Doanh nghiệp kêu khó vì ảnh hưởng thanh khoản dự án
Đây có lẽ là vấn đề được quan tâm nhất hiện nay, bởi câu chuyện quy chế chung cư ảnh hưởng đến nhiều bên, từ doanh nghiệp bất động sản, đến người mua căn hộ.
Tại hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, một số đại diện doanh nghiệp bất động sản bày tỏ băn khoăn. Lo ngại quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, cho rằng điều này có thể ảnh hưởng đến tâm lý người mua và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Bày tỏ không đồng tình với quy định thời hạn sở hữu căn hộ, đại diện Tập đoàn Sun Group cho biết, theo quy định của Luật Đất đai, khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đều thể hiện rõ chỉ tiêu đất ở. dân số. Nhà đầu tư được giao đất thông qua đấu thầu, đấu giá cũng xác định là đất ở lâu dài nên tài sản trên đất cũng phải lâu dài.
Còn ông Trần Đạo Đức, Phó tổng giám đốc CEO Group cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư ở thời điểm hiện tại là chưa phù hợp với tâm lý chung của người mua nhà, vô hình trung khuyến khích tâm lý mua nhà. đất ở, ảnh hưởng lớn đến chủ trương phát triển nhà ở chung cư.
Vị này nhấn mạnh, ở góc độ thị trường, việc xác định thời hạn sử dụng của nhà chung cư sẽ khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khó bán được căn hộ.
Theo đó, ông Đực đề xuất thực hiện theo phương án 2 trong dự thảo luật là quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư gắn với quyền sử dụng đất lâu dài, không quy định thời hạn sử dụng.
Đại diện Sunshine Group cũng đề xuất không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vì quy định thời hạn sử dụng căn hộ thì người dân sẽ chuyển sang mua đất ở lâu dài.
Với hai phương án đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng không quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư với tất cả các dự án mới. Thay vào đó, các quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 nên được giữ nguyên, trừ các trường hợp đặc biệt bị hạn chế quyền sở hữu như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây sẵn để cho thuê, v.v.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, không nên quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đối với tất cả các dự án để đảm bảo sự thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Luật Đất đai hiện hành quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo thời hạn của dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Điều này giúp chủ nhân căn hộ yên tâm, không dẫn đến tâm lý bất an trong xã hội.
Chuyên gia lo ngại nguy cơ xáo trộn thị trường bất động sản
Theo ông Lê Hoàng Châu, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị lớn đối với người dân thành thị, phần lớn người Việt Nam muốn để lại cho con cháu. Hơn nữa, điều này còn góp phần thúc đẩy các chính sách khuyến khích người dân lựa chọn ở chung cư cao tầng, phù hợp với Luật Đất đai yêu cầu sử dụng đất hiệu quả với quy hoạch đô thị đặc biệt. 1 và 2 ưu tiên phát triển căn hộ.
Vì vậy, ông Châu cho rằng, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư dựa trên thời hạn sử dụng của công trình sẽ dẫn đến bất cập, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và khiến thị trường bất động sản trầm trọng hơn. biến động nhà ở.
Chia sẻ tại phiên thảo luận do Realtimes tổ chức mới đây, ông Nguyễn Anh Quế – Ủy viên BCH Hiệp hội BĐS Việt Nam bày tỏ quan điểm: Cần tách thời hạn sử dụng căn hộ với thời hạn sử dụng đất.
Thứ nhất, thiết kế căn hộ luôn xác định thời gian sử dụng, 50-70 năm tùy theo chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước.
Thứ hai, tách thời hạn sử dụng căn hộ với thời hạn sử dụng đất. Nhà chung cư có thời hạn, thời hạn sử dụng đất còn lâu dài. Khi chung cư xuống cấp buộc phải sửa chữa.
Còn cơ quan nào đánh giá hạn, xuống cấp, bao lâu thì trách nhiệm thuộc về Bộ Xây dựng.
Trong quá trình sử dụng có hai điểm đánh giá là thời điểm giao đất và trong quá trình sử dụng phát sinh các vấn đề như thiên tai, động đất, sóng thần… sẽ làm giảm tuổi thọ công trình sớm hơn quy định.
“Chúng ta hiện có 1557 chung cư cũ và hàng triệu chung cư sắp xây dựng cần giải quyết nên việc giải quyết rõ ràng, hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn là rất quan trọng”, ông Tập nhấn mạnh.
Luật sư Nguyễn Hồng Chung – Chủ tịch Hội đồng quản trị DVL Venture, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là vấn đề cần xem xét và đưa vào tổng thể. quyền tài sản, bảo đảm theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai và dân dụng.
Cần xác định rõ các vấn đề, một là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định: Đất xây dựng nhà chung cư không được cấp vô thời hạn. Dưới góc độ quản lý và các quy định của pháp luật về xây dựng, quy định về niên hạn sử dụng của công trình: Công trình nào cũng có khấu hao nhất định, khi hết thời hạn phải đập đi xây lại để đảm bảo an toàn;
Về quyền sở hữu: Không nên sử dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư mà thay bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khách hàng bỏ tiền ra mua căn hộ nên có quyền sở hữu tài sản đó. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn bị mất quyền sở hữu.
Tiếp đến, về việc chỉ định nhà đầu tư và hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Theo quy định, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch. sử dụng đất đai. sử dụng đất cũng không được chấp thuận làm chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại. Quy định này không phù hợp với Luật Đất đai nên ở khâu chính sách chưa biết đất có được phép chuyển mục đích hay không để đồng thời phê duyệt.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 chỉ có một hình thức giao đất, cho thuê đất là thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với việc chấp thuận chủ đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền sử dụng đất. phải là đất ở hoặc không có một phần đất ở mà không thực hiện được.
“Vì vậy, chúng tôi đề nghị giữ nguyên Phương án 1 tại Điều 48. Sửa đổi Điều 22 và Điều 49. Sửa đổi Điều 23 của Luật là phù hợp và bổ sung thêm trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai. đối với xây dựng nhà ở thương mại tại Điều 49 ”, luật sư này nhấn mạnh.
