Được biết, năm 2018, vợ chồng bà N. mua 2 lô đất dự án thuộc dự án Cát Tường Phú Hưng (Đồng Xoài, Bình Phước) với giá gần 900 triệu đồng/lô. Theo bà Ng, khi mua thì chủ đầu tư đã bán sang đợt 2.
Với hàng nghìn lô đất được chủ đầu tư chia thành nhiều đợt rao bán, bà N kỳ vọng nếu mua giai đoạn 1 thì giá bán chênh lệch sẽ cao hơn mua giai đoạn sau. Tuy nhiên, chưa có lãi nên chị N sau đó phải tìm cách bán sản phẩm trong tình trạng “lỗ”.
Kể lại, bà N chia sẻ, trong lúc đang phân vân có nên mua hay không thì vợ chồng bà được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn Cát Tường mời đến dự lễ khai trương giai đoạn 2 của dự án. vị trí tại Thành phố Hồ Chí Minh. Ban đầu, cô không muốn mua nhưng liên tục bị người môi giới gây áp lực, cộng với cảnh khai trương dự án.
Thậm chí, tại lễ khai trương còn xảy ra cảnh chen lấn, chen lấn giữa các tầng để “tranh giành” đất khi chủ đầu tư công bố giá. Nhìn cảnh này, nhiều khách hàng dù không muốn mua nhưng vẫn bị ảnh hưởng tâm lý. Cùng với đó, người môi giới tư vấn cho vợ chồng chị liên tục nói: “Nếu mua bây giờ, trong vòng 3-6 tháng kể từ khi bán có thể lãi 10-20% so với giá mua. Khi đó, bạn có thể cứ gửi cho em bán cho nhanh nhé…”.
Phần thúc giục, phần bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông khi chứng kiến cảnh nhiều người “đổ tiền” mua trong lễ khai trương, chị N quyết định chuyển khoản tiền đặt cọc. Nhưng sau này khi tìm hiểu, cô mới nhận ra khung cảnh hỗn loạn mở cửa cũng là một trong những “chiêu trò” mà chủ đầu tư tạo ra nhằm kích thích tâm lý khách hàng. Thực tế thì việc đổ cọc không diễn ra liên tục như những gì diễn ra ở lễ khai mạc.
Có một số dự án dù hạ tầng rất tốt nhưng nhà đầu tư thứ cấp lại rất khó bán. Ảnh: Minh họa
Điều đáng nói, sau này khi muốn bán lại do dòng tiền, chị N hoàn toàn bị động, không giống như những gì môi giới đã “hứa hẹn” trước đó. Do số tiền làm đất được vay mượn của người thân (có lãi) nên bà N muốn bán để trả nợ sau 1 năm đầu tư. Được biết, thời điểm đó, việc đầu tư đất đai trên địa bàn tỉnh từ 6-12 tháng diễn ra khá nhiều. Chị N xác định ngay từ đầu chỉ cầm ngắn hạn để hưởng chênh lệch chứ không mua để tiết kiệm.
Tưởng đất của mình sẽ tăng giá ít nhất 10% so với giá mua nhưng khi liên hệ với người môi giới bán đất cho mình, bà N. bàng hoàng khi người môi giới nói: Bây giờ đất của bà khó bán lắm. Muốn bán thì phải giảm giá 10-20% mới “may mắn” bán được. Sau đó, tôi đã liên hệ với nhà môi giới này nhiều lần nhưng không nhận được phản hồi. Bà N đến môi giới khác của công ty Cát Tường để bán sản phẩm nhưng cũng nhận được câu trả lời tương tự.
Một thời gian sau, người môi giới đất đã bán đất cho tôi nhắn tin nói rằng tôi không bán đất ở khu vực đó nữa. Nếu bạn cần thì tôi sẽ cho bạn số của nhà môi giới khác để liên hệ. Tuy nhiên, dù đã thuê nhiều người môi giới nhưng bà N. vẫn không bán được 2 lô đất. Chấp nhận bán lỗ so với giá mua nhưng không có ai hỏi mua.
Theo bà N, năm 2019 – 2020, thị trường nhà đất chưa đến mức phải ngừng giao dịch. Hoạt động mua bán vẫn diễn ra ở một số chợ tỉnh lân cận TP.HCM. Tuy nhiên, có thể chị mua đất làm dự án nên khi chủ đầu tư chưa bán hết sản phẩm sơ cấp thì sản phẩm thứ cấp của chị sẽ rất khó ra mắt.
Bởi nguồn cung của chủ đầu tư vẫn rất lớn nên hàng nghìn sản phẩm tại dự án vẫn chưa bán được. Mỗi lần mở bán, chủ đầu tư đều đưa ra mức chiết khấu và tặng quà rất hấp dẫn nên sản phẩm thứ cấp được chủ đầu tư mua cạnh tranh rất khó khăn.
Chưa kể, từ thời điểm mua đến thời điểm bán, chủ đầu tư vẫn chưa cấp sổ riêng cho từng lô đất, đây cũng là nguyên nhân khiến 2 lô đất của bà N. khó giao dịch. Theo bà N, kể từ khi mua, bà đã nhiều lần hỏi chủ đầu tư về việc phát hành sổ nhưng đều nhận được câu trả lời: Chưa. Đến nay, dù đã giải quyết 2 lô đất hơn 3 năm nhưng dự án này vẫn chưa được công bố.
