Các ý kiến được lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM nêu trong khuôn khổ hội nghị về thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững do Chính phủ tổ chức ngày 14/7.
Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn sôi động và phát triển. Tuy nhiên, quá trình phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở của TP.HCM vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu lớn về nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của người dân. ; chưa đa dạng về sản phẩm, nhất là nhà ở cho thuê.
Đồng thời, phát triển nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung và hạ tầng xã hội; Công tác quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập; nhiều khu nhà ở do người dân tự xây dựng chưa có cơ sở hạ tầng được nâng cấp phù hợp và đảm bảo.
Ông Trần Hoàng Quân nêu rõ, để giải quyết những hạn chế trên, Thành ủy, UBND TP đã tập trung chỉ đạo xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021-2030. Đến nay, nội dung chương trình đã được Bộ Xây dựng thẩm định và HĐND TP thông qua, trên cơ sở đó, UBND TP.HCM sẽ phê duyệt và tổ chức thực hiện.
Hiện trên địa bàn thành phố có hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng, với số vốn đăng ký hơn 855.000 tỷ đồng và hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, với số vốn đăng ký hơn 1.211 nghìn tỷ đồng. đồng.
Về nguồn cung nhà ở bổ sung cho thị trường, trong 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng thành phố đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án, với tổng số 9.456 căn nhà và căn hộ. tổng diện tích sàn 860.205 m2. So với 6 tháng đầu năm 2021, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường tăng 8,3%, tổng số nhà ở tăng 46,58%.
Trong số nguồn cung mới, có 8.937 căn hộ với tổng diện tích sàn 668.644 m2; nhà ở thấp tầng là 519 căn với diện tích sàn xây dựng là 191.561 m2. Tổng giá trị cần huy động là 77,591 tỷ đồng …
Lãnh đạo Sở Xây dựng đánh giá, cơ cấu sản phẩm bất động sản trên địa bàn còn mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường và đảm bảo an sinh xã hội vì theo nhu cầu thực tế, tỷ trọng phân khúc căn hộ bình dân chiếm chiếm tỷ trọng cao nhất nhưng thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân giảm 100%, chiếm tỷ lệ thấp nhất.
Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,41% và phân khúc căn hộ cao cấp tăng 111,29%. Đây là dấu hiệu của sự lệch pha cung cầu và cũng là dấu hiệu rõ ràng nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.
Ông Trần Hoàng Quân nêu rõ, để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững và cân đối, phân khúc căn hộ bình dân, vừa túi tiền của đại đa số khách hàng cần được giữ ở mức cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng nhỏ nhất.
Về chuyển nhượng dự án, từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có 1 dự án được coi là đủ điều kiện chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng dự án là một trong những biện pháp tháo gỡ khó khăn cho từng dự án, góp phần thu hồi dự án, tiếp tục khởi công trở lại đối với các dự án đã dừng thi công, hoàn thành công trình, đưa công trình xây dựng lên một tầm cao mới. sản phẩm vào thị trường, giải phóng hàng tồn kho.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đủ thủ tục pháp lý, đồng thời do quỹ đất khan hiếm dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới. đặc biệt là các dự án thuộc phân khúc nhà ở giá rẻ.
Ông Trần Hoàng Quân cũng nêu những trường hợp giao kết dưới hình thức hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký… theo diễn biến phức tạp của pháp luật dân sự, có trường hợp chủ đầu tư nhận tiền. Việc thanh toán trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ cho khách hàng với số tiền rất lớn, chiếm 80% giá trị căn hộ, tiềm ẩn nhiều rủi ro, rủi ro cho người mua căn hộ khi tính pháp lý của dự án chưa hoàn thiện.
Trong khi đó, việc xác định mục đích sử dụng tiền ký quỹ của chủ đầu tư là rất khó, dẫn đến không đủ căn cứ để xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản.
