Có thể thấy đây là giai đoạn “quá độ tâm lý” của các nhà đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư dài hạn, với dòng tài chính sẵn sàng, không phải lo lắng. Trong khi đó, những nhà đầu tư mới, sử dụng đòn bẩy tài chính đang “nở rộ” nỗi lo về giá cũng như tính thanh khoản của thị trường. Trong bối cảnh chưa có dự báo rõ ràng về sức mua, nhà đầu tư có xu hướng vừa “cố đợi” vừa muốn bung hàng càng sớm càng tốt.
Đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy đầu tư bất động sản, đây được coi là thời điểm “nhạy cảm” để quyết định bán hay giữ. Thị trường xảy ra tình trạng: Nhiều nhà đầu tư “chốt lãi” nhưng vẫn cố giữ hàng, kèm theo đó là nỗi lo về thanh khoản thị trường cuối năm. Tức là họ kỳ vọng, thị trường bất động sản sẽ thay đổi cục diện, giá bất động sản tăng, bù đắp dòng tiền đã gánh lãi ngân hàng.
Theo một số chuyên gia trong ngành, đây là giai đoạn nhà đầu tư nỗ lực điều hòa, cơ cấu lại nguồn vốn và tỷ lệ vốn vay. Một số nhà đầu tư vẫn đang kỳ vọng khả năng tăng trở lại từ cuối năm nay trở đi. Đối với những nhà đầu tư “chốt lời” nhưng cố gắng chờ đợi thị trường thường có sóng gió khó lường vào thời điểm này. Bởi lẽ, việc nhà đầu tư chờ đợi thị trường khởi sắc trở lại không nằm trong dự đoán chính xác.
Đang cầm trên tay nhiều miếng đất, gồm đất nông nghiệp và đất thổ cư, nhóm anh Kh (ngụ Thủ Đức, TP.HCM) khá lo lắng vì điều tiếng. tài khoản trễ hạn. Trong đó, một số lô đất của nhóm anh đã sử dụng đòn bẩy tài chính lên đến 50%. Để giải quyết chuyện “trục lợi”, anh Kh rao bán nhưng do thị trường gặp khó khăn nên không bán được. Kỳ vọng thị trường cuối năm khởi sắc hơn nhưng nhóm đầu tư này vẫn cố gắng “cầm cự”, không cắt lỗ, bán tháo sản phẩm. Tất nhiên, quyết định phụ thuộc vào diễn biến tiếp theo của thị trường. Dù là người có nhiều năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản, ông Kh cũng khó dự đoán được bức tranh thị trường những tháng tiếp theo.
Ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kỳ cựu tại TP.HCM cho biết: Tình trạng neo giá cao nhưng thanh khoản thấp đã diễn ra từ năm ngoái đến nay. Nhưng từ thời điểm thắt chặt tín dụng vào tháng 5/2022, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy mới có xu hướng giảm giá từ 5% – 10% để bán ra. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn rất thấp. Bây giờ cho đến đầu năm sau, xác suất các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy đánh mất số dư dòng tiền của họ bắt đầu giảm từ 10% đến 20%.
Cũng dự báo về tình hình thị trường bất động sản sắp tới, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, tình trạng khó khăn, thiếu hụt tài chính của nhiều chủ đầu tư đã lên tới 70%. Điều này cảnh báo người mua nhà phải hết sức cẩn thận trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nguy cơ giá bất động sản giảm mạnh cũng sẽ lan rộng. Kịch bản người mua nhà thua lỗ, nợ nần chồng chất là điều hoàn toàn có thể xảy ra trong thời gian tới.
“Hiện thanh khoản thị trường giảm mạnh, người mua sẽ không dám mua và người bán cũng đắn đo, không muốn giảm giá nhiều. Tín dụng vào bất động sản chưa thực sự được nới rộng nên giới đầu cơ bất động sản vay quá mức sẽ gặp khó khăn ”, TS Hiển nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân phân tích: Câu chuyện kiếm lời với chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phụ thuộc nhiều vào nguồn thu nhập, bài toán tài chính và thời hạn đầu tư của mỗi người. Các nhà đầu cơ lướt sóng khi sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính sẽ chịu nhiều rủi ro nhất.
“Liệu xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không, rất khó để đưa ra dự báo chính xác vào thời điểm hiện tại. Nhưng nó sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70-80% trở lên và không có thu nhập để tiếp tục kiếm ”, anh chia sẻ.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, đến cuối quý 3, khả năng cắt lỗ, bán tháo chưa xảy ra nhiều do nhiều nhà đầu tư vẫn đang kỳ vọng vào khả năng thị trường bất động sản sẽ “bật” trở lại vào cuối quý. Năm nay.
