Kẻ bán, kẻ mua lặng lẽ.
Quả thực, trong khó khăn luôn có cơ hội. Cơ hội này thường thuộc về những nhà đầu tư biết đi trước, đón đầu và tận dụng thời cơ. Khó khăn của người này là cơ hội của người khác, điều này luôn đúng với thị trường bất động sản.
Hiện tại, tác động của chính sách tài chính đã rõ trên thị trường khi nhiều chủ đầu tư phải bán “cắt lỗ” bất động sản đang sở hữu. Ngay cả việc cắt lỗ cũng khó thanh khoản trong giai đoạn này. Mặt khác, các nhà đầu tư lâu năm đang chờ “từng phút” để âm thầm kiếm tiền trong thời điểm biến động. Những nền đất có vị trí đẹp, căn hộ tốt hay nhà phố, biệt thự ở các tỉnh lân cận TP.HCM có giá từ 3-5 tỷ đồng / căn vẫn được giới đầu tư quan tâm, “xuống tiền”. Tất nhiên, tốc độ bán hàng đã chậm lại so với trước đây.
Đáng nói, hiện tại, khá nhiều chủ đầu tư có tiềm lực đã bắt đầu “gom” sản phẩm giá tốt, chờ thời. Bất động sản có mức thấp từ 10 – 20% giá thị trường đã được mua lại. Không chỉ mua một vài sản phẩm, có nhóm đầu tư dùng tiền mặt thu về 5-6 sản phẩm cùng lúc. Theo tính toán của nhà đầu tư, mức chênh lệch có thể lên tới 30 – 40% khi thị trường hồi phục (nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ khởi sắc hơn sau năm 2023).
Bất động sản an toàn được ưu tiên lựa chọn trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động.
Cùng với đó, trên thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến bất động sản căn hộ, nhà liền thổ tại các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu,… Đặc biệt, các dự án căn hộ. với mức giá từ 1-2 tỷ đồng / căn tại các tỉnh vùng ven TP.HCM ghi nhận thanh khoản khá tốt, thậm chí “cháy hàng” khi thị trường khó khăn.
Ghi nhận cho thấy, các dự án căn hộ, nhà phố, biệt thự, biệt thự tại các tỉnh lân cận TP.HCM vẫn có giao dịch dù thị trường khó khăn. Đơn cử, tại khu vực Long An, dòng sản phẩm biệt thự The Aqua thuộc khu đô thị Waterpoint rộng 355ha của Nam Long Group hiện có lượng giao dịch khá ổn định. Cùng với đó, dòng căn hộ Ehome Southgate giá từ 1 tỷ đồng / căn cũng sắp được mở bán trong giai đoạn tiếp theo của dự án này. Các block trước đã được bán hết và đang trong giai đoạn bàn giao.
Trong khi ở phân khúc căn hộ bình dân vùng ven Tp.HCM như Bình Tân, Quận 7, Bình Chánh …. hay các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao. bất chấp sự biến động của thị trường. Chẳng hạn, dự án Akari City mở bán giai đoạn sau với mức giá dưới 50 triệu đồng / m2 được quan tâm đáng kể; còn dự án Essensia Nam Sài Gòn (thuộc Khu đô thị Dragon City) đang chào bán giai đoạn 2, lượng đặt chỗ khá tốt dù thị trường khó khăn. Tại Bình Dương, dự án Phú Đông SkyOne được quan tâm khi đưa ra mức giá khoảng 1,5 tỷ đồng / căn, nằm giáp ranh TP.HCM …
Như vậy, bên cạnh việc nhà đầu tư bán ra để thu về dòng tiền thì ngược lại, nhiều người cũng âm thầm mua vào, chờ thị trường hồi phục. Theo các chuyên gia, đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tốt, việc tham gia thị trường ngay từ bây giờ đang mang lại cơ hội khá lớn trong tương lai. Nếu mua được bất động sản với giá thấp hơn thị trường chung khoảng 20 – 30%, nghĩa là nhà đầu tư sẽ thu được chênh lệch trên khoảng đó nếu để trong thời gian 1,5 – 3 năm. Chưa kể, nếu dài dòng tiền từ 5 – 7 năm, bất động sản có khả năng tăng giá trị gấp 2,5 lần đến 6 lần trong 7 như quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản.
Riêng đối với sản phẩm sơ cấp, trong bối cảnh thanh khoản chậm, nhà đầu tư có thể tận dụng chính sách khuyến mại từ chủ đầu tư, đây cũng là “món hời” trong tương lai khi mua bất động sản bằng nguồn vốn nhàn rỗi.
