Trong một talkshow đầu tháng 11, Tổng giám đốc AFA Capital Nguyễn Minh Tuấn – chuyên gia tài chính đầu tư – chỉ ra đặc thù của bất động sản là cần quy mô vốn lớn, lại rất nhạy cảm với môi trường. lãi suất và thị trường.
Phân tích về chu kỳ của thị trường BĐS trong một báo cáo mới đây của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng cho thấy, mỗi khi có những thay đổi về chính sách đất đai, tiền tệ thì lại diễn ra một giai đoạn phát triển BĐS mới. Bất động sản đã được mở cửa trở lại.
– Cơn sốt đất 1993 – 1996
Với sự ra đời của Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 (sau đó được thay thế bằng Luật Đất đai 2004 vào ngày 01 tháng 7 năm 2004), chủ sở hữu được trao quyền chuyển nhượng đất đai, quy định khác nhau tùy theo từng loại.
Như vậy, đất đai được công nhận là tài sản có giá trị thương mại và là hàng hóa có thể bán được trên thị trường. Đây dường như là một bước ngoặt so với Luật Đất đai đầu tiên năm 1987, trong đó Nhà nước giao đất cho toàn dân quản lý, sử dụng và không có quyền mua bán, trên quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Mọi người.
Cùng với Luật Đất đai năm 1993 là làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam diễn ra mạnh mẽ trong những năm tiếp theo, mà đỉnh cao là năm 1996.
Dòng vốn FDI giai đoạn 1991 – 2000
Trước những phát triển đó, đất đai được coi là một trong những tư liệu sản xuất để xây dựng nhà máy, văn phòng đại diện. Kinh tế phát triển sôi động tại Hà Nội và TP.HCM. HCM kéo theo làn sóng nhập cư lớn từ các tỉnh thành khác kéo theo nhu cầu về nhà đất tăng cao.
– Đóng băng lần 1: 1997 – 1999
Thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt với “cơn sóng lớn” đầu tiên vào năm 1997, kéo dài đến năm 1999, xuất phát từ cuộc khủng hoảng tài chính châu Á vào tháng 7/1997. Nguồn vốn đầu tư ồ ạt bị rút ra ở Indonesia, Hàn Quốc, Thái Lan, Hồng Kông, Malaysia, Lào và Philippines, làm suy giảm nghiêm trọng các hoạt động kinh tế ở những nơi này.
Mặc dù nền kinh tế Việt Nam được đánh giá là tương đối ít bị ảnh hưởng, nhưng việc giải ngân vốn FDI có xu hướng chậm lại đáng kể trong giai đoạn 1998-2000. Bên cạnh đó, triển vọng kinh tế kém khả quan khiến hoạt động đầu cơ đất nền nhanh chóng hạ nhiệt.
– Cơn sốt đất 2007 – 2010
Sau một thời gian trầm lắng, cơn “sốt đất” tiếp theo diễn ra vào những năm 2007-2010. Nền kinh tế thế giới hiện đang suy thoái, nhưng dòng vốn FDI vào Việt Nam đã tăng trưởng mạnh sau khi Việt Nam gia nhập WTO từ năm 2006.
Trong giai đoạn này, Nhà nước ưu tiên tăng trưởng kinh tế thông qua các gói kích thích tăng trưởng tín dụng ở mức cao, đi kèm với lãi suất thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận vốn vay.
“Trên cơ sở đó, hoạt động phát triển bất động sản và nhu cầu sở hữu, đầu tư nhà đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng tăng nhanh cả về số lượng và giá trị. như quy mô dự án”báo cáo của VDSC có chứa các đoạn văn.
Theo số liệu của CBRE, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội giai đoạn 2008-2011 tăng đột biến lên 63.600 căn, tăng 244% so với giai đoạn 2003-2006.
Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội giai đoạn 2006 – 2015.
Các chủ đầu tư cũng bắt đầu liên kết với ngân hàng, cho phép người mua nhà trả dần trong 20-30 năm. VDSC đánh giá đây là một trong những bước ngoặt lớn trong quá trình phát triển ngành bất động sản Việt Nam.
– Đóng băng lần 2: 2011 – 2013
Với chu kỳ của thị trường BĐS gồm 4 giai đoạn hồi – sốt – hạ nhiệt – đóng băng, đợt “đóng băng” thứ 2 của thị trường BĐS diễn ra từ năm 2011-2013. Lạm phát kéo dài từ cuối năm 2010 đến 2012 khiến mặt bằng lãi suất tăng mạnh, đỉnh điểm là 16% ở lãi suất huy động (VCB, 12 tháng).
Theo số liệu của CBRE, lượng căn hộ bán tại Hà Nội và TP. TP.HCM năm 2013 chỉ còn ở mức 10.000 và 4.600 căn hộ, giảm lần lượt 2,5 và 4,2 lần so với mức đỉnh năm 2010-2011.
– Sốt đất 2018 – 2021
Tình hình trở nên tươi sáng trở lại trong giai đoạn 2018-2021. Nỗ lực tăng cường hội nhập của Việt Nam giúp hoạt động xuất nhập khẩu phát triển tích cực.
“Đặc biệt, trong những năm 2020-2021, theo diễn biến chung của thế giới, lãi suất trong nước có xu hướng giảm dần về mặt bằng thấp để hỗ trợ doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp cận dòng vốn. giá rẻ khá dễ dàng. Ngoài ra, tác động của Covid-19, hoạt động sản xuất bị gián đoạn đã khiến một bộ phận dòng tiền nhàn rỗi của doanh nghiệp phải tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế, trong đó có bất động sản.VDSC phân tích.
Theo số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2018-2021, cả nước có hơn 400.000 sản phẩm đủ điều kiện đưa vào bán, ước tính tăng khoảng 36% so với giai đoạn 2014-2017. Báo cáo cũng ghi nhận, giá đất tăng rất nhanh, 20-50% trong thời gian ngắn, xảy ra ở nhiều nơi trên cả nước.
Thị trường bất động sản thế nào?
Từ khoảng tháng 4 năm nay, thị trường bất động sản một lần nữa rơi vào “nốt trầm” do tín dụng khó khăn, lãi suất tăng cao. Nhu cầu mua nhà cũng như tính thanh khoản của các dự án có xu hướng giảm.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, quý III năm nay, việc triển khai bất động sản nhà ở có dấu hiệu chững lại đáng kể so với cùng kỳ. Số dự án được cấp phép và đủ điều kiện mở bán giảm lần lượt 8% và 23% so với cùng kỳ.
Số dự án được cấp phép và mở bán trong quý III/2022
Trong bối cảnh thị trường vốn còn tắc nghẽn, lãi suất cho vay mua nhà ở mức khá cao, từ 11-14%, VDSC cho rằng thị trường BĐS năm 2023 nhiều khả năng vẫn còn nhiều khó khăn.
Đồng thời, nếu so với các chu kỳ trước, dự kiến sau 2-3 năm nữa thị trường BĐS mới có thể bắt đầu phục hồi.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/nhin-lai-30-nam-thang-tram-cua-bat-dong-san-bao-lau-nua-thi-truong-se-phuc-hoi-176221118000911663.chn
