Trên thị trường bất động sản, phân khúc nhà phố thương mại (shophouse) từng được giới đầu tư săn đón và nở rộ vào năm 2015. Giá bán và giá cho thuê của các căn shophouse ở mức cao ngất ngưởng do có nhiều ưu điểm vừa phải. dùng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
Tuy nhiên, khoảng hơn 2 năm trở lại đây, loại hình này dần lắng xuống. Đặc biệt, kể từ khi dịch COVID-19 bùng phát tại Việt Nam và kéo dài, phân khúc shophouse càng trở nên ế ẩm, thậm chí nhiều chủ đầu tư giảm giá nhưng vẫn không có khách thuê, mua.
Hơn một năm nay, chị Lê Mai Hà (Hoàn Kiếm, Hà Nội) liên tục chào bán căn shophouse diện tích hơn 75 m2 tại một khu đô thị ở quận Hoàng Mai. Giá chào bán đã giảm 20% so với giá mua gần 14 tỷ đồng hồi giữa năm 2021 nhưng vẫn không ai mặn mà.
Căn shophouse của cô cao 4 tầng, đã hoàn thiện. Giá cho thuê 30tr/tháng, tỷ suất lợi nhuận chỉ hơn 2%/năm. Tuy nhiên, kể từ thời điểm mua bán, shophouse thường xuyên trong tình trạng không có khách thuê, mặt bằng bỏ trống.
Nhiều căn shophouse có giá hàng chục tỷ đồng. (Hình minh họa).
Chị Hà than thở, hàng tháng vẫn phải trả lãi và gốc khoản vay ngân hàng hơn 100 triệu đồng cho khoản vay 6 tỷ đồng. Giá thuê “nhẵn mặt”, áp lực lãi suất đè nặng nên chị phải bán lỗ nhưng hơn 1 năm vẫn chưa tìm được người mua.
Cùng cảnh không bán, cho thuê được, anh Mai Thế Anh cho biết đầu năm 2021, anh mua căn shophouse tại khu đô thị trên đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông) với giá 24 tỷ đồng. Dự án này được bàn giao từ năm 2022 nhưng đến nay hoạt động thương mại vẫn yếu ớt, lượng người vào ở thưa thớt. Điều này khiến các cửa hàng kinh doanh tại đây chỉ phục vụ hạn chế một số lượng cư dân tại dự án, hầu như không có khách. Hiện chỉ có một số căn shophouse mở cửa kinh doanh, gần 80% số căn còn lại đã đóng cửa.
Ban đầu cứ nghĩ khu đô thị phát triển, nhiều người đến ở thì shophouse là lựa chọn tốt nhất, nhưng thực tế không như mong đợi. Việc kinh doanh ở đây chủ yếu là người dân địa phương, nhưng do thói quen của họ thường đến các trung tâm thương mại để vui chơi, mua sắm xong thì ra chợ dân sinh nên các căn shophouse cũng diễn ra tình trạng chung.
Anh Thế Anh cho biết treo biển cho thuê 35 triệu đồng/tháng với mong muốn bù một phần lãi vay ngân hàng nhưng gần năm nay cửa hàng vẫn bỏ trống. Nay đã hết thời gian ân hạn lãi suất, áp lực lãi vay lớn, anh Thế Anh chấp nhận bán lỗ 30% nhưng chưa tìm được người mua.
Theo chị Lê Linh, một môi giới bất động sản tại quận Hoàng Mai, tình trạng ế ẩm không chỉ diễn ra ở các căn shophouse tại các khu đô thị mới ít dân cư, ngoại thành mà còn xảy ra ở các căn shophouse khu vực trung tâm. Hà Nội cũng rất khó bán và cho thuê. Do ảnh hưởng của dịch COVID-19, tình hình kinh tế khó khăn, nhiều người không kinh doanh buộc phải trả mặt bằng hoặc thương lượng với chủ nhà để giảm giá.
“Nhiều bất động sản cho thuê tại tuyến phố trung tâm Hà Nội đến nay đã phải giảm giá thuê nhưng vẫn vắng khách nên shophouse ế ẩm là điều khó tránh khỏi”, ông Linh nói.
Phân tích vấn đề này, theo chủ đầu tư một dự án tại Hà Nội, việc chủ đầu tư kiếm lời nhiều hay ít từ shophouse phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Một sản phẩm gia tăng giá trị hay đảm bảo nguồn thu nhập tốt thì chủ đầu tư dự án đó phải đảm bảo các yếu tố về hạ tầng nội khu và hạ tầng xã hội. Chỉ như vậy mới có thể thu hút khách trong và ngoài dự án. Với shophouse, lợi nhuận cho thuê tốt hay không phụ thuộc vào khả năng lấp đầy cư dân của dự án căn hộ/khu đô thị đó.
“Nhà đầu tư trước khi xuống tiền nên xem năng lực của chủ đầu tư dự án, xem họ đã triển khai hạ tầng cơ sở dự án đến đâu, tiềm năng phát triển và hút khách du lịch khu vực, khoảng cách gần với TP. dự án như thế nào. Chủ đầu tư có tiềm lực sẽ đồng bộ hạ tầng tiện ích trước khi đưa cư dân vào ở. Khi đó, khi lượng người sử dụng đông đúc, nhộn nhịp, shophouse sẽ có giá trị kinh doanh và giá trị cho thuê ổn định”, vị này phân tích.
Cùng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, shophouse chỉ thực sự có tiềm năng khi đạt được các yếu tố: dự án có khả năng lấp đầy nhanh; dịch vụ tiện ích tốt; Phải có cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn và thứ tư là phải có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.
Muốn sinh lời mà an toàn, nhà đầu tư nên chọn những căn shophouse có giá trị vừa phải từ 2-7 tỷ đồng, để không phải bỏ ra số tiền quá lớn ban đầu mà chưa biết có thu được lợi nhuận tương xứng hay không. Nhà đầu tư không nên đầu tư shophouse trong ngắn hạn từ 1-2 năm mà phải có kế hoạch trung và dài hạn từ 3-5 năm trở lên.
Người mua cũng cần quan tâm đến diện tích sàn thương mại tầng 1, nếu sản phẩm quá chật hẹp chỉ khoảng 75 m2 sẽ gây khó khăn trong kinh doanh. Nhiều sản phẩm rơi vào tình trạng mua đứt bán đoạn vì không thể đưa vào khai thác thương mại.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/ha-noi-qua-thoi-de-trung-vang-shophouse-tien-ty-e-chong-cho-176230814133139378.chn
