Ghi nhận cho thấy, mặc dù mặt bằng giá không có dấu hiệu giảm trên toàn thị trường nhưng tại một số khu vực, dự án, đất nền tại quận 9 đã có dấu hiệu “hạ nhiệt” về giá, giảm nhẹ so với giá lúc đầu. của năm. 2022 và so với giữa năm 2021.
Khoảng tháng 2/2022, một lô đất rộng 50m2 nằm trong KDC hiện hữu tại phường Long Phước, quận 9 được chủ đất rao bán với giá 2,6 tỷ đồng / lô; Hiện tại, mức giá này chỉ khoảng 2,5 tỷ / căn. Nói về hiện tượng rớt giá, một nam nhân viên môi giới tại khu Đông TP.HCM cho biết, thanh khoản chậm, vài tháng nay hầu như không có hoạt động mua bán đất nền quận 9 nên giá một số khu vực có giảm đi. bình đẳng chung. Mỗi nền đất được giảm khoảng 50-100 triệu đồng / lô (trong các lô mà chủ đầu tư đang mở bán). Tuy nhiên, đây là mức giảm trên kỳ vọng của nhà đầu tư, không phải là mức giảm chung của toàn thị trường.
“Có một số nhà đầu tư cần bán nhanh nên chấp nhận chiết khấu để bán nhanh. Tuy nhiên, đây là mức giá đã cao hơn khoảng 30% so với thời điểm cuối năm 2020”, một nhân viên môi giới bất động sản cho biết.
Ghi nhận cho thấy, từ đầu năm 2021 đến nay, các khu đất nền trên địa bàn quận 9 cũ (bao gồm cả đất thổ cư phân lô và đất nông nghiệp), mức độ biến động giá khá khiêm tốn. Nếu như trước năm 2020, biên độ tăng giá đất khu vực này bình quân khoảng 30-50% / năm thì hơn một năm nay, mức độ dao động chỉ còn 5-10%, một số khu vực còn thấp hơn. Tầng tốt dao động 15% / năm. Thậm chí, một số khu đất đã “dậm chân tại chỗ” từ giữa năm 2021 đến nay.
Đơn cử, lô đất 54m2 tại khu Long Trường, hiện được rao bán 2,650 tỷ đồng / lô, mức này gần như không thay đổi so với giá thời điểm tháng 10 năm 2021. Trong khi lô đất thổ cư 52m2 tại khu Long Phước, chính chủ. của lô đất đang rao bán với giá 2,4 tỷ / lô từ tháng 12/2021, hiện chưa có người mua và hiện tại vẫn giữ mức giá này.
Có một số lô đất ở phường Long Trường, Long Phước, Trường Thạnh (quận 9 cũ, nay là TP. Thủ Đức, TP.HCM) hiện cũng đã giảm giá từ khoảng 50-100 triệu đồng / lô so với lô hiện tại. với ngày tháng 4 năm 2022.
Một nhân viên môi giới khu vực tiết lộ, trong năm 2018-2019, đất nền khu Đông TP.HCM, đặc biệt là quận 9, biến động mạnh. Mức tăng được ghi nhận theo tuần, thậm chí theo ngày. Đó cũng là thời điểm giá đất khu Đông liên tục xác lập mặt bằng mới. Khi Covid-19 bùng phát vào cuối năm 2019, cũng là thời điểm “nghỉ / chờ” của thị trường đất nền khu vực này.
Cơn “sốc” Covid khiến đợt tăng giá này có phần “dừng lại”, nhưng phần lớn là neo giá cũ, hoặc tăng nhẹ chứ không giảm mạnh. “Có thể do mặt bằng giá đã được thiết lập cao từ trước nên giai đoạn này giá sẽ tăng chậm hoặc giữ nguyên. Tuy nhiên, trong thời gian tới, giá đất khu vực này sẽ tăng cao, nhất là nhờ lực đẩy từ dự án vành đai 3. TP.HCM ”, nhân viên môi giới này chia sẻ.
Cùng quan điểm, anh H, một nhà đầu tư lâu năm tại TP.HCM cho rằng, quỹ đất tại quận 9 nói riêng và vùng ven TP.HCM nói chung còn khá ít. Tại khu vực quận 9, diện tích đất quy hoạch sân vườn, quy định chiều cao công trình chiếm phần lớn… nên nhiều chủ đầu tư khó cho ra sản phẩm hoàn thiện với lợi nhuận tốt, đây cũng là lý do khiến giá bán cao. không còn leo thang như trước. Hiện các nhà đầu tư vào khu vực này chỉ còn trông chờ vào đường vành đai 3.
Một số nhà đầu tư khác đồng quan điểm, khi mặt bằng giá đất quận 9 tăng mạnh trong 2-3 năm trở lại đây, nếu để so sánh giữa vùng ven TP.HCM, người mua có nhiều lựa chọn hơn. Thay vì mua đất nền 50m2 giá trung bình 3 tỷ / nền, xây nhà 2 tỷ thêm 5 tỷ thì ở các khu Nam hoặc Tây thành phố vẫn có những lô đất giá 1-2. tỷ, xây nhà 2 tỷ. khoảng 3-4 tỷ đồng. Tức là khi có sự so sánh về mặt bằng giá giữa các khu vực trên địa bàn TP.HCM cũng khiến thanh khoản của những nơi có mặt bằng giá cao “khựng lại”. Tất nhiên, mỗi vùng đều có lợi thế riêng. Tại khu Đông nói chung và quận 9 nói riêng, hạ tầng giao thông kết nối được xem là “điểm cộng” rất lớn từ trước đến nay.
Tuy tốc độ tăng giá đất nền quận 9 không được như giai đoạn trước nhưng không thể phủ nhận rằng khu vực này có tốc độ di dân rất nhanh. Cách đây 5 – 6 năm, khu vực này hầu hết là đất trống trồng dừa nước hoang dại, nhưng nay đã hình thành các cụm khu dân cư đông đúc, buôn bán sầm uất.
Có 7 năm gắn bó với thị trường đất nền quận 9, anh T cho biết giá đất nền thực tế tại quận 9 đã tăng từ 6 đến 10 lần so với năm 2015. Theo đó, giá chững lại trước tình hình. Sự biến động chung của thị trường cũng là điều dễ hiểu. Chưa kể, khi cư dân đã vào ở, mức độ biến động giá thứ cấp cũng sẽ chậm lại so với các thị trường mới. Đó là lý do trong khoảng 1,5 -2 năm nay, đất nền quận 9 không còn xuất hiện những cơn “dậy sóng” như giai đoạn 2015-2018.
Tuy nhiên, khu vực phía Tây và phía Nam như Hóc Môn, Củ Chi hay Cần Giờ liên tục có “sóng” theo từng giai đoạn phát triển, hay sự xuất hiện của hạ tầng, thông tin quy hoạch. So với khu Tây hay Nam TP.HCM, khu Đông hiện có mặt bằng giá khá cao ở ngưỡng nhất định, hạ tầng kết nối cũng đã cơ bản ổn định. Do đó, đất nền quận 9 sẽ tăng lên mặt bằng giá mới tiếp theo và phải chờ thêm các tuyến hạ tầng quy mô lớn khởi động.