Năm bước ngoặt
Ông Phan Long, CEO & Founder của AFA Group cho biết, từ nghiên cứu và thực tế, có 4 yếu tố tác động đến thị trường BĐS. Đầu tiên là tích lũy thu nhập dân cư, vì thị trường bất động sản là thị trường dài hạn. Thu nhập của người dân cần có một thời gian để tích lũy rồi mới đầu tư, mua nhà đất. Đây là một yếu tố rất quan trọng.
Giai đoạn thị trường BĐS tăng trưởng tốt là từ 2015 đến 2021. Năm 2015 là bước ngoặt của kinh tế Việt Nam khi chuyển từ nước nhập siêu sang xuất siêu, dự trữ ngoại hối tăng, GDP tăng mạnh và đặc biệt là thu nhập dân cư. nhập cư.
Trước đó, “đáy” thị trường BĐS rơi vào năm 2014. Bởi giai đoạn 2011-2013, thị trường BĐS rất khó khăn, nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản, chủ đầu tư cũng vậy.
Thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn bởi câu chuyện thắt chặt tín dụng, lãi suất cho vay cao. Ảnh: H.N.
Thứ hai, cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của thị trường bất động sản, đặc biệt là ở các nước đang phát triển như Việt Nam.
Về bản chất, một bất động sản thực sự lên giá khi có vị trí đẹp và tiện ích xung quanh. Từ đó, tạo ra giá trị gia tăng cho chính bất động sản đó. Vì vậy, năm 2023 có thể sẽ là bước ngoặt bởi đây là năm đầu tư công tăng trưởng mạnh.
Thứ ba là thắt chặt và nới lỏng tín dụng. Có thể thấy thị trường BĐS nửa cuối năm 2022 rất khó khăn, lượng môi giới giảm 70%, doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng cạn kiệt thanh khoản, nhiều phân khúc “đóng băng”. Trong quá khứ, chu kỳ đi xuống của lĩnh vực bất động sản bắt đầu đi xuống với lãi suất cho vay cao và gắn liền với những sửa đổi mới về pháp luật.
Thứ tư là lãi suất, khi lãi suất tăng thì tài sản rủi ro sẽ gặp khó trước. Ví dụ, đối với một dự án bất động sản, ngân hàng có thể cho chủ đầu tư, người mua/bán, nhà thầu vay vốn. Năm qua, nhiều người rơi vào tình trạng “say sóng”, tức là đi vay tiền để gửi tiết kiệm nhưng ngân hàng không cho vay. Bên cạnh đó, những người đi vay khi lãi suất cao giờ đã rơi vào cảnh túng quẫn.
Nói về chu kỳ của thị trường BĐS, ông Long Phan nhìn nhận, qua các số liệu phân tích có thể thấy, hễ nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng thì thị trường BĐS phát triển theo.
Cụ thể, giai đoạn 2000-2001, thời kỳ hội nhập kinh tế của Việt Nam, thị trường bất động sản tăng cao, số lượng giao dịch từ đó cũng tăng theo. Giai đoạn 2005 – 2006, khi Việt Nam gia nhập WTO, nền kinh tế tăng trưởng mạnh, tín dụng tăng trưởng trên 30% cũng kéo theo thị trường bất động sản cũng tăng theo. Nhưng sau đó, đến năm 2008 – 2012, cuộc khủng hoảng tài chính “bùng nổ” dẫn đến thị trường bất động sản suy giảm, nhất là từ năm 2011-2013. Sau đó, từ năm 2014, thị trường BĐS tăng trưởng rất mạnh, kéo theo cả lượng và giá trị.
“Kể từ năm 2015 trở lại đây, hạ tầng thay đổi lớn khi các tòa nhà chọc trời, khu đô thị lớn… Nam tiến”, ông Long Phan nói và cho biết, giai đoạn này gắn với chu kỳ mà thế giới gọi là chu kỳ tiền rẻ. Nền kinh tế Việt Nam phát triển đồng nghĩa với thu nhập của người dân tăng lên. Người dân có đủ thời gian để tích lũy cùng với việc nới lỏng chính sách dẫn đến nhu cầu mua để đầu tư vào bất động sản.
Hoặc có thể nhìn vào thị trường chứng khoán, năm nào chỉ số VNIndex tăng mạnh thì năm sau thị trường bất động sản sẽ tăng. Cụ thể, năm VNIndex tăng sẽ tạo tích lũy cho nhà đầu tư. Khi cổ phiếu tăng giá, nhà đầu tư có tài sản tài chính. Lúc này, nhà đầu tư có xu hướng “chốt lời” từ tài sản tài chính sang tài sản thực, bởi tâm lý nắm giữ tài sản tài chính tâm lý thường không an toàn như tài sản thực.
