Những tháng đầu năm 2022, thị trường đang ghi nhận cơn sốt giá (có nơi tăng gấp 2-3 lần so với trước đó) và quy mô mua bán nhà đất phụ thuộc vào dự án và thông tin quy hoạch. Hạ tầng trải rộng ra nhiều địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, các vùng lân cận TP.HCM …
Việc chạy đua sở hữu bất động sản sẽ dẫn đến hiện tượng giá cả thị trường liên tục leo thang và nguồn lực xã hội sẽ bị “chôn vùi” trong đất nền.
Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường
Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 2/2022 so với tháng 1/2021, nhu cầu mua đất nền tại Hà Nội tăng 8% và Tp.HCM tăng 18%, thậm chí Lâm Đồng tăng 41%, Khánh Hòa. tăng 35%, Đà Nẵng tăng 32%, Đồng Nai tăng 25%.
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, đến cuối năm 2021, giá đất nền sẽ tăng từ 20 – 30% so với cuối năm 2020. Đặc biệt, có thời điểm đất nền ở một số địa phương ở ngoại thành Hà Nội. như Ba Vì tăng 45%, Đà Bắc, Hòa Bình tăng 46% …
Báo cáo thị trường vốn đầu tư Q1 2022 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, tổng khối lượng giao dịch M&A bất động sản trên cả nước là gần 900 triệu USD. Dù ghi nhận trong một quý nhưng con số này cao hơn khoảng 10% so với kết quả giao dịch của cả năm 2019 và chỉ thấp hơn khoảng 10% so với cả năm 2017, 2018 – giai đoạn trước khi đại dịch xuất hiện.
Nhìn chung, có nhiều cơ sở để tin rằng phân khúc bất động sản (BĐS) năm 2022 sẽ có sự phục hồi tổng thể tích cực trong hơn hai năm qua cả về tổng cung và tổng cầu, cùng chiều với quá trình phục hồi. Sự phục hồi chung của nền kinh tế gắn liền với thành công của chiến lược tiêm phòng quy mô lớn để đạt được miễn dịch đàn vào đầu năm 2022, cũng như việc hoàn thiện Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở, nhờ vào lãi suất cho vay. Mua nhà từ các ngân hàng thương mại áp dụng năm 2022 cho dư nợ cho vay hỗ trợ mua nhà theo Thông tư 11/2013 là 4,8% / năm và nhờ đẩy mạnh đầu tư công phát triển hạ tầng. …
Ngoại trừ yếu tố tâm lý, việc tăng giá, tăng quan tâm đến bất động sản hiện nay còn có nhiều nguyên nhân như: chênh lệch cung – cầu; nhiều thông tin quy hoạch mới được công bố; sự dịch chuyển lợi nhuận và dòng vốn đầu tư khỏi thị trường chứng khoán sau cơn sốt nóng trên thị trường này.
Đặc biệt là sức hấp dẫn của bất động sản với tư cách là nơi lưu giữ giá trị tài sản trong bối cảnh áp lực lạm phát ngày càng gia tăng (theo Tổng cục Thống kê, do ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế – xã hội, chính trị thế giới, cùng với đà phục hồi kinh tế trong nhiều quốc gia và trong nước, quý I / 2022, CPI bình quân tăng 1,92% so với cùng kỳ năm trước, lạm phát cơ bản tăng 0,81%. và chỉ số giá nhập khẩu quý I / 2022 đều tăng so với cùng kỳ năm 2021).
Giá bán tiếp tục tăng
Xu hướng đầu tư nóng vào bất động sản năm 2022 được củng cố bởi căng thẳng địa chính trị trên thế giới và xu hướng lạm phát gia tăng trên phạm vi toàn cầu; Giá vàng và giá dầu liên tiếp đạt mức cao nhất mọi thời đại, lãi suất tiết kiệm gửi ngân hàng vẫn chưa thực sự hấp dẫn.
Một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản và dòng vốn đầu tư tăng trong bối cảnh lạm phát là khi lạm phát tăng cao, chi phí nguyên vật liệu đầu vào và lãi suất tín dụng tăng nhanh trong khi giá bán chưa theo kịp. , cùng với việc nhu cầu tiêu dùng khó tăng sẽ khiến các nhà kinh doanh đẩy tiền vào tích lũy tài sản và sẽ làm tăng giá bán bất động sản để chống trượt giá. Sự phổ biến của các động thái này sẽ hình thành mặt bằng giá mới trên thị trường bất động sản, kể cả bất động sản hình thành trong tương lai …
Khi lạm phát tăng cao, không chỉ nhà đầu tư nhỏ lẻ, có tiền nhàn rỗi mà giới kinh doanh cũng muốn đổ vốn vào bất động sản vì sợ giá sản xuất đầu vào tăng nhanh mà giá bán không bù được lạm phát. Nói cách khác, khi lạm phát cao, đầu tư vào sản xuất kinh doanh sẽ kém hấp dẫn hơn so với đầu cơ tài sản.
Sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản khiến các tài sản có tính thanh khoản thấp trở thành gánh nặng lớn cho các nhà đầu tư (Ảnh: LV)
Chính việc chạy đua sở hữu bất động sản sẽ dẫn đến hiện tượng giá cả thị trường liên tục leo thang và nguồn lực xã hội sẽ bị “chôn vùi” vào đất nền. Đồng thời, thị trường bất động sản thời điểm này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu tham gia ở giai đoạn đầu, tức là mua từ đầu với giá rẻ, rủi ro thấp; Nhưng càng mua về cuối, giá càng cao, rủi ro càng cao.
Về cơ bản, lạm phát và giá bất động sản di chuyển cùng chiều. Khi lạm phát cao, giá bất động sản sẽ tăng lên. Nhưng nếu giá quá cao thì khả năng thanh khoản sẽ kém. Trước đây, lạm phát cao khiến giá bất động sản tăng cao và đình trệ.
Gánh nặng lớn cho các nhà đầu tư
Nói cách khác, lạm phát cao, bất động sản tăng giá, nhưng thanh khoản có thể không tăng tương ứng và làm nảy sinh nghịch lý: “Bất động sản nhiều, nhưng không có tiền”. Khi đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản khiến tài sản có tính thanh khoản thấp trở thành gánh nặng lớn cho nhà đầu tư và gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Thích ứng với tình hình này, nhà đầu tư cần cân nhắc danh mục đầu tư, theo đó, để đề phòng rủi ro, nhà đầu tư có vốn mỏng nên đầu tư vào những khu vực gần trung tâm, ít sinh lời, nhưng dễ thanh khoản. hợp túi tiền hơn và tập trung vào nhu cầu nhà ở thực với căn hộ tầm trung, nhà ở giá rẻ hoặc phân lô vùng ven, đất nền tỉnh lẻ, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị trường đang phát triển với giá thấp, dư địa tăng trưởng còn nhiều.
Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản trong thời điểm lạm phát cao, cần xem xét kỹ mục đích sử dụng tiền sau khi bán bất động sản đó để đầu tư vào kênh đầu tư hiệu quả hơn, tránh thua lỗ. thiệt hại do tiền mặt nhàn rỗi.
Dự báo, trước sức ép tổng hợp của lạm phát tiền tệ ngày càng tăng, lạm phát chi phí đẩy, lạm phát cầu kéo và lạm phát ngoại nhập ngày càng mạnh, dòng tiền và giá cả trên thị trường bất động sản cũng sẽ tăng theo. tăng trưởng vào năm 2022 và xa hơn, trên cả thị trường bất động sản trong và ngoài nước.
Theo TS Võ Thị Vân Khánh – Học viện Tài chính