Sau một thời gian dài nhờ môi giới bán nhưng “không thành”, bà N phải nhờ đến mối quan hệ trong công ty chủ đầu tư để lấy lại 2 lô đất với giá mua. Như vậy, hơn một năm đầu tư, bà N. tốn rất nhiều công sức, chi phí và tiền lãi nhưng không thu lại được gì. Tuy nhiên, theo chị N, tôi vẫn “may mắn” vì biết có người trong công ty đến thu dòng tiền. Đối với những khách hàng chưa quen, nếu vay tiền ngân hàng mua đất dự án mà không bán được sẽ gây ra rất nhiều rắc rối.
Nhiều nhà đầu tư rơi vào tình thế khó khăn khi không thể bán tài sản của mình. Ảnh: Minh họa
Điều đáng nói là mới đây, chủ đầu tư này mở bán dự án mới tại Bình Phước, đồng thời những khách hàng cũ như chị N liên tục bị “quấy rối” qua điện thoại. Chị N cho biết, mỗi ngày chị nhận được rất nhiều cuộc gọi tự xưng là nhân viên của công ty Cát Tường. Mở đầu câu chuyện, hầu hết những người môi giới này đều hỏi về hai lô đất trước đó cô mua tại dự án Cát Tường Phú Hưng với gợi ý: “Anh có nhu cầu bán không? Tôi chấp nhận bán!”. . Sau câu này, người môi giới liên tục giới thiệu dự án mới mà công ty đang chào bán. Dù từ chối nhiều cuộc gọi như vậy nhưng chị N vẫn nhận được cuộc gọi từ nhiều môi giới khác nhau mỗi ngày.
“Tôi rất xin lỗi. Đã mấy năm trôi qua nhưng tôi vẫn bị bọn môi giới quấy rối. Trước đây khi tôi cần bán và tìm người môi giới thì không có tin tức gì. Đến nay, khi rao bán dự án mới, họ tranh nhau gọi điện nhận hàng để bán lại, dù môi giới đều biết sản phẩm của mình đã được bán. Vì thế, bây giờ mỗi lần nghe đầu dây bên kia gọi điện nói: “Tôi là người môi giới”, tôi lại thấy sợ và cúp máy ngay”, chị N chia sẻ.
Chia sẻ về vấn đề này, đại diện JLL cho biết, thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM từng có thời điểm “sốt ảo”. Việc đổ xô mua bán phần lớn là do tâm lý hay sự “tiếp thị” của nhà đầu tư. Vì vậy, người mua bất động sản khu vực ngoại thành cần thận trọng về tính thanh khoản của thị trường, đặc biệt đối với nhà đầu tư mua đi bán lại.
Người này cho biết, các dự án đất nền ở ngoại thành có quy mô tương đối lớn, lên tới hàng trăm ha, nguồn cung ra thị trường rất nhiều. Trong các lần phát hành tiếp theo, người mua đợt đầu bán lại trên thị trường thứ cấp phải tự mình cạnh tranh với các nhà đầu tư. Chủ đầu tư thường có xu hướng mở bán những sản phẩm sau này có vị trí tốt hơn, giá bán cao hơn và nhiều ưu đãi, quà tặng hấp dẫn. Vì vậy, việc cung cấp hàng hóa trên thị trường thứ cấp sẽ cạnh tranh rất khốc liệt. Cứ tưởng tượng một dự án đất nền có tới 2.000-5.000 sản phẩm, chủ đầu tư sẽ bán cho đến khi cạn kiệt, chưa kể trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc tung ra sản phẩm khá “hỗn loạn”.
Ngoài ra, đại diện JLL cho biết khi mua đất tại tỉnh, nhà đầu tư cá nhân nên yêu cầu nhà đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý dự án, đảm bảo minh bạch thị trường và tránh rủi ro về dòng tiền trong tương lai. Cái này.
Ghi nhận hiện nay có khá nhiều chủ đầu tư tạo ra hạ tầng dự án đẹp để kích thích tâm lý khách hàng nhưng thực tế pháp lý còn ì ạch. Người mua mệt mỏi vì chờ đợi sách sau khi mua nên doanh thu cũng như tỷ suất lợi nhuận bị ảnh hưởng rõ ràng. Tình trạng giới thiệu các dự án một chỗ kéo khách hàng về một chỗ và tạo hiệu ứng mua bán nhộn nhịp gần đây cũng là một chiêu “tiếp thị” của các nhà đầu tư/nhà đầu tư. Vì vậy, người mua nên tìm hiểu kỹ trước khi thanh toán.
Trước đây, người mua đất cấp tỉnh chủ yếu là nhà đầu tư (mua đi bán lại), chiếm tỷ lệ 60-80%. Sau đó, nhóm này đồng loạt bán ra và bị kẹt thanh khoản cũng như lợi nhuận kỳ vọng. Tính đến thời điểm hiện tại, những lô đất trên địa bàn tỉnh được rao bán nhiều lần nhưng chưa có giao dịch nào vẫn chủ yếu là hàng cũ của các chủ đầu tư lẻ trước đó.
Link nguồn: https://cafef.vn/nha-dau-tu-mac-ket-tien-ty-moi-gioi-lan-mat-tam-khi-thi-truong-tut-doc-18823100216014738.chn
