Không đồng loạt cắt dòng vốn vào bất động sản
Ngân hàng Nhà nước gần đây đã chỉ đạo kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản. Mới đây, Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 / TT-NHNN (Thông tư 39) đề cập đến vấn đề cho vay bất động sản đối với doanh nghiệp và người mua nhà. Bạn nghĩ gì về động thái này?
Hiện tại, về quy mô, tín dụng cho bất động sản theo công bố của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, chiếm 20,36% tổng tín dụng của nền kinh tế.
Vấn đề là ở chất lượng tín dụng chứ không phải quy mô. Có những dự án cần tiếp tục đẩy mạnh tín dụng và có những dự án cần phải cắt nguồn tín dụng, không thể đánh đồng tất cả các thị trường bất động sản là một.
Làm thế nào để hiểu rủi ro thị trường bất động sản là rủi ro chung mà không cần phân biệt ở phân khúc nào hay tại sao lại rủi ro ở các thời điểm khác nhau?
Một lần nữa, khi tiếp cận thị trường bất động sản, cần lưu ý rằng thị trường bao gồm nhiều phân khúc và có các nhà phát triển bất động sản, nhà đầu tư, nhà đầu cơ cho từng loại phân khúc.
Vì vậy, chính sách thắt chặt tín dụng chung không thể áp dụng cho toàn thị trường mà phải áp dụng cho từng phân khúc, từng thời điểm và thậm chí từng chủ đầu tư.
Ngoài ra, quan điểm đánh đồng bất động sản là ngành rủi ro, hạn chế siết chặt tín dụng như trước đây là sai lầm. Hoặc cũng sai cơ bản khi cho rằng dòng tiền phải hướng vào ngành sản xuất kinh doanh và bất động sản không phải là ngành kinh doanh. Bất động sản là ngành kinh doanh và là trụ cột của nền kinh tế.
Nếu các ngân hàng đồng loạt “đóng cửa” cho vay bất động sản, điều gì sẽ xảy ra với thị trường?
Thị trường bất động sản hiện nay nhìn chung vẫn chưa có dấu hiệu bong bóng. Nếu thắt chặt, cắt nguồn tín dụng cho bất động sản và làm đồng loạt, không phân biệt dự án tốt, dự án xấu, chắc chắn sẽ khiến thị trường vốn không nên khủng hoảng lại rơi vào tình trạng khủng hoảng.
Nếu thị trường bất động sản sụp đổ, thị trường tài chính sụp đổ. Vấn đề không phải là thắt chặt tín dụng, mà là hướng tín dụng vào các phân khúc hoặc các dự án lành mạnh bền vững, đảm bảo chất lượng của chính thị trường bất động sản và chất lượng tín dụng cho bất động sản.
Tại hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững chiều 14/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định “không phải vô lý mà siết tín dụng”. Đó là khẳng định của Thủ tướng, nhưng liệu có thể áp dụng ngay vào thực tế được không, thưa ông?
Đúng vậy, nếu hướng dẫn không đến được đơn vị thực hiện. Chỉ đạo của Thủ tướng là biện pháp kiểm tra, kiểm soát để giúp các ngân hàng lựa chọn dự án tốt, tránh dự án xấu, thay đổi phương án, chiến lược cho vay bất động sản.
Thị trường sẽ sụp đổ nếu thắt chặt tín dụng không hợp lý
Có ý kiến cho rằng việc thắt chặt tín dụng để kéo giá bất động sản xuống sau một thời gian tăng quá mức. Ý kiến của bạn là gì?
Giá bất động sản hiện nay đang tăng do nhiều vấn đề. Hiện tại, cơ quan quản lý đang tìm cách giảm mức tăng giá xuất phát từ lý do đầu cơ. Còn việc giá BĐS tăng do cung cầu mất cân đối hoặc tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, giá nhân công tăng… là hợp lý.
Theo ông, nên phân bổ dòng tiền vào bất động sản như thế nào để thúc đẩy sự phát triển của thị trường này?
Vốn kinh doanh bất động sản dễ hay bất cứ ngành nghề kinh doanh nào cũng khó. Ngân hàng Nhà nước đang quản lý theo room, hạn mức tín dụng và hạn mức tín dụng. Các ngân hàng có khách hàng tốt, sử dụng hết trần tín dụng nên đã xin tăng trần tín dụng dù đến tháng 7/2022.
Những ngân hàng không có được khách hàng tốt và có giá vốn cao so với những ngân hàng đã sử dụng hết hạn mức tín dụng thì vẫn còn dư địa. Vấn đề là phải điều chỉnh hạn mức tín dụng khác nhau đối với ngân hàng, đối với ngân hàng thì phải chọn dự án, chọn chủ đầu tư.
Bản thân trần tín dụng cũng phải được lựa chọn đối với những ngân hàng hoạt động tốt và những ngân hàng yếu kém để điều chỉnh hạn mức cho phù hợp. Trong trường hợp ngân hàng chưa hết room tín dụng, nếu cố sử dụng hết hạn mức tín dụng được giao, rất có thể họ sẽ liều lĩnh đổ vào lĩnh vực gây rủi ro lớn sau này. Và có thể buộc phải tái cấu trúc một lần nữa.
Thị trường bất động sản hiện nay có những biểu hiện tiêu cực ở một số phân khúc, một số địa phương, một số thời điểm nhưng không có nghĩa là thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp khủng hoảng.
Nếu đồng loạt cắt tín dụng mà không có sự phân biệt sẽ đẩy thị trường vào trạng thái đóng băng, thậm chí là khủng hoảng, đặc biệt là khủng hoảng thanh khoản. Nói cách khác, cần phân biệt đối xử và không áp dụng đồng thời các biện pháp thắt chặt tín dụng một cách dễ dãi hoặc bất hợp lý.
Cảm ơn ngài!
https://cafef.vn/ts-vu-dinh-anh-ngat-tin-dung-bat-dong-san-dong-loat-thi-truong-khong-khung-hoang-se-thanh-khung-hoang- 20220721162715097.chn
