Đó là ý kiến của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Thậm chí, theo các chuyên gia, nếu không sớm nới room tín dụng, thị trường bất động sản sẽ đứng trước nguy cơ chuyển từ “bế tắc” sang “đổ dốc”. Cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều gặp khó khăn.
Thắt chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản “lao dốc”
Theo Ngân hàng Nhà nước, trong ba năm gần đây, cho vay lĩnh vực bất động sản giảm tương ứng với tín dụng toàn hệ thống. Tín dụng đổ vào bất động sản giảm từ hơn 26% năm 2018 xuống còn khoảng 12% năm 2020, thấp hơn mức tăng chung của nền kinh tế. Đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản sẽ duy trì ở mức 12%. Tín dụng bất động sản chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự báo sẽ giảm vào năm 2022.
Chia sẻ trên báo chí mới đây, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, việc siết chặt tín dụng lúc này đang là “cú đấm trời giáng” đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào tình trạng chao đảo. Điều này đã dẫn đến nhiều hệ lụy xấu không chỉ cho doanh nghiệp mà còn cho thị trường bất động sản.
Theo ông Quang, nền kinh tế vừa qua 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19. Mọi lĩnh vực, bao gồm cả bất động sản, đều bị ảnh hưởng rất nhiều. Doanh nghiệp gần như kiệt quệ, nhiều doanh nghiệp phải rút khỏi thị trường do sức đề kháng kém.
Trong khoảng 2 tháng trở lại đây, khi các ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Giao dịch sản phẩm bắt đầu giảm, đặc biệt với các sản phẩm cao cấp có giá trị cao như sản phẩm trong nội thành các thành phố lớn có giá trị trên 20 tỷ đồng hoặc sản phẩm ngoại thành có giá trên 10 tỷ đồng.
“Giao dịch giảm không đơn giản do giá bất động sản bị đẩy lên cao mà còn do tính thanh khoản của sản phẩm kém. Mặc dù nhu cầu sở hữu bất động sản rất lớn nhưng tính thanh khoản của sản phẩm chào bán trên thị trường rất thấp. .Có thể khẳng định, việc siết tín dụng bất động sản đã khiến toàn thị trường bị thu hẹp lại ”, ông Quang nhấn mạnh.
Vị chuyên gia này cho rằng, tác động của việc thắt chặt tín dụng khiến cả nguồn cung và sức mua của thị trường bất động sản đều giảm. Hiện các ngân hàng thương mại không giải ngân vì chưa mở room tín dụng nên việc mua nhà cũng rất khó, mọi giao dịch hầu như không có. Điều này đã vô tình đẩy thị trường bất động sản xuống rất nhanh.
Theo ông Quang, hiện nay, thị trường bất động sản đang trong tình trạng giảm lãi. Lợi nhuận giảm ở đây là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải giảm một phần lợi nhuận từ 5 – 10% để lôi kéo người mua, gia tăng giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường trầm lắng. Tuy nhiên, nếu các biện pháp siết vốn đổ vào thị trường bất động sản tiếp tục kéo dài từ 3 tháng trở lên, thị trường sẽ chuyển từ trạng thái giảm lãi sang cắt lỗ. Lúc này, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ phải giảm sâu, giảm mạnh giá thành sản phẩm để vớt vát. Mức độ giảm có thể hơn 20%. Tuy nhiên, mức giảm sâu này chưa chắc khiến khách hàng mất tiền, chưa chắc giao dịch được diễn ra. Và khi tình trạng này xuất hiện, thị trường bất động sản thực sự đáng báo động.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu không cẩn trọng, việc siết tín dụng sẽ gây ra những hệ lụy khó kiểm soát. Người ảnh hưởng đầu tiên sẽ là những người thực sự có nhu cầu sở hữu bất động sản. Dù để ở hay đầu tư thì đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, nhất là trong bối cảnh tỷ lệ sở hữu nhà của người Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu nhà ở hiện tại và tương lai là rất lớn.
Nguồn vốn tín dụng hiện đang là nguồn vốn quan trọng và chủ yếu của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường vốn Việt Nam còn rất hạn chế và thiếu tính đa dạng. Việc thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ ảnh hưởng ngay đến các dự án đang triển khai, từ đó khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm hơn.
Theo các chuyên gia, bất động sản là lĩnh vực cho vay an toàn vì có tài sản đảm bảo. Chỉ khi chủ đầu tư yếu kém, dự án bị đình trệ thì tiền mới chôn, vốn ngân hàng khó thu hồi. Còn đối với chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, đúng tiến độ, chất lượng và tính thanh khoản tốt thì ngược lại. Có sản phẩm trên thị trường cũng là điều cần thiết để mọi người mua, bán và đầu tư.
