Cách đây 20 năm, Hà Nội xuất hiện chung cư cao tầng mới đầu tiên tại Trung Hòa – Nhân Chính (Thanh Xuân) hay Linh Đàm (Hoàng Mai) tạo nên xu hướng chung cư thay vì nhà tập thể thấp tầng trong thành phố. Tại các khu vực nội thành như Giảng Võ, Kim Liên… Với sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu về nhà ở cũng trở nên cấp thiết, hàng loạt dự án khu đô thị mới với chung cư cao tầng xuất hiện tràn lan khắp thành phố. các quận, huyện tại Hà Nội. Chung cư là giải pháp hữu ích cho bài toán “đất chật, người đông”, tăng hiệu quả sử dụng đất tại các thành phố lớn. Về mặt pháp lý, người mua căn hộ được cấp “sổ đỏ” để sở hữu lâu dài, đáp ứng tâm lý “ăn chắc, mặc bền” của đa số người Việt.
Cần lưu ý rằng, cách đây nhiều năm, Bộ này cũng đã đề xuất việc này nhưng không được đồng ý dừng.
Khi chung cư mới có thời hạn, Hà Nội sẽ dễ dàng phá bỏ chung cư cũ dột nát để xây mới. Ảnh: Minh Duy
Chị Bích Hằng, sống tại khu chung cư Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội) bày tỏ: “Gia đình tôi dành dụm 10 năm mới mua được một căn hộ chung cư. Tôi vừa thanh toán xong số tiền còn lại và đã được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Tôi nghe nói sẽ có quy định về thời hạn của căn hộ, ai sẽ là người bảo vệ quyền lợi của chúng tôi? Thực sự tôi rất hoang mang vì không biết chung cư mình sử dụng được bao lâu thì hư hỏng và ai sẽ xây lại khi nó vỡ ”.
Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu được thông qua, quy chế sở hữu căn hộ chung cư sẽ góp phần giảm giá chung cư, người nghèo thành thị, công nhân. các khu công nghiệp sẽ dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn. Ở nhiều nước, loại hình nhà cho thuê hoặc căn hộ sở hữu có thời hạn rất phát triển, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Ở Việt Nam, từ lâu, quyền sở hữu cao, coi nhà ở là tài sản để lại cho con cháu.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Trí Dũng, nguyên Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, đến nay các chung cư trên địa bàn Hà Nội được cấp phép, bán cho người dân đều có niên hạn sử dụng theo quy định. cấp công trình. Cụ thể, nếu nhà chung cư được xây dựng theo thiết kế xây dựng cấp 1, cấp đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm, thiết kế công trình cấp 2 sử dụng từ 70-100 năm thì thiết kế cấp 3, từ 50 đến 70 năm. Và theo quy định hiện hành, chung cư cao 20-50 tầng là công trình cấp 1 có thời gian sử dụng từ 80-100 năm, tính từ thời điểm nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Theo ông Dũng, dù quy định cấp công trình như vậy nhưng chung cư sau khoảng 100 năm sẽ kiểm tra lại chất lượng. Công trình an toàn được tiếp tục sử dụng, không đảm bảo an toàn thì phải sửa chữa, phá hủy chưa được quy định cụ thể theo pháp luật hiện hành. “Hiện sổ đỏ các căn hộ thuộc sở hữu lâu dài, nhưng các công trình thì có thời hạn. Đây là vấn đề cần được các cơ quan chức năng nghiên cứu ”, ông Dũng nói.
Thời hạn sở hữu theo chất lượng công trình
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án về sở hữu chung cư. Phương án 1 sở hữu theo thời hạn xây dựng được duyệt, phương án 2 sở hữu theo thời gian sử dụng đất của dự án.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nghiêng về đề xuất áp dụng phương án 1 vì phù hợp với xu hướng quản lý, sử dụng nhà chung cư ở nhiều nước. “Theo quy định của Luật Xây dựng, hồ sơ thiết kế phải xác định thời hạn sử dụng của nhà chung cư từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng đến hết vòng đời của công trình. Và khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan Cơ quan thẩm định luôn phải xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao nhiêu năm, đây là cơ sở để xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hợp đồng mua bán nhà ở, cơ quan cấp “sổ đỏ” cũng sẽ ghi Ngày hết hạn sử dụng nhà chung cư được ghi vào sổ “, ông Khôi nói.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, khi áp dụng quy định mới về thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ không có hiệu lực hồi tố đối với nhà chung cư đã đưa vào sử dụng trước thời điểm luật có hiệu lực. Quy định về quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn dự kiến sẽ được áp dụng cho các dự án được cấp phép xây dựng sau ngày 1-7-2024 (nếu Quốc hội thông qua luật vào tháng 10-2023). Chủ đầu tư các dự án nhà chung cư có 7 tháng để chuẩn bị thực hiện quy định này.
Theo đó, trong trường hợp nhà chung cư bị cưỡng chế phá dỡ do không đảm bảo an toàn do ảnh hưởng của thiên tai, địch họa, cháy, nổ, động đất thì Nhà nước sẽ chi tiền để xây dựng lại nhà ở cho người dân, tái định cư tại chỗ. cho họ.
Tương tự, trường hợp chung cư phải phá dỡ để phục vụ chỉnh trang đô thị thì người dân sống trong chung cư được tái định cư, quyền lợi của người dân vẫn được đảm bảo. Còn đối với những chung cư hết hạn sử dụng, ông Khôi cho biết cơ quan chức năng sẽ kiểm tra lại chất lượng chung cư (tại thời điểm hết hạn sử dụng) để xem chung cư có được tiếp tục sử dụng hay không. Nếu tiếp tục sử dụng sẽ xác định thời gian sử dụng được bao lâu và sẽ gia hạn quyền sở hữu nhà chung cư cho cư dân.
“Những trường hợp công trình thanh tra không sử dụng được nữa thì phải phá dỡ”, ông Khôi nhấn mạnh. Theo người này, khi chung cư hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ thì người dân vẫn có quyền sử dụng đất để xây dựng chung cư. Do đó, sẽ phát sinh 2 tình huống: Nếu Nhà nước quy hoạch khu vực đó không bố trí chung cư nữa, cư dân phải chuyển đi nơi khác thì được đền bù đất theo chính sách đền bù lúc bấy giờ. ở đó; Trong trường hợp Nhà nước vẫn quy hoạch sử dụng diện tích đó làm nhà chung cư thì người dân có quyền đóng góp tiền để xây dựng lại nhà chung cư mới ngay tại nơi mình đang ở.
Theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc thực hiện quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ làm giảm giá nhà trong những năm tới, tạo điều kiện cho nhiều người mua nhà hơn.
Theo thống kê của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tại tọa đàm “bắt nhịp thị trường bất động sản” ngày 16/9: Tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm mới nhưng hạng sang. năm 2019 giảm còn gần 110.000 sản phẩm, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm.
Trong 9 tháng đầu năm 2022, chỉ có hơn 32.200 sản phẩm căn hộ được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Trong quý III / 2022, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với so với cùng kỳ năm 2021. với quý II / 2022. Thị trường giảm cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Nhu cầu mua nhà chung cư vẫn cao nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm do không tìm được sản phẩm phù hợp, giá cao.
Trần Hoàn
