Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thông qua ngày 28/11 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà, chia lô để bán tại phường, quận, thành phố. đường phố của đô thị loại đặc biệt loại I, II và III. Luật này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.
Theo đánh giá của các nhà đầu tư và chuyên gia, quy định này sẽ tác động mạnh tới thị trường bất động sản.
Ông Giang Anh Tuấn – Giám đốc Sàn giao dịch Tuấn Anh dự đoán thời gian tới, nhà diện tích nhỏ sẽ khan hiếm, trong khi nhà diện tích lớn sẽ khó bán.
Từ lâu, những căn nhà phố có diện tích khoảng 30m2 có giá từ 2 – 3 tỷ đồng luôn thu hút khách hàng bởi tài chính phù hợp với đại đa số người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu ở ở thật.
“Nhà có diện tích 30-40m2 trước đây luôn khan hiếm nhưng hiện nay có quy định siết chặt phân lô, nhà có diện tích khoảng 30m2 sẽ thực sự trở thành mặt hàng hiếm được nhiều người săn lùng, trong đó có những người có nhu cầu nhà ở. và các nhà đầu tư”, ông Tuấn nói.
Trong khi đó, những lô đất lớn sẽ rất khó bán vì khi không chia sẽ phải bán lô đất lớn với tổng số tiền cao, trong khi lượng khách hàng có tài chính dồi dào lại không nhiều.
Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư săn lùng những lô đất có diện tích vài trăm mét vuông với tính toán chia thành nhiều lô nhỏ để bán cho người có nhu cầu ở thật. Nhiều chủ đất đã thắng lớn với chiêu trò “tách lô để bán lô” nêu trên. Tuy nhiên, nếu quy định siết chặt việc chia lô có hiệu lực thì cách kinh doanh này sẽ không thể thực hiện được.
Ông Nguyễn Hữu Cầu – một nhà môi giới bất động sản ở quận Hoàng Mai (Hà Nội) cho rằng, nếu siết chặt phân lô, nguy cơ “cô đơn” có thể xảy ra vì lô đất lớn đi kèm tài chính lớn. Không phải khách hàng nào cũng sẵn sàng đầu tư mạnh vào lô đất lớn do nguồn tài chính lớn và thanh khoản chậm. Loại hình này chỉ phù hợp với những người có nhu cầu kinh doanh và mở homestay, resort, farmstay. Nhưng tệp khách hàng này nhỏ.
Trong khi đó, có rất nhiều khách hàng muốn mua những lô đất nhỏ với tài chính từ vài trăm triệu đến 2 tỷ. Họ muốn giữ vững lập trường, chờ thông tin tích cực, giá tăng rồi thoát ra.
“Một lô đất 200 m2 có giá khoảng 8-10 tỷ đồng. Nếu cắt thành lô nhỏ khoảng 40m2, nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận và bán cho nhiều người vì chi phí tài chính chỉ khoảng 3 tỷ đồng. Đó là lý do những lô đất lớn sẽ dễ dàng bị bán hết. Còn nhà đầu tư nắm giữ lô đất lớn, không kịp tách sổ sẽ khó bán hoặc buộc phải bán giá rẻ”, ông Cầu nói.
Cũng theo ông Cầu, lợi nhuận khi mua quỹ đất lớn rồi chia nhỏ để bán dao động từ 30-50%. Đây chính là lý do khiến nhiều nhà đầu tư “ưu ái” hình thức chia tách này.
“Giá đất nền nhỏ chắc chắn sẽ bị đẩy lên cao trong thời gian tới”, ông Cầu nói.
Phân tích vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam dự đoán phân khúc đất nền sẽ gặp khó khăn khi luật này chính thức có hiệu lực.
Ông Tuấn lý giải, hiện 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường đến từ sản phẩm đất chia tự do của các cá nhân và công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất tự chia.
Theo ông Tuấn, việc cá nhân xin chia đất bao giờ cũng dễ dàng hơn việc doanh nghiệp thực hiện dự án và xin giấy phép. Vì loại này có giá đa dạng, diện tích nhỏ nên dễ thanh lý. Đối với các nhà đầu tư mua đất lớn, đất nền riêng lẻ thì rao bán rất phổ biến vì hình thức mua bán tự do, ít có quy hoạch dự án chính thức.
Ông Tuấn cho rằng, việc siết chặt phân lô cũng đồng nghĩa với việc loại đất này sẽ gặp khó khăn do nguồn cung khan hiếm và thu hẹp. Người mua cũng khó tiếp cận do nguồn cung khan hiếm.
Người này dự đoán, nhà đầu tư có lô đất lớn có thể bị buộc phải bán với giá “hạ giá”. Nguồn hàng giảm giá sẽ đến từ những nhà đầu tư vô tình giữ đất với mục đích phân lô, chia lô để kiếm lời. Khi thanh khoản chậm, chủ đất buộc phải hạ giá.
Tuy nhiên, do có giá trị lớn nên sản phẩm đất nền lớn sẽ thu hút khách hàng và khiến người mua “gây áp lực” về giá cho chủ đất. Do thanh khoản đất giảm cũng sẽ đẩy thị trường vào khó khăn hơn trong bối cảnh suy thoái kéo dài.
Link nguồn: https://cafef.vn/siet-phan-lo-ban-nen-nha-nho-len-ngoi-dat-rong-lo-e-188231202074844966.chn