Việc siết tín dụng bất động sản ồ ạt cũng đang đánh đồng các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp với các đơn vị hoạt động kém hiệu quả nên không có sự thanh lọc để lành mạnh hóa thị trường. Ngoài ra, nếu đột ngột bị khóa tín dụng, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó khăn, doanh nghiệp không trả được vốn vay, ngân hàng đứng trước nguy cơ nợ khó đòi.
Thêm tâm lý “đệm” vào tuổi thọ của chung cư 50-70 năm
Mới đây, trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì kéo dài như trước đây. Ngay từ khi được công bố, đề xuất đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của người dân và thị trường bất động sản bởi những vướng mắc chưa được giải quyết rõ ràng.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn căn hộ chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc đơn vị ở bên ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường căn hộ.
Ông Khương cũng cho rằng, trường hợp hết thời hạn 50-70 năm mà tháo dỡ công trình lúc đó sẽ định giá đất, phân lô như thế nào để trả lại cho người dân. cũng chưa được chỉ định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư ở nơi khác, hoặc không biết giá trị tài sản còn lại của mình là bao nhiêu thì đó sẽ là một vấn đề lớn. Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản, bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó cũng cần giải trình rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới vào mua đất xây dựng lại. trên đất liền.
Hiện các dự án chung cư cũng đã có kế hoạch tu sửa định kỳ nên sau thời hạn 50-70 năm nếu chất lượng công trình của dự án vẫn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì nên gia hạn thêm. Thời hạn sử dụng căn cứ vào kết quả kiểm tra tại thời điểm đó, ngoài ra, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi chủ đầu tư bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo thời hạn dự án 50-70 năm cần phải điều chỉnh. tiền sử dụng đất để giá bán sản phẩm cuối cùng phù hợp với thực tế ”, ông Khương nhấn mạnh.
Trên thị trường hiện có hai loại hình căn hộ là sở hữu lâu dài và có thời hạn từ 50-70 năm. Căn hộ sở hữu thời hạn thường rẻ hơn căn hộ dài hạn khoảng 20 – 30% do nhà đầu tư chỉ phải trả tiền thuê đất 50 năm. Trong khi đó, đối với các dự án dài hạn, nhà đầu tư phải nộp thêm tiền sử dụng đất. Một số ý kiến cho rằng đề xuất này giúp những người có thu nhập trung bình dễ dàng mua căn hộ hơn.
Tuy nhiên, theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, đề xuất chung cư 50-70 năm tuổi cần được lấy ý kiến rộng rãi. Chỉ cần được đa số người dân ủng hộ thì nó mới được đưa vào thực hiện.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều thông tin “bất lợi”, theo các chuyên gia, quy định về thời hạn đối với căn hộ chung cư vô hình trung đã tạo thêm “vùng đệm” tâm lý cho người mua nhà. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng.
Giá bất động sản vẫn cao
Theo các chuyên gia, nguồn cung mới trong thời gian qua dù có cải thiện ở một số điểm nhưng vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với năm 2019 trở về trước. Trong khi đó, giá bất động sản vẫn ở mức cao so với giá trị thực cũng như thu nhập thực tế của người dân.
Một chuyên gia trong ngành cho biết, cùng với giá cao, sức mua hiện nay đang yếu dần không chỉ trên thị trường thứ cấp mà cả thị trường sơ cấp, đặc biệt là phân khúc hạng A. Mới đây, một dự án cao cấp ra mắt giới thiệu gần 200 căn hộ nhưng lượng đặt chỗ chỉ đạt 2/3 trong khi những năm trước lượng đặt chỗ luôn gấp 2-3 lần lượng hàng. Nguồn cung thấp trong khi nhu cầu cao (cả để đầu tư và để ở) cùng với các chiến lược định giá của chủ đầu tư khiến giá bất động sản liên tục tăng vượt giá trị thực. Tại một số khu vực, dù thông tin thị trường mới chỉ ở mức “sơ khai” nhưng giá đã tăng gấp đôi sau 3 năm. Điều này làm giảm sức mua của thị trường.
Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, giảm giá sơ cấp là một bài toán khó. Về cơ bản, giá sơ cấp có thể vẫn đi ngang do trong nửa đầu năm 2022, chủ đầu tư có thể tăng chính sách bán hàng. Còn thị trường thứ cấp vẫn thiếu sôi động ở tất cả các phân khúc, nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn khi thoát hàng. Trong khi nguồn cung mới còn hạn chế, không thể bùng nổ như năm 2019.
https://cafef.vn/nhung-cu-boi-gay-soc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20220710095628459.chn