Năm 2022 thì ngược lại, mọi yếu tố đều đi xuống dẫn đến thị trường BĐS ảm đạm. Vì vậy, năm nay thị trường BĐS sẽ còn nhiều thách thức.
4 thách thức lớn cho thị trường
Như nhiều chuyên gia nhìn nhận, thách thức đối với thị trường BĐS năm nay bao gồm các yếu tố như: Thu nhập tích lũy dân cư thấp; áp lực hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp khi có khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn nửa cuối năm 2023, gây áp lực thanh khoản để trả nợ cho chủ đầu tư; lãi suất cho vay cao; siết room tín dụng BĐS.
Tuy nhiên, số liệu của VnDirect cho thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện đã tốt hơn giai đoạn 2011-2013 nên chu kỳ này được kỳ vọng sẽ ngắn hơn và ít gây thiệt hại hơn; Dự kiến, giá sơ cấp căn hộ trung bình sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ và lượng căn hộ bán ra sẽ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2023 (so với mức giảm 20-30% sơ cấp). giá và giảm số lượng căn hộ). tiêu dùng hộ gia đình giảm 50% trong năm 2012 – 2013).
Đồng thời, đơn vị này cũng kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành theo kế hoạch vào nửa cuối năm 2024, giúp gỡ nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt các dự án nhà ở mới, qua đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ năm 2024 – 2025.
Trong thời gian này, nhà đầu tư nên quan tâm đến những chủ đầu tư chất lượng, uy tín, sở hữu quỹ đất lớn, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý cũng như hạ tầng để mở bán trong năm nay. ; sản phẩm liên quan đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân do đây là phân khúc được thúc đẩy bởi nhu cầu thực và tăng trưởng lợi nhuận ổn định, đồng thời sở hữu bảng cân đối kế toán lành mạnh (đòn bẩy tài chính thấp, thanh khoản cao) để hạn chế rủi ro thắt chặt tài chính và tín dụng cho thị trường BĐS .
Trong khi đó, đối với người mua nhà, lãi suất tăng sẽ gây áp lực lớn. Theo VnDirect, đến đầu tháng 12/2022, qua quan sát, lãi suất cho vay mua nhà của ngân hàng quốc doanh và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 250 điểm cơ bản lên 11,1%. 12% so với cuối năm 2021 sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. Lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản vào năm 2023, từ đó kéo theo lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có khả năng tăng lên 12,5-13%/năm trong năm nay.
Đơn vị này nhận thấy rủi ro vỡ nợ ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022 – 2023. Người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận ngay cả căn hộ trung cấp (dưới 47 triệu đồng/m2) tại TP. HCM và Hà Nội, ngay cả đối với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (129-176 triệu đồng), với tỷ lệ chi trả/thu nhập hàng tháng ước tính đạt 80-100% vào năm 2022. Hơn nữa, tình hình có thể còn khó khăn hơn trong năm nay khi nhiều người mua nhà hết lãi và đối mặt với lãi suất tăng cao như hiện nay.
Hồ Chí Minh, dự báo nguồn cung căn hộ mới trong năm nay vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và khoảng 15.000 căn bán ra, giảm 20% so với cùng kỳ. giai đoạn = Stage. Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục giảm xuống mức 80% do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm. Dự kiến, giá sơ cấp căn hộ ở các phân khúc sẽ giảm khoảng 5-10% so với cùng kỳ năm nay. Các chủ đầu tư có thể tiếp tục tung ra một số chương trình chiết khấu sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm nay sẽ ổn định với khoảng 20.000-22.000 căn hộ được mở bán. Tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90%, giảm 13,5 điểm % so với cùng kỳ do tâm lý người mua nhà sụt giảm, tương đương 18.000-20.000 căn bán ra trong năm nay.
Giá bán căn hộ sơ cấp sẽ giảm nhẹ 3-5% so với cùng kỳ và dự kiến sẽ có thêm chương trình chiết khấu cho người mua nhà không vay ngân hàng để kích cầu trong bối cảnh lãi suất thế giới tăng. tăng thế chấp và giới hạn tín dụng hạn chế.
Link nguồn: https://cafef.vn/nhin-thang-vao-thi-truong-bat-dong-san-2023-20230129081511243.chn
