Các phân khúc có nhu cầu thực đều tăng mạnh
Trong bối cảnh hiện nay, khi nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm thì nhu cầu sở hữu nhà của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội ngày càng tăng cao. Điều này làm cho chênh lệch cung cầu ngày càng lớn, buộc giá cả phải đi lên. Ngoài ra, từ xưa đến nay, phần lớn người dân thích sở hữu nhà thổ cư hơn là căn hộ chung cư vì khả năng giá cao.
Chỉ từ đầu năm 2021 đến nay, nhiều nơi ở Hà Nội giá nhà tăng tới 30%, thậm chí có nơi xa trung tâm giá vài chục triệu đồng mỗi m2.
Đơn cử, tại khu Nam Dư (phường Lĩnh Nam, Hoàng Mai), nhà có diện tích 30m2, xây 5 tầng, nằm bên ngõ ô tô, cuối năm 2021 có giá 3,5 căn. tỷ, nay đã tăng lên 4,3 – 4,8 tỷ, tức tăng khoảng 30%.
Một lô đất rộng 40m2 trên phố Thanh Đàm (phường Thanh Trì, Hoàng Mai, Hà Nội) một năm trước có giá chỉ khoảng 100-105 triệu đồng / m2, nay người mua đã “chốt” với giá 140 triệu đồng / m2. .
Tại khu vực phía Tây Hà Nội, một khu đất rộng 45m2 tại phường Phú Đô (Nam Từ Liêm), nằm trong ngõ rộng 3m, cách đây một năm chỉ khoảng 55 triệu đồng / m2, nay cũng được giao dịch với giá. 70-75 tr / m2.
Tại hầu hết các khu vực trên địa bàn Hà Nội trong vòng 1 năm trở lại đây, giá nhà đất đồng loạt tăng từ 15-30%. Không chỉ bất động sản, ngay cả chung cư, thời gian qua, giá liên tục “phi mã”, thậm chí là chung cư cũ. Chẳng hạn, một chung cư cũ ở Cầu Giấy, diện tích 75m2, 3 năm trước có giá khoảng 30 triệu đồng / m2 thì nay đã lên tới 44 triệu đồng / m2, tăng gần 50%.
Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm cũng cho biết, những tháng cuối quý II thị trường chững lại. Tuy nhiên, giá nhà đất nhiều nơi đã tăng nhanh, đặc biệt là đất nền tại các huyện sắp ra mắt (Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm), hoặc các khu vực có thông tin quy hoạch dự án đi qua. Thậm chí, có những khu vực giá nhà chung cư tăng 15%, nhà ở riêng lẻ tăng 30%.
Trong khi đó, thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, đối với sản phẩm căn hộ để bán, giá sơ cấp ghi nhận xu hướng tăng kể từ quý I / 2019, trong đó phân khúc hạng B tăng trưởng mạnh nhất trong 5 năm qua. .
Đà tăng trưởng này tiếp tục được thể hiện ở phân khúc nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề, nhà liên kế) kể từ quý III / 2021, dù nguồn cung không được cải thiện.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, bất động sản nhà ở luôn được đánh giá là kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. bận tâm.
Các chủ đầu tư dự án cũng đang quan tâm nhiều hơn đến chất lượng. Do đó, các sản phẩm mới “ra mắt” đều sở hữu vị trí đẹp, điều kiện bàn giao thuận lợi và được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ, chất lượng cuộc sống.
Nhu cầu cao nhưng giá cả vượt quá thu nhập của người dân
Theo bà Hằng, để phát triển một dự án chất lượng tốt sẽ cần vốn đầu tư lớn hơn bình thường. Từ đó, vô hình chung các dự án căn hộ mới đều có mức giá cao hơn mặt bằng chung của thị trường. Phân khúc căn hộ hạng A mới có thể sẽ có giá chào bán cao hơn mức giá trung bình của thị trường là 3.300 USD / m2.
Trong khi đó, so sánh tỷ lệ hấp thụ căn hộ để bán trong quý I / 2022 với cùng kỳ năm 2021, ông Nguyễn Đức Thêm, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội cho biết, thị trường không có nhiều biến động. Tuy nhiên, nếu đặt chỉ số này lên bàn cân với năm 2019, thị trường thời điểm hiện tại đang có sự thay đổi về lực cầu.
Theo ông Hơn, hầu hết các giao dịch đều phục vụ nhu cầu ở. Người tiêu dùng Việt Nam ngày càng có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống hay các yếu tố môi trường.
Mặc dù giá các loại hình bất động sản nhà ở tại Hà Nội liên tục leo thang nhưng những dự án được đầu tư bài bản, chuyên nghiệp của các chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường.
Tuy nhiên, ông Thêm khuyến cáo, khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và nhà đầu tư phải phân tích kỹ khả năng chi trả để không bị áp lực dòng tiền quá lớn.
Theo ông Thêm, thu nhập bình quân của người dân chưa theo kịp đà tăng giá bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu ở thực sẽ gặp khó khăn trong việc chi trả nếu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Ngay cả những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cũng gặp nhiều khó khăn do chính sách hỗ trợ cho vay của Chính phủ đang bị kiểm soát chặt chẽ. Giá bán đang ở ngưỡng cao, cơ hội sinh lời “nóng” nhờ đầu tư bất động sản cũng giảm sức hấp dẫn.
TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, nếu một người bình thường cần hơn 30 năm làm việc mới mua được căn hộ chung cư thì sẽ có bong bóng. Ở Trung Quốc, người ta cần 34 năm. Ở Việt Nam, theo công thức chuẩn của IMF cách đây 4 năm, người dân cần 35 năm để mua một căn hộ. Nhưng bây giờ, con số đó đã ở mức 57 năm.
https://cafef.vn/nhu-cau-bat-dong-san-cao-so-huu-nha-dang-kho-den-muc-nao-20220731014218555.chn