Ông cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do các dự án bất động sản khi triển khai chịu tác động của nhiều luật như Luật Đầu tư, Nhà đất, Quy hoạch đô thị, Xây dựng. Kinh doanh bất động sản…
Tuy nhiên, các quy định của các luật nêu trên khi ban hành, chuyển tiếp chưa có sự thống nhất, đồng bộ về thủ tục, thậm chí còn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý. Ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giảm thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Vì vậy, Nhà nước cần có những giải pháp kịp thời để tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà đất.
Lãnh đạo Sở cho biết, hiện nay, các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, chính sách tín dụng, sự phát triển lệch pha cung cầu, sự gia tăng mạnh của các chủ đầu tư bất động sản … Đầu tư thứ cấp và chính sách thuế. đang được kiểm soát hiệu quả nên thị trường khó xảy ra “bong bóng” bất động sản trong những tháng cuối năm 2022.
Đẩy mạnh cải cách hành chính
Về giải pháp phát triển thị trường bất động sản, TP.HCM khuyến nghị Chính phủ cần có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng các dự án bất động sản để các địa phương triển khai thực hiện. , bao gồm các bước liên quan như chấp thuận chủ trương đầu tư; phê duyệt quy hoạch; giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; giấy phép xây dựng.
Hiện nay, do hệ thống quy phạm pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ (pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, kế hoạch, tài chính, thuế, …) dẫn đến doanh nghiệp mất nhiều thời gian. đối với quá trình lập hồ sơ đầu tư xây dựng dự án, mà tại TP.HCM là một ví dụ điển hình.
Vấn đề trọng tâm hiện nay là việc xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và cơ chế giao đất, cho thuê đất còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. , tác động không nhỏ đến việc kêu gọi đầu tư, nhất là đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Giải pháp chung được TP.HCM đưa ra là đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ và chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng. dự án bất động sản. Trước mắt, thành phố triển khai có hệ thống các thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội và cải tạo, xây dựng lại chung cư để các chủ đầu tư biết thực hiện.
Thành phố sẽ tận dụng gói hỗ trợ của Chính phủ tại Nghị quyết số 11 về chương trình khôi phục và phát triển kinh tế – xã hội và Nghị định số 31 về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước để vay vốn kinh doanh. các doanh nghiệp, hợp tác xã, xã hội kinh doanh tập trung xúc tiến đầu tư, xây dựng các dự án nhà ở xã hội và các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư, góp phần an sinh xã hội, ổn định đời sống nhân dân. người có thu nhập thấp và trung bình khó khăn về nhà ở.
Tiếp tục thực hiện nghiêm túc các nhiệm vụ, giải pháp được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 30 ngày 25/01/2017, Chỉ thị số 11 ngày 23/4/2019 và Quyết định số 04 ngày 10/01/2020 nhằm thúc đẩy nền kinh tế phát triển ổn định, lành mạnh. của thị trường bất động sản và đảm bảo an sinh kinh tế, xã hội.
Các quy định cụ thể để ngăn chặn hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật như: một căn hộ bán cho nhiều người, đề nghị ngăn chặn không cho công chứng; huy động vốn của khách hàng bằng các hình thức đặt cọc, giữ chỗ … đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp xử lý.
Xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về dự án bất động sản, công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị …; hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản.
Tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong việc thực hiện các quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản, các dự án bất động sản có vi phạm về xây dựng, các dự án không tuân thủ quy định. lãnh đạo lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, dự án chưa được kiểm định chất lượng đã đưa vào sử dụng.
Tiếp tục tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, trong đó có giao dịch kinh doanh nhà ở; góp phần quản lý thông tin giao dịch bất động sản, tăng tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người dân khi kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.
Trong giai đoạn từ nay đến hết năm 2022, để tiếp tục hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp, chuẩn bị cho thời kỳ phục hồi kinh tế, tiếp tục thực hiện một số giải pháp, thu xếp vốn tín dụng, giảm lãi suất, giãn nợ,… để hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhanh chóng thu hồi vốn.