có một nguồn tiền vô tận từ 1,3 tỷ người có thói quen tiết kiệm – thông qua một cấu trúc “ức chế tài chính”, gây bất lợi cho người gửi tiền.
Tuy nhiên, người gửi tiền không được rời bỏ hệ thống quốc doanh để tìm kiếm nơi sinh lời cao hơn bởi dòng tiền được kiểm soát chặt chẽ. Cơ hội đầu tư trong nước rất ít và kiểm soát vốn chặt chẽ ngăn cản đầu tư vào các kênh nước ngoài.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Trung Quốc (CDB) và Ngân hàng Xuất nhập khẩu Trung Quốc (CEB) là hai nhà tài trợ chính, giúp các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản mua tài sản chiến lược và ký kết hợp đồng. cung cấp dài hạn. Quỹ đầu tư vô tận giúp các công ty xây dựng thoải mái lập hàng loạt siêu dự án.
Chính phủ Trung Quốc ước tính rằng hơn 300 triệu người – tương đương với dân số Hoa Kỳ – sẽ chuyển đến các khu đô thị trong 15 năm tới. Họ xây dựng từ đầu nhiều thành phố mới, hàng nghìn tòa nhà chọc trời, 100 sân bay, hàng chục nghìn km đường, hàng triệu ngôi nhà các loại được xây lên một cách nhanh chóng khiến thế giới chóng mặt. Đây là thời kỳ bùng nổ xây dựng, bắt đầu từ năm 2001, tốc độ xây dựng 15 năm của Trung Quốc bằng 100 năm của Mỹ.
Các tòa nhà chung cư đang được xây dựng ở Thượng Hải, Trung Quốc. Ảnh: REUTERS
Vốn rẻ, dễ “xin” dự án khiến thị trường bị “đột quỵ”, thừa 50 triệu căn hộ, cầu giảm đến ¾. Đến tháng 9/2021, Evergrande sụp đổ, tạo ra khoản nợ ngoài sức tưởng tượng lên tới 300 tỷ USD, kéo theo sự sụp đổ của hệ thống bất động sản Trung Quốc, đe dọa nền kinh tế nước này.
Từ cuối năm 2020, Trung Quốc siết tín dụng bất động sản, hiện nước này dùng ngân sách – thông qua tổ chức phát hành trái phiếu địa phương để mua các dự án dở dang từ các doanh nghiệp vỡ nợ, mất khả năng thanh toán. thanh khoản. Chính quyền địa phương mua nhà, đất chuyển đổi thành dự án an sinh xã hội.
Để huy động tiền mua nhà, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PboC) chi 200 tỷ nhân dân tệ (gần 28 tỷ USD) với lãi suất khoảng 1,75%/năm. Một phần của quỹ này được ngân hàng sử dụng để mua các dự án nhà ở dở dang và xây dựng hoàn chỉnh, sau đó được cho các cá nhân thuê để chính phủ nỗ lực tăng nhà cho thuê.
Bài tổng hợp
Khủng hoảng bất động sản là hệ quả hơn là nguyên nhân của các vấn đề vĩ mô. Do yêu cầu xây dựng cơ sở vật chất, phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, trong đó có tâm lý nóng vội, muốn phát triển “nhanh”, “mạnh” nên không duy trì được nhịp độ bền vững.
Để đạt được các mục tiêu “5 năm”, “10 năm”, “20 năm” đã đề ra, cần triển khai hàng loạt dự án động lực trọng điểm, đẩy nhanh tiến độ giải ngân, nới lỏng cơ chế tài chính, hướng đến hệ sinh thái. nền kinh tế cung ứng phát huy tác dụng. Dự án khiến giá trị bất động sản tăng chóng mặt, trở thành kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn hết vốn. Đây là tác dụng phụ tất yếu của khái niệm “phát triển” mà ngay cả những nước có cơ chế thị trường tài chính cởi mở nhất như Mỹ cũng không tránh khỏi.
Trung Quốc sử dụng phương pháp “ba lằn ranh đỏ” đối với các doanh nghiệp bất động sản ở 3 khía cạnh: Tỷ lệ nợ phải trả nhỏ hơn 70% giá trị tài sản; tỷ lệ nợ ròng dưới 100% vốn chủ sở hữu; nắm giữ tiền mặt lớn hơn hoặc bằng nợ ngắn hạn.
Đây là cách mà Việt Nam có thể áp dụng, giúp loại bỏ hiện tượng “gom hàng thổi giá” và “bắt giặc bắt giặc” rất phổ biến, giúp xác định dòng tiền lưu động, từ đó đánh giá thực trạng của từng doanh nghiệp. trong việc tiếp cận vốn ngân hàng và trước khi quyết định cấp phép cho một dự án.
Nếu doanh nghiệp đáp ứng đủ 3 tiêu chí thì được vay thêm 15% vốn. Đây là công cụ sàng lọc rất hiệu quả, hỗ trợ DN lành mạnh, “thẳng tay” với DN yếu kém, bởi nền kinh tế chỉ nên duy trì số lượng DN BĐS tương ứng với nhu cầu.
Ba gọng kìm này có thể kiểm soát giá nhà, tạo cơ hội cho tầng lớp thu nhập thấp; kiểm soát thị trường đất nền, tạo rào cản vô hình hướng dòng vốn sang các lĩnh vực khác, góp phần kéo dài chu kỳ tăng trưởng, đẩy lùi suy thoái bất động sản.
Link nguồn: https://cafef.vn/thanh-loc-thi-truong-bat-dong-san-20221124120357917.chn
