Tọa lạc ngay trung tâm khu thương mại trung tâm của Hồng Kông, trên nền một bãi đậu xe cũ, tòa nhà The Henderson sắp đến ngày khai trương. Tòa nhà văn phòng 36 tầng này được thiết kế bởi Zaha Hadid Architects và được đặt theo tên của nhà đầu tư Henderson Land Development – công ty thuộc sở hữu của một trong 4 “đế chế” bất động sản lớn nhất Hong Kong.
Thiết kế uốn cong của tòa nhà được mô phỏng theo loài hoa cẩm tú cầu mang tính biểu tượng của Hồng Kông. Chỉ riêng chi phí mua đất cho dự án này đã lên tới 3 tỷ USD. Tuy nhiên, những khách thuê văn phòng được công bố cho đến nay chỉ bao gồm công ty đấu giá Christie's, nhà sản xuất đồng hồ Thụy Sĩ Audemars Piguet và quỹ đầu tư Carlyle.
Theo các đại lý bất động sản thân cận với dự án này, hiện chỉ có khoảng 60% diện tích tòa nhà này có khách thuê đăng ký. Trong khi đó, tại dự án Cheung Kong Center II cao 41 tầng cách đó một dãy nhà, tính đến tháng 3, chỉ có khoảng 10% diện tích được đăng ký cho thuê.
THỊ TRƯỜNG VẪN CHƯA CHẠM ĐÁY
Theo công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu Cushman & Wakefield (C&W), giá thuê văn phòng tại những vị trí đắc địa ở Hong Kong đã giảm gần 40% so với mức đỉnh năm 2019. Số liệu chính thức cho thấy tỷ lệ trống văn phòng tại thành phố này hiện ở mức cao kỷ lục 16. %.
Trong khi đó, nguồn cung văn phòng được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. C&W dự báo thị trường bất động sản văn phòng Hong Kong sẽ bổ sung thêm hơn 620.000 m2 – gấp 14 lần diện tích sàn của tòa nhà The Henderson – trong vòng 5 năm tới.
“Thị trường cho thuê văn phòng cao cấp ở Hong Kong vẫn chưa chạm đáy”, bà Fiona Ngan, giám đốc dịch vụ cho thuê tại Colliers Hong Kong, nhận xét với tờ Financial Times. “Nhiều công ty đa quốc gia ở đây đang giảm quy mô hoạt động do kinh tế tăng trưởng yếu. Trong khi đó, các công ty từ Trung Quốc đại lục không mở rộng hoạt động mạnh mẽ như mong đợi do hạn chế về ngân sách”.
Tình trạng tương tự cũng đang diễn ra trên thị trường bất động sản nhà ở Hồng Kông. Số liệu chính thức cho thấy, từ năm 2018 đến nay, số lượng căn hộ hoàn thiện nhưng chưa bán được tăng 134%, trong khi giá nhà cũng giảm khoảng 25% so với đỉnh điểm năm 2021.
Trong quá khứ, Hong Kong cũng từng trải qua các cuộc khủng hoảng bất động sản như sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á cuối những năm 1990 – khi giá nhà giảm hơn 50% nhưng sau đó phục hồi mạnh mẽ.
Tuy nhiên, một số chuyên gia lo ngại cuộc khủng hoảng này sẽ không giống như trước đây. Việc Mỹ duy trì lãi suất cao trong thời gian dài trong khi đồng đô la Hồng Kông được neo với USD, cùng với 3 năm áp đặt các biện pháp khắc nghiệt nhằm ngăn chặn dịch Covid tại Hồng Kông, khiến nhiều công ty đa quốc gia và người dân địa phương cân nhắc việc rời khỏi đây. .
Nhà phân tích Mark Leung của UBS cho biết: “Cả giá nhà đất và giá thuê văn phòng đều khó phục hồi như những cuộc khủng hoảng trước đây”.
Mật độ dân số đặc biệt cao, địa hình không thuận lợi và tốc độ tăng trưởng kinh tế năng động từ lâu đã khiến Hong Kong trở thành một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới. Đợt bùng nổ bất động sản gần đây nhất tại đây, nhờ lãi suất thấp và nhu cầu cao từ các doanh nghiệp và cá nhân từ Trung Quốc đại lục, là một trong những giai đoạn tăng trưởng kéo dài nhất.
Đó là những năm 2010, giai đoạn được các gia đình tài phiệt, doanh nghiệp bất động sản và các nhà kinh tế mô tả là thời kỳ “điên cuồng” của thị trường bất động sản Hong Kong, khi giá nhà và giá thuê văn phòng cao ngất ngưởng nhờ thị trường vốn mạnh mẽ và các nhà đầu tư có vốn tốt. .
