Góp ý về một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết cho rằng quy định về loại hình “căn hộ sở hữu có thời hạn” có ưu điểm là giá bán thấp hơn khoảng 20% so với loại hình tương tự “căn hộ sở hữu không thời hạn”, đáp ứng nhu cầu của người dân. nhu cầu của nhiều người mua nhà, đặc biệt là giới trẻ.
Bởi lẽ, tiền thuê đất 50 năm trả một lần thường chỉ bằng khoảng 80% tiền sử dụng đất. “Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay nếu quy định này được áp dụng sẽ dẫn đến hàng loạt bất cập, chưa kể gây hoang mang, bất an trong xã hội”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS cho biết. Thành phố. HCM nhận xét.
Theo ông Châu, Singapore công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai, nhưng 99% đất đai thuộc sở hữu của Chính phủ Singapore và chỉ 1% đất đai thuộc sở hữu tư nhân.
Do đó, Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (HDB) với tư cách là chủ đầu tư các dự án nhà ở chung cư gắn liền với quyền sở hữu đất đai của Chính phủ Singapore nên có toàn quyền điều chỉnh việc mua bán nhà chung cư. Quyền sở hữu có thời hạn 99 năm, là quyền của “chủ đất” cũng là “chủ dự án chung cư”.
Đối với dự án nhà chung cư do doanh nghiệp làm chủ đầu tư mà trên 01% diện tích đất thuộc sở hữu riêng thì chủ đầu tư có quyền bán căn hộ, tòa nhà chung cư thuộc sở hữu của mình có thời hạn hoặc không thời hạn. theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Như vậy, ở Singapore tồn tại hai chế độ sở hữu nhà chung cư có thời hạn hoặc không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Việt Nam hiện nay có hơn 4.500 tòa nhà chung cư tại các khu đô thị trên cả nước. Riêng TP.HCM có hơn 1.550 chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm nghìn căn hộ, trong đó có 474 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM. Hồ Chí Minh (HoREA).
Nếu quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” tại Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được áp dụng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thì theo thời gian sẽ ngày càng nhiều căn hộ chung cư, nhà chung cư. Trên thực tế, Nhà nước vẫn phải “gánh” quản lý cả hai loại hình nhà chung cư sở hữu không thời hạn và sở hữu có thời hạn.
“Nếu áp dụng theo quy định tại Điều 25 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ dẫn đến việc 100 năm tới vẫn tồn tại hàng trăm nghìn căn hộ, chung cư cũ trước ngày Luật Nhà ở được ban hành. Nhà ở. Nhà ở (mới) có hiệu lực vẫn được sở hữu vô thời hạn và sẽ ngày càng có nhiều nhà chung cư xây dựng sau khi Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực được sở hữu có thời hạn”, ông Châu nói. giải thích.
Ngoài gánh nặng quản lý, theo Chủ tịch HoREA, quy định về loại hình “căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn” theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), cũng gây ra hàng loạt bất cập.
Trước hết, “bất cập” tại khoản 2 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là “Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình ghi trong hồ sơ thiết kế. sự thi công…”.
Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định nhưng vẫn đủ điều kiện được tiếp tục sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận. gia hạn quyền sở hữu.
“Bất cập là quyền sở hữu nhà chung cư phụ thuộc vào kết luận thanh tra của cơ quan có thẩm quyền. Trong khi quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn hoặc quyền sở hữu nhà chung cư đã được xác lập có thời hạn thông qua việc mua bán nhà chung cư và hợp đồng mua bán được giao kết phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự, nhà ở và kinh doanh bất động sản”, ông Châu dẫn chứng.
“Bất cập” tiếp theo là Khoản 4, Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực, kể cả nhà chung cư vẫn được công nhận là có thời hạn. được gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài mà phải phá bỏ để xây dựng lại thì sau khi xây dựng chung cư này chỉ được “công nhận quyền sở hữu có thời hạn”.
Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng, không nên chỉ vì những “khó khăn, vướng mắc” trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, hư hỏng nặng mà quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. hạn để “dễ thở” cho Nhà nước trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, hư hỏng nặng.
Cuối cùng, quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” có thể “gây bất lợi” cho việc thực hiện quy định của Luật Nhà ở “chủ yếu phát triển nhà chung cư tại khu vực nội đô của đô thị loại đặc biệt”. ; đô thị loại 1” nhưng có thể “làm lợi” cho chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng hoặc dự án phân lô bán nền.
Hiện nay, tại một số khu vực đã có dấu hiệu “ăn nên làm ra” chung cư cao tầng, gây ách tắc giao thông, quá tải hệ thống hạ tầng đô thị…
Do đó, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư phát triển sang các dự án đô thị, chủ yếu là dự án nhà ở thương mại thấp tầng và phân lô bán nền tại một số tỉnh giáp ranh với các thành phố lớn đã kết nối hạ tầng. tầng giao thông thuận lợi.
“Vì vậy, nếu quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” có thể tác động đến tâm lý của nhiều người trong xã hội muốn sở hữu nhà ở lâu dài gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, dẫn đến thay đổi không còn chọn mua nhà chung cư mà chuyển sang mua nhà thấp tầng, mua nhà lầu”, ông Châu nói.
Vì vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn áp dụng đối với tất cả các nhà chung cư được xây dựng sau ngày Luật Nhà ở có hiệu lực. mới) có hiệu lực, còn đối với nhà chung cư tồn tại trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thì được sở hữu vô thời hạn.
Link nguồn: https://cafef.vn/nuoc-ngoai-phat-trien-chung-cu-co-thoi-han-vi-sao-lai-kho-ap-dung-o-viet-nam-20221120080935479.chn
