Trong một báo cáo mới đây của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), sau khi Việt Nam chuyển đổi sang mô hình kinh tế thị trường từ năm 1986, thị trường BĐS đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ cả về quy mô và quy mô. quy mô và giá cả (1993-1996, 2007-2010) và giảm dần trong những năm tiếp theo. Trong đó biến động của thị trường chịu tác động chủ yếu từ sự thay đổi của chính sách đất đai và chính sách tiền tệ.
Cơn sốt đất 1993 – 1996: Sự thay đổi từ chính sách
Sau khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường năm 1986, một năm sau Quốc hội ban hành Luật Đất đai đầu tiên vào năm 1987. Trong thời gian luật đất đai 1987 được thực hiện, theo quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Dân thì Nhà nước giao cho dân quản lý, sử dụng, không có quyền mua bán. Vào thời điểm này, việc mua bán đất bị cấm. Theo quy định tại điều 53, Luật đất đai 1987, hành vi mua bán đất đai sẽ bị xử phạt theo một trong các mức sau: cảnh cáo, phạt tiền từ 20% đến 30% giá trị thiệt hại do vi phạm gây ra, tịch thu toàn bộ số tiền bán được. đất, thu hồi đất sử dụng trái phép
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 (sau đó được thay thế bằng Luật Đất đai năm 2004 vào ngày 01 tháng 7 năm 2004) cho phép các chủ sở hữu được chuyển nhượng đất đai, tùy từng loại mà có những quy định khác nhau. Trên cơ sở này, đất đai được công nhận là một tài sản có giá trị thương mại, một loại hàng hóa có thể bán được.
Cùng với làn sóng đầu tư nước ngoài chảy mạnh vào Việt Nam trong những năm tiếp theo, đất đai cũng được coi là một trong những nguồn tư liệu sản xuất để xây dựng nhà máy, văn phòng đại diện. Trong giai đoạn này, hoạt động kinh tế ở Hà Nội và TP.HCM là hai địa phương dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng. Chính vì vậy đã kéo theo làn sóng nhập cư lớn hàng năm từ các tỉnh thành khác, từ đó làm gia tăng nhu cầu về nhà đất tại hai khu vực này.
Đóng băng đất đai lần thứ nhất: 1997 – 1999
Với sự kiện khủng hoảng tài chính châu Á tháng 7/1997, vốn đầu tư có xu hướng rút ra ồ ạt ở Inđônêxia, Hàn Quốc, Thái Lan, Hồng Kông, Malaixia, Lào, Philippin. hoạt động kinh tế ở các quốc gia này.
Trong giai đoạn này, nền kinh tế Việt Nam được cho là sẽ không bị ảnh hưởng đáng kể do các hoạt động hội nhập vẫn còn ở giai đoạn sơ khai. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư FDI có xu hướng chậm lại đáng kể trong những năm tiếp theo (1998-2000), bên cạnh triển vọng kinh tế kém khả quan, gây ra tình trạng thu hồi đất và đầu cơ trong những năm trước. mà nhanh chóng nguội đi.
Đặc biệt, sự phá sản của Công ty TNHH Minh Phụng, một trong những doanh nghiệp có hoạt động đầu tư bất động sản lớn nhất cả nước lúc bấy giờ, đã đánh dấu sự kết thúc của thời kỳ tăng giá đầu tiên. của thị trường bất động sản trong nước.
Cơn sốt đất 2007-2010: Kích cầu kinh tế thông qua cung tiền và các gói tín dụng
Mặc dù trong những năm này thế giới đang trong thời kỳ suy thoái kinh tế. Tuy nhiên, trong nước, dòng vốn FDI vào Việt Nam đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh sau khi Việt Nam gia nhập WTO năm 2006.
Ngoài ra, Nhà nước vẫn ưu tiên tăng trưởng kinh tế thông qua các gói kích thích tăng trưởng tín dụng ở mức rất cao trong giai đoạn này, đi kèm với lãi suất thấp, tạo môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. tiếp cận vốn vay dễ dàng.
Trên cơ sở đó, hoạt động phát triển BĐS và nhu cầu đầu tư sở hữu đất nền, nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. như quy mô dự án.
Khác với các giai đoạn trước, hoạt động thương mại chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà phố. Trong giai đoạn này, các dự án nhà ở và văn phòng cao tầng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, đặc biệt tập trung vào khu vực Hà Nội và TP.HCM. Các nhà đầu tư nổi bật trong giai đoạn này bao gồm Hoàng Anh Gia Lai, Phú Mỹ Hưng và Capital Land.
Đặc biệt, với sự góp mặt của các nhà phát triển BĐS nước ngoài, việc quy hoạch phát triển dự án đã bắt đầu được thực hiện một cách chuyên nghiệp, điển hình qua dự án khu phức hợp Phú Mỹ Hưng 433 ha. , bao gồm biệt thự, nhà liền kề, shophouse, chung cư cao tầng và các phân khu tiện ích đi kèm như trường học, bệnh viện, siêu thị.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư bắt đầu liên kết với ngân hàng cho phép người mua nhà trả góp trong 20-30 năm cũng kích thích làn sóng sở hữu nhà trong giai đoạn này. Đây cũng được coi là một trong những bước ngoặt lớn trong sự phát triển của ngành bất động sản Việt Nam.