Cuối năm 2018, giá cho thuê bất động sản thương mại tại khu trung tâm thương mại tăng lên mức kỷ lục 228,2 USD/m2/tháng, sau khi tăng gần 20% trong 3 năm trước đó – theo số liệu từ C&W. Trong khi đó, trong giai đoạn từ 2003 đến 2021, giá nhà ở Hồng Kông đã tăng 500% – theo Centaline.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Hong Kong đang chứng kiến sự điều chỉnh khi giá cho thuê bất động sản thương mại đã giảm trung bình 37% so với thời kỳ đỉnh cao.
SỰ TRƯỢT DÀI SAU ĐẠI DỊCH
“Không giống như các thành phố trung tâm kinh doanh khác trên thế giới, văn hóa làm việc từ xa không phải là yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng ở Hồng Kông. Bà Ada Fung, Giám đốc dịch vụ tư vấn và giao dịch tại CBRE Hong Kong, cho biết: Một trong những nguyên nhân lớn nhất dẫn đến xu hướng này ở Hồng Kông là niềm tin kinh doanh suy yếu.
Tháng 12/2022, khi Hong Kong chấm dứt chính sách khắc nghiệt phòng chống dịch Covid-19, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã tăng lãi suất 7 lần, tăng lãi suất cho vay đối với cả công ty đại chúng và tư nhân. công ty bất động sản và người mua nhà.
Ngoài ra, vấn đề chính trị ở Hong Kong cũng khiến nhiều doanh nghiệp đa quốc gia đang tìm cách cắt giảm chi phí phải xem xét lại hoạt động tại Hong Kong. Ngoài ra, sự suy giảm tăng trưởng kinh tế ở Trung Quốc đại lục khiến dòng tiền đầu tư từ các cá nhân và doanh nghiệp giàu có ở Hong Kong sụt giảm.
Theo bà Ngân của Colliers, hiện nay nhiều doanh nghiệp Trung Quốc không còn muốn tiến hành IPO (chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng) tại Hong Kong. Điều này làm tăng áp lực lên các công ty chuyên ngành như công ty luật, buộc họ phải tìm cách giảm quy mô hoạt động.
Trên thị trường nhà ở, giá nhà giảm liên tục trong 10 tháng từ tháng 5/2023 đến tháng 2/2024.
Theo các nhà phân tích và môi giới bất động sản, bất động sản Hong Kong chỉ có thể thu hút đầu tư trở lại khi lãi suất giảm hoặc lợi nhuận từ đầu tư bất động sản phải tăng.
“Liệu có ai đầu tư vào bất động sản chỉ kiếm được 3% lợi nhuận trong khi gửi tiết kiệm ngân hàng có thể dễ dàng kiếm được 5%?” nhà kinh tế cấp cao của Natixis, Gary Ng, đã hỏi. hỏi.
Mới đây, nhiều công ty bất động sản Hong Kong hạ giá căn hộ mới hơn 15% để bán trong bối cảnh lượng tồn kho căn hộ tăng cao, gây áp lực lên thị trường chuyển nhượng.
Trong giai đoạn 2021-2022, khoảng 140.000 cư dân sẽ rời Hong Kong, khiến lượng người mua nhà ở thành phố này sụt giảm. Trong khi đó, giới nhà giàu Trung Quốc có xu hướng xem các thành phố như Tokyo (Nhật Bản) là kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh căng thẳng chính trị ở Hong Kong.
UBS dự báo giá nhà ở thành phố này sẽ giảm thêm 5% trong năm nay. Điều này khiến lợi nhuận của các công ty bất động sản tồn kho nhiều căn hộ giảm mạnh.
Các công ty bất động sản tin rằng nhu cầu thuê văn phòng và mua nhà tại Hong Kong sẽ sớm phục hồi nhờ chính sách thu hút người tài và người giàu của chính quyền thành phố. Tuy nhiên, các ông trùm tỏ ra không chắc chắn khi dự đoán thị trường trong thập kỷ tới và hơn thế nữa – Financial Times cho biết.
“Vị thế trung tâm tài chính toàn cầu của Hồng Kông sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế Hồng Kông phục hồi. Thành phố phải giữ vững lập trường đó, nhưng điều này không hề dễ dàng”, ông Victor Li, chủ tịch CK Asset, con trai cả của người giàu nhất Hong Kong Li Ka-shing, nhận xét.
Câu hỏi bây giờ là thành phố cần làm gì để giá bất động sản nhanh chóng hồi phục.
“Tôi phải nói rằng tôi không chắc chúng ta sẽ thấy thêm bất kỳ giao dịch giá cao nào nữa. Tôi nghĩ những thương vụ như thế này là không lành mạnh vì chúng gửi đi những tín hiệu đáng lo ngại từ góc độ chung của xã hội”, bà Poman Lo, giáo sư tại Đại học Khoa học và Công nghệ Hồng Kông và cũng là cháu gái của người sáng lập Great Eagle Holdings, cho biết.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/cu-truot-cua-thi-truong-bat-dong-san-dat-do-bac-nhat-the-gioi.htm