Bất động sản an toàn ngự trị tối cao
Trong khi thị trường, theo các chuyên gia trong ngành, bất động sản an toàn đang được quan tâm nhiều hơn. Đặc biệt, đối với nhà đầu tư lớn tuổi (45 – 65 tuổi), do đã trải qua nhiều giai đoạn thị trường nên họ muốn tìm bất động sản “nghỉ hưu”, bất động sản an toàn và bền vững như một tài sản trong kế hoạch tài chính của mình. của riêng nó.
Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kiêm cố vấn bất động sản cho biết, đối với các nhà đầu tư trung tuổi, họ thường hướng đến việc tích lũy tài sản hợp pháp an toàn và có thể “tự sinh ra tiền hàng tháng”, để vừa đảm bảo chăm sóc tốt nhất cho thế hệ sau ung dung “về hưu sớm” để tận hưởng cuộc sống. 6 tiêu chí BĐS được họ xác định để “xuống tiền” gồm: An toàn pháp lý, BĐS thoải mái (BĐS có thể tự vận hành, không khó quản lý, không ảnh hưởng đến cuộc sống; Dễ tìm người khai thác và quản lý thay mình, không hoàn toàn phụ thuộc vào 1 hoặc một vài đối tác); Bất động sản tạo ra dòng tiền (tài sản tạo ra thu nhập đều đặn hàng tháng, bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng (5% / năm), kể cả trong thời điểm khó khăn; vốn bất động sản (tài sản có khả năng tự tài trợ) tăng giá trị khi quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản); Đòn bẩy (tài sản có giá trị tài sản đảm bảo trên “ít nhất 60%” giá thị trường để huy động vốn khi cần) và bất động sản kế thừa (tức là quyền sở hữu lâu dài, có thể được truyền cho 2-3 thế hệ tiếp theo).
Theo nhà đầu tư này, mỗi nhà đầu tư sẽ có những mục tiêu ưu tiên khác nhau. Người dân có nhu cầu an toàn, giữ tài sản chống trơn trượt sẽ quan tâm nhiều đến tính ổn định của quy hoạch, hạ tầng tiện ích, dân cư và giá tham chiếu của bất động sản tương tự trong khu vực. Những người quan tâm đến lãi vốn – chênh lệch giữa giá bán và giá mua – sẽ tập trung vào giá đầu vào rẻ, chấp nhận rủi ro cao hơn những người an toàn. Chẳng hạn như mua đất nền vùng sâu, vùng xa quy hoạch còn chưa ổn định, mua lướt sóng ngắn hạn,…, bên cạnh đó còn kỳ vọng nhiều tiềm năng tăng giá.
Riêng đối với những người cần tối ưu hóa hiệu quả khai thác dòng tiền trên chính bất động sản, họ sẽ quan tâm hơn đến tỷ suất lợi nhuận 1 năm của “thu nhập dòng tiền” trên giá trị tài sản.
“Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, tiêu chí ưu tiên an toàn sẽ chiếm ưu thế. Nhà đầu tư nên chọn những sản phẩm có thể thanh khoản nhanh chóng và dễ dàng. Để có tính thanh khoản tốt, sản phẩm phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng ngay. Ví dụ, nhà phố / căn hộ có thể ở hoặc cho thuê ngay, nhà xưởng để sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê, đất đang khai thác để sản xuất kinh doanh nông nghiệp đạt hiệu quả cao, nhà cho thuê. người thuê trọ có thu nhập ổn định… ”, ông Kiên nhấn mạnh.
Theo vị này, để đánh giá mức độ an toàn của bất động sản là khả năng cho vay của ngân hàng khi thế chấp bất động sản đó, vì bản thân ngân hàng cũng có hệ số rủi ro cho mình khi cho vay. Ví dụ, tài sản 10 tỷ đồng được định giá 9 tỷ đồng và khoản vay trên 6 – 7 tỷ đồng là tài sản tốt (thường ngân hàng định giá 80 – 90% thị giá và cho vay 70% – 90%). định giá). . Ngược lại, cũng là tài sản 10 tỷ nhưng ngân hàng chỉ cho vay 2-3 tỷ, thậm chí chỉ cho vay theo giá nhà nước bồi thường, điều này chứng tỏ mức độ an toàn của bất động sản không cao nên ngân hàng có sự nhất định. các biện pháp phòng ngừa.
Link nguồn: https://cafef.vn/trong-cai-kho-lo-cai-khon-nha-dau-tu-tan-dung-thoi-the-de-kiem-tien-ti-giua-bien-dong-20221113144249191.chn