Không lo đền bù giá đất thấp
Một trong những điểm mới xuất hiện tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này khiến dư luận đặc biệt quan tâm và đồng tình là việc bỏ khung giá đất.
Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất này sẽ có lợi cho người dân khi giá bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ sát với giá thị trường.
Hiện nay, khung giá đất được dùng làm căn cứ để các tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất. Bảng giá này làm căn cứ tính mức bồi thường khi thu hồi đất và tính tiền sử dụng đất; phí, lệ phí khác trong quản lý, sử dụng đất đai và xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Bên cạnh đó, tiền bồi thường khi thu hồi đất cũng được tính trên bảng giá đất do các tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá đất. Vì vậy, mức đền bù được cho là chưa tương xứng với giá thị trường, dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp kéo dài, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng khiến nhiều dự án kéo dài hàng chục năm vẫn dang dở. Được rồi.
Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp giải quyết khiếu nại của người dân về đền bù không thỏa đáng. (Hình minh họa)
Do đó, theo các chuyên gia, tác động rõ nhất của việc bỏ khung giá đất sẽ là hạn chế tình trạng kê khai giá thấp khi giao dịch đất nền, giúp tăng thu ngân sách nhà nước từ thuế chuyển nhượng BĐS. Đồng thời, việc bỏ khung giá đất cũng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án bởi nếu thu hồi đất và đền bù theo giá thị trường thì người dân dễ đồng thuận hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhận xét: “Khi bỏ khung giá đất, giá sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường, giá đền bù thỏa đáng thì hiện tượng khiếu kiện giảm hẳn. đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Có thể các chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, nhưng chủ đầu tư sẽ chủ động tính toán, lập phương án ngay từ đầu thì hiệu quả kinh tế sẽ lớn hơn.
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, khung giá đất tồn tại 20 năm qua không giúp ích gì cho thị trường. Phương pháp quản lý trước đây là đưa ra một khung với giá trần, giá sàn và giới hạn trong mức trần – sàn này. Khi định khung quá thấp, có thể chấp nhận vượt giá trần khoảng 20%, thấp hơn giá sàn 20%. Nhưng khống chế giá trần, giá sàn theo cách này thì cuối cùng khung giá đất vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường.
Vì vậy, ông Võ cho rằng việc bỏ khung giá đất là cần thiết. Sắp tới, bỏ khung giá đất và tiến tới xác định giá đất phù hợp với giá chung thị trường sẽ khuyến khích người dân không ghi giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế. Qua đó loại bỏ dần vấn đề tồn tại song song hai giá đất trong giao dịch (một giá mua bán cao, một giá nộp thuế thấp).
Tuy nhiên, cần tập trung vào quy định ai làm bảng giá đất thì người đó phải chịu trách nhiệm theo kiểu quản lý hành chính, có thanh tra, kiểm tra, giám sát. Khái niệm giá thị trường cũng nên được hiểu là giá đã được giao dịch một cách đáng tin cậy. Cần lưu ý giá đất thể hiện trên hợp đồng chuyển nhượng. Trước đây, khó biết được con số này vì giá trên hợp đồng thường thể hiện sai thị trường (thấp hơn kỷ lục) để lách thuế, nhưng việc bỏ khung giá đất có thể thay đổi tình trạng này.
Ông Võ cũng đề nghị, để khuyến khích người dân làm việc này, cần thêm cơ chế giảm thuế chuyển nhượng BĐS, không nên quá cao.
Mở rộng phạm vi chuyển nhượng đất nông nghiệp
Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc sửa đổi luật đất đai, cụ thể là mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có tác động làm cho kinh tế nông nghiệp tham gia nhiều hơn tầng lớp nông dân. mọi người. Vì luật đất đai 2013 chỉ chuyển nhượng đất nông nghiệp trong phạm vi người làm nông nghiệp.
GS. Ông Võ nhận định: “Thời điểm này, kể cả doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp cũng có thể nhận chuyển nhượng lúa và đất nông nghiệp. Đây là một triển vọng tốt hơn cho nền kinh tế nông nghiệp, nhưng cần có những giải pháp khác để bảo vệ nông dân.”
Theo giáo sư, hiện nay chúng ta mở cửa để kinh tế nông nghiệp phát triển bằng cách khuyến khích doanh nghiệp tham gia, nhưng chưa có cơ chế bảo vệ nông dân.
Bên cạnh đó, nói về lo ngại mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ gây ra tình trạng lách luật, trục lợi, GS Đặng Hùng Võ cho rằng không cần e ngại vấn đề này.
“Nếu để xảy ra tình trạng tự động chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp sau khi chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì sẽ nảy sinh vướng mắc. Hoạt động này hoàn toàn có thể được kiểm soát bởi chính quyền địa phương (xã, phường, thị trấn) để giám sát việc sử dụng đất trên địa bàn”, vị chuyên gia nhấn mạnh.
Luật quy định rõ cấp cơ sở phải giám sát chặt chẽ hoạt động sử dụng đất trên địa bàn, kể cả chuyển mục đích sử dụng đất.
Link nguồn: https://cafef.vn/nguoi-dan-duoc-loi-gi-voi-luat-dat-dai-sua-doi-20230223085457922.chn
