Nghị định 49/2021 chỉ quy định một phương thức là chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 2 ha trở lên, nhưng đã bãi bỏ phương thức “chuyển nhượng nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20 % ”Mà trước đây quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015 là không hợp lý, không khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.
HoREA đề xuất hoán đổi quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án bằng tiền hoặc quỹ đất ở nơi khác có giá trị tương đương. (Một dự án nhà ở xã hội tại Mê Linh, Hà Nội. Ảnh: VGP)
Không hợp lý từ thực tiễn
Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân, về quy mô diện tích từ dưới 1 đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng nghìn ha. Vì vậy, cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
Đơn cử, một chủ đầu tư dự án khu nhà ở thương mại cao cấp ‘B’ tại phường An Phú, TP. Thủ Đức có diện tích 2ha nên phải dành 4.000m2 đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định 49/2021.
Chủ đầu tư đã mua quyền sử dụng khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng / m2, kéo theo chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng và đây là chi phí pháp lý được tính vào chi phí đầu tư. Đầu tư nhà ở xã hội nên dù dự án nhà ở xã hội này được miễn tiền sử dụng đất nhưng giá thành nhà ở xã hội ở đây có thể lên tới 35-40 triệu đồng / m2, không thể làm nhà rông. có thể bị lại vì giá nhà quá cao.
Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000 m2 này theo giá thị trường để đổi lấy quỹ đất khác, quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có thêm nhà ở xã hội ở vị trí khác và giá bán sẽ cao hơn. nhà ở xã hội phù hợp hơn.
Linh hoạt tạo thêm quỹ đất cho nhà ở xã hội
Từ đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015 (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021) để đảm bảo phù hợp với quy định của Nghị định số 2, Điều 16 Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của khoản 1 và khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015.
Cụ thể, Điều 5 Nghị định 100/2015 về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị tại đô thị loại 3 trở lên và quy hoạch. khu vực là đô thị loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội hoặc dành 20% quỹ nhà ở của dự án để làm nhà ở xã hội. Trừ một số trường hợp quy định tại Điều này, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.
Cùng với đó, nhà đầu tư được lựa chọn hình thức chuyển nhượng quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương 20% giá trị quỹ đất tại thời điểm chuyển nhượng để sử dụng làm nhà ở xã hội. trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai.