Theo số liệu của CBRE, trong giai đoạn này, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội (2008-2011) và TP.HCM (2007-2010) ghi nhận mức tăng đột biến, lần lượt là 63.600 và 51.400, tăng 244 căn. % và 96% so với giai đoạn trước 2003-2006.
Lần đóng băng thứ hai: 2011 – 2013
Sau một thời gian liên tục bơm tiền kích cầu nền kinh tế (ưu đãi lãi suất tín dụng, ân hạn tín dụng dưới chuẩn) nhưng không mang lại nhiều hiệu quả, dẫn đến hiệu ứng lạm phát phi mã từ cuối năm 2010 đến cuối năm 2012. , điều này dẫn đến lãi suất cũng tăng lên mức rất cao trong giai đoạn này. Lãi suất huy động cao điểm lên tới 16% (VCB, 12 tháng) và lãi suất cho vay lên tới 22-24%.
Theo số liệu của CBRE, năm 2013 lượng căn hộ bán ra tại Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt 10.000 và 4.600 căn, giảm lần lượt 2,5 lần và 4,2 lần so với mức đỉnh 2010-2011.
Cơn sốt đất nền 2018-2021: Covid-19, dòng vốn rẻ và trái phiếu doanh nghiệp
Trong giai đoạn này, hoạt động xuất nhập khẩu diễn ra sôi động sau quá trình hội nhập của Việt Nam giai đoạn 2015-2020. Nợ xấu ngân hàng cũng ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực sau nhiều năm nỗ lực tái cơ cấu, trên cơ sở đó, hoạt động tín dụng cũng được NHNN nới lỏng.
Đặc biệt trong những năm 2020-2021, theo diễn biến chung của thế giới, lãi suất trong nước có xu hướng giảm về mặt bằng thấp để hỗ trợ doanh nghiệp. Điều này đã giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ. Ngoài ra, tác động của Covid-19, hoạt động sản xuất bị gián đoạn đã khiến một bộ phận dòng tiền nhàn rỗi của doanh nghiệp phải tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế, trong đó có bất động sản.
Trong giai đoạn này, quỹ đất phát triển dự án tại Hà Nội và TP.HCM có phần khan hiếm, sản phẩm cung ứng ra thị trường dần tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Do đó, hoạt động phát triển bất động sản cũng đang dần mở ra tại các tỉnh lân cận Hà Nội, Hồ Chí Minh hay các khu vực có tiềm năng du lịch nghỉ dưỡng. Các dự án lớn tiêu biểu có thể kể đến như: Vinhomes Ocean Park (420ha, Gia Lâm), Ngô Mây (116ha, Quy Nhơn), Nova Phan Thiết (1.000ha, Phan Thiết), Nova Hồ Tràm (1.000ha, BR)-VT ), Aquacity (1.000ha, Biên Hòa), Gem Skyworld (92ha, Biên Hòa), Water Point (355ha, Long An)…
Đáng chú ý, giai đoạn 2020-2021 chứng kiến sự bùng nổ về lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành đã giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để phát triển dự án, mở rộng quỹ đất. Theo số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2018-2021, cả nước có hơn 400.000 sản phẩm đủ điều kiện đưa vào bán, ước tính tăng khoảng 36% so với giai đoạn 2014-2017. Đồng thời, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận tình trạng giá đất tăng nhanh từ 20-50% trong thời gian ngắn diễn ra ở nhiều nơi trên cả nước.
Diễn biến hiện tại
Từ năm 2022 đến nay, liên tiếp xảy ra các sự kiện tác động lớn đến thị trường BĐS, gồm: Sự kiện Tân Hoàng Minh (tháng 3/2022), chỉ đạo của NHNN về siết tín dụng trên thị trường tài chính. Các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán trong tháng 4/2022, Nghị định 65/NĐ-CP siết chặt quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ (09/2022), sự kiện Vạn Thịnh Phát – SCB (22/09/2022 – 10/2022) đã gây khó khăn để doanh nghiệp BĐS tiếp cận vốn. Ngoài ra, áp lực từ việc Fed tăng lãi suất và thị trường vốn trong nước tắc nghẽn cũng khiến lãi suất có xu hướng tăng nhanh. Điều này dẫn đến nhu cầu mua nhà, cũng như tính thanh khoản của các dự án sụt giảm.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý III/2022, việc triển khai BĐS nhà ở có dấu hiệu chững lại đáng kể so với cùng kỳ. Trong đó, số dự án được cấp phép và đủ điều kiện mở bán giảm lần lượt 8% và 23% so với cùng kỳ.
Trong bối cảnh, thị trường vốn trong nước còn tắc nghẽn, kèm theo lãi suất vay mua nhà ở mức khá cao, từ 11-14%.
“Chúng tôi cho rằng, năm 2023, hoạt động phát triển dự án và bán hàng của các doanh nghiệp BĐS nhiều khả năng sẽ còn nhiều khó khăn. Đồng thời, nếu so với các chu kỳ trước, dự kiến thị trường BĐS phải mất từ 2 đến 3 năm mới bắt đầu một nhịp hồi phục mới”, chuyên gia của VDSC đánh giá.
Link nguồn: https://cafef.vn/vdsc-phai-mat-2-3-nam-nua-bat-dong-san-moi-co-the-bat-dau-mot-nhip-hoi-phuc-moi-20221118100755391.chn
