China Vanke Co, có trụ sở chính tại Thâm Quyến, hiện là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu. Công ty này vẫn được các nhà đầu tư đánh giá cao và xếp hạng đầu tư dù nhiều đối thủ khác cùng ngành đang gặp khó khăn.
Tuy nhiên, sự lạc quan đó dường như đã bị lung lay. Gần đây, trái phiếu của Vanke đã bị bán tháo mạnh. Một loạt trái phiếu trị giá 600 triệu USD đáo hạn vào tháng 6 tới đã giảm xuống mức thấp nhất mọi thời đại là 75 xu. Diễn biến này khiến chủ đầu tư phải trực tiếp tuyên bố năng lực tài chính của họ vẫn ổn định và có khả năng trả các khoản vay ngắn hạn.
Trên thực tế, những nguyên tắc cơ bản ở Vanke vẫn được đánh giá cao. Trong bối cảnh ngành bất động sản Trung Quốc gặp khó khăn, doanh thu của Vanke vẫn tăng trưởng tương đối tốt, chỉ giảm 10% trong 10 tháng đầu năm nay. Trong khi đó, Country Garden giảm 47%.
Hơn nữa, các kênh tái cấp vốn cho Vanke vẫn đang “mở”. Trong quý 3, nhà phát triển này đã huy động được 2 tỷ nhân dân tệ (273 triệu USD) từ đợt phát hành trái phiếu mới với lãi suất chỉ hơn 3%. Nợ ngắn hạn của Vanke cũng giảm xuống còn 14,8% tổng nợ từ mức 20% hồi đầu năm.
Vậy tại sao thị trường lại sợ hãi?
Đầu tiên, các nhà đầu tư dường như đã mất niềm tin vào mô hình kinh doanh bất động sản sinh lời cao của Trung Quốc. Giống như các công ty khác, Vanke cũng chủ yếu dựa vào việc bán trước các dự án, với các căn hộ thường được mua từ 18 tháng đến hai năm trước khi xây dựng.
Doanh số của China Vanke không mấy khả quan dù họ không gặp nhiều khó khăn như các chủ đầu tư khác.
Tính đến tháng 9, nhà phát triển này có khoản nợ hợp đồng khoảng 408 tỷ nhân dân tệ, chủ yếu bao gồm tiền đặt cọc mà người mua chi cho những ngôi nhà chưa hoàn thiện. Con số này chiếm khoảng 1/3 tổng nợ phải trả của công ty, trong khi Country Garden là 1/2.
Nếu đây là cách các nhà đầu tư nhìn nhận Vanke thì có vẻ như lượng tiền mặt 104 tỷ nhân dân tệ của họ không còn là vấn đề lớn nữa. Tuy nhiên, chỉ khi thị trường bất động sản Trung Quốc ổn định thì các chủ đầu tư lớn mới có thể đứng vững hơn.
Theo China Real Estate Information Corp., trong tháng 10, doanh số bán hợp đồng của 100 chủ đầu tư hàng đầu nước này lại giảm sau khi cải thiện nhẹ trong tháng 9, thấp hơn 68,7% so với mức trước đó. Covid năm 2019. Lợi nhuận hoạt động của Vanke chỉ đạt 39 tỷ nhân dân tệ, giảm 25% so với một năm trước.
Ngoài ra, do mô hình kinh doanh “bán trước, trả tiền sau” và sự khó khăn của các chủ đầu tư tư nhân trong việc bàn giao nhà, người mua Trung Quốc đã chuyển hướng sang các doanh nghiệp nhà nước. Vì vậy, các nhà đầu tư đang xem xét kỹ lưỡng cơ cấu hoạt động của các chủ đầu tư.
Trái phiếu USD của Vanke đáo hạn vào tháng 6 đã giảm mạnh trong những ngày gần đây.
Sự phát triển của Vanke cũng gắn liền với đà tăng trưởng mạnh mẽ của Thâm Quyến. Công ty niêm yết tại Thâm Quyến vào năm 1991 – một trong những công ty đầu tiên xuất hiện trên sàn chứng khoán non trẻ lúc bấy giờ. Công ty TNHH Tập đoàn Metro Thâm Quyến, một công ty nhà nước, là cổ đông lớn nhất của Vanke với 27% cổ phần.
Tuy nhiên, những nhà đầu tư khó tính có thể cho rằng Vanke không phải là doanh nghiệp được nhà nước hậu thuẫn. Những tháng gần đây, nhà đầu tư khốn đốn vì các công ty xây dựng liên kết với doanh nghiệp nhà nước nhưng không có sự hậu thuẫn vững chắc.
Chẳng hạn, China Life Insurance Co. là cổ đông lớn nhất của Sino-Ocean Group Holding Ltd., nhưng lại đứng ngoài cuộc khi nhà phát triển này gặp khó khăn. Vào tháng 9, Sino-Ocean đã phải hoãn thanh toán toàn bộ khoản vay nước ngoài và lên kế hoạch cơ cấu lại nợ nhưng không hiệu quả.
Đương nhiên, một số yếu tố kỹ thuật cũng ảnh hưởng đến giá trái phiếu Vanke. Vào tháng 9, Moody’s Investor Service đã đưa Vanke vào danh sách có khả năng bị hạ mức tín dụng. Đây là tin xấu cho các nhà đầu tư.
Nhiều nhà quản lý tài sản sẽ buộc phải bán cổ phần của một công ty có xếp hạng tín dụng bị hạ xuống trạng thái “đầu cơ”. Hơn nữa, các ngân hàng tư nhân thường không chấp nhận việc sử dụng trái phiếu cấp thấp làm tài sản thế chấp cho các khoản vay ký quỹ.
Tuy nhiên, theo Bloomberg, không giống như các nhà phát triển do gia đình điều hành như Country Garden, Vanke vẫn được quản lý chuyên nghiệp. Ngay từ năm 2018, Chủ tịch Yu Liang đã nói với các nhân viên rằng mùa đông đang đến với ngành và mục tiêu của họ “phải tồn tại”.
Năm ngoái, ông tiếp tục cảnh báo “thời hoàng kim” của bất động sản đã qua. Nhưng ngay cả một nhà phát triển ổn định như Vanke cũng bị cuốn vào những cơn gió ngược trong ngành.
Xem Bloomberg
Link nguồn: https://cafebiz.vn/nha-phat-trien-bat-dong-san-lon-nhat-trung-quoc-ngoi-khong-cung-dinh-dan-so-huu-kho-tien-mat-doi-dao-khong-co-nguy-co-vo-no-nhung-van-bi-nha-dau-tu-om-cua-bo-chay-17623110219582466.chn
