“Tôi vừa đi khảo sát một số nhà lưu trú cho công nhân theo tiêu chuẩn của TP.HCM do doanh nghiệp tư nhân xây dựng. Căn hộ cho thuê diện tích khoảng 30m2, có quản lý, bảo vệ, giá thuê chỉ 1,7 triệu đồng / căn, ngay trung tâm quận 12. Chủ đầu tư vẫn lo khó tìm khách thuê. . Nhiều dự án căn hộ cho thuê khác cũng nằm chờ khách thuê, không hết công suất.…
Dẫn chứng thị trường bất động sản thiếu nguồn cung không hoàn toàn đúng mà chỉ là thiếu cung ở một số phân khúc.
Khó khăn mấu chốt của thị trường bất động sản, theo tôi nguyên nhân chính đến từ việc các doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn 2021-2022 nhưng đến thời điểm này không bán được hàng, không có thanh khoản. .
(Hình ảnh minh họa)
Không siết chặt, chỉ kiểm soát tín dụng bất động sản
Về khó khăn tài chính, việc doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn tín dụng là do “siết tín dụng” là chưa chính xác. Bởi lẽ, từ “thắt chặt tín dụng” hiểu đúng sẽ có nghĩa là tốc độ tăng trưởng tín dụng và dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm so với những năm trước.
Nhưng trên thực tế, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ mức tăng trưởng tín dụng ở mức 14% so với các năm trước; chưa kể khoảng 276.000 tỷ đồng được các doanh nghiệp huy động qua kênh trái phiếu (tạm tính đến tháng 7/2022), trong đó khoảng 36% là trái phiếu lĩnh vực bất động sản.
Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến tháng 8/2022, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. . Trong đó, kinh doanh bất động sản tăng 7,35%; cho mục đích tự sử dụng tăng 20,14% …
Vì vậy, tín dụng vào bất động sản vẫn tăng, thậm chí giai đoạn 2016 – 2017, tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 12%. Thị trường bất động sản cũng không thiếu vốn. Vấn đề ở đây có phải do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng?
Nút thắt pháp lý
Một trong những kiến nghị gần đây liên quan đến thị trường bất động sản là đề xuất pháp lý cho các dự án bất động sản, đặc biệt là tại Tp.HCM.
Các chính sách điều hành thị trường bất động sản hiện nay vẫn cho phép chuyển nhượng dự án và mua bán bình thường đối với các dự án đủ điều kiện pháp lý. Các chính sách của Nhà nước chỉ góp phần làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn, chuẩn hóa để làm lành mạnh hóa thị trường.
Còn đối với các doanh nghiệp, thay vì tập trung thực hiện theo quy định thì lại có hiện tượng đầu tư tràn lan, đất đai trái phép nên nảy sinh khó khăn, vướng mắc … Một số doanh nghiệp ở thành phố, vướng mắc pháp lý liên quan đến đất công nên đ khó tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự.
Doanh nghiệp cần chủ động cơ cấu lại tài chính.
Giải pháp cho thị trường bất động sản đang suy thoái như hiện nay là cơ cấu lại hoạt động kinh doanh. Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn vừa lên tiếng trên truyền thông cũng thừa nhận chấp nhận tái cơ cấu doanh nghiệp.
Nếu doanh nghiệp bất động sản bây giờ vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được thì tỷ lệ nợ sẽ tăng lên, áp lực tài chính lớn hơn rất nhiều. Doanh nghiệp cần lựa chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” các dự án, lĩnh vực không cốt lõi để giảm tài chính, giảm nợ, chỉ tập trung vào một số dự án trọng điểm để phát triển.
Với thị trường, cách đây vài năm các chuyên gia đã cảnh báo khoảng 70% nhà đầu tư trên thị trường đang lướt sóng và đầu cơ. Họ mua bất động sản không phải để ở, cho thuê mà chủ yếu vay tiền mua bất động sản rồi lướt sóng, kiếm lời …
Giờ thị trường “đóng băng”, không có người mua vì đa số người mua theo hình thức lướt sóng giờ không còn tiền mua lại. Điều này cho thấy “mua đất luôn sinh lời” sẽ không còn đúng nữa khi thị trường đã phát triển với quy mô lớn. Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng cần tập trung vào bất động sản có nhu cầu kinh doanh, an cư thực sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới
Nhà nước nên hỗ trợ bất động sản nhà ở
Tất nhiên, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nào đó để giúp thị trường có được lực hỗ trợ vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là một nguồn vốn nào đó cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà để mua căn hộ, nhà ở từ trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo ra dòng tiền mới cho thị trường, đồng thời kết hợp người dân mua nhà để ở với tinh thần lựa chọn ngôi nhà phù hợp cho mình.
Nguồn vốn này trước mắt chỉ tập trung vào những lĩnh vực phù hợp với giá trị phát triển kinh tế, chiến lược phát triển của các vùng kinh tế trọng điểm, không để dòng tiền tiếp tục chảy vào bất động sản đầu cơ, lướt sóng.
Ở góc độ tích cực, những chính sách và biện pháp của nhà nước trong năm 2022 về tài chính – ngân hàng đối với ngành bất động sản đang giúp thị trường bất động sản trở lại trạng thái lành mạnh cần có. Thị trường bất động sản đang cho thấy sự hợp lý khi các căn hộ đã đưa vào sử dụng vẫn có tính thanh khoản, thậm chí tăng giá nhẹ; Những dự án đã đầy đủ pháp lý, phục vụ dân sinh thì vẫn có giao dịch M&A….
Như vậy, suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực, cũng là sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, dòng vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi của phát triển kinh tế, mang lại sự tăng trưởng và phát triển kinh tế. bất động sản theo đúng giá trị thực của nó.
TS Đinh Thế Hiển
Link nguồn: https://cafef.vn/ts-dinh-the-hien-su-suy-thoai-cua-bat-dong-san-la-cach-thanh-loc-thi-truong-lanh-manh-hon-20221108204856015.chn
