Giá sơ cấp tăng, giá thứ cấp giảm
Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến những diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ giai đoạn 2020-2021. Đà hồi phục xuất hiện ở hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố, biệt thự. , căn hộ, đất nền, …
Tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức bao gồm: lạm phát, bất ổn chính trị tại các nước lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề thắt chặt tín dụng bất động sản, … Tất cả đều đang ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý giá giữa các thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Theo TS Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế, việc giá đất tăng mạnh trong thời kỳ kinh tế suy thoái do dịch bệnh Covid-19 (2020 – 2021) có một số nguyên nhân chính. Nguyên nhân khách quan là do một số khu vực đã có cơ sở hạ tầng do Nhà nước triển khai; tiền đền bù dự án sân bay Long Thành tràn lan ra các vùng lân cận; vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất khá thấp đã được đổ vào thị trường; nguồn cung mới cũng hạn chế và chi phí xây dựng tăng.
Nguyên nhân do yếu tố tâm lý chủ quan là các nhà đầu tư cho rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng như những năm trước, sợ đồng tiền mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. . Riêng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, một số khu vực tăng giá mạnh do khan hiếm nguồn cung mới do việc thanh tra, kiểm tra hàng loạt dự án, quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép kéo dài.
Mặt khác, giá bán sơ cấp tăng sẽ mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư và khách hàng. Theo đó, khách hàng được hưởng lợi từ các chương trình hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư áp dụng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, trả chậm.
Đồng thời, các dự án cũng được nâng cao chất lượng bàn giao với các tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ tốt hơn, vừa gia tăng giá trị tài sản của khách hàng vừa góp phần nâng tầm thương hiệu bất động sản. của chủ đầu tư.
Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm cục bộ tại một số dự án hết thời gian ân hạn vốn vay, chủ đầu tư tài trợ lãi suất hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản cao. thấp, mang tính đầu cơ.
Các chuyên gia cho rằng, lạm phát và lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, khi gặp áp lực lớn về lãi suất, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản mới với giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn. Tuy nhiên, sự phát triển này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ phản ánh toàn thị trường.
Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bất động sản lên – xuống với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng chưa rõ ràng cũng khiến giá bất động sản tại các khu vực này giảm xuống. giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt qua đi.
Theo DKRA Việt Nam, các dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển hoặc có sự hợp tác của các thương hiệu quốc tế, giá bán thứ cấp hầu như không thay đổi, do phần lớn khách hàng có xu hướng nắm giữ để khai thác – kinh doanh hơn là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. Với những khách hàng có nhu cầu ở thực, dự án của chủ đầu tư uy tín, đáp ứng các tiêu chí về tiện ích nội khu, tính pháp lý, giá bán… vẫn có tính thanh khoản tốt.
Đợt tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại
Các chuyên gia dự báo trong thời gian tới, đà tăng giá sơ cấp khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư vẫn rất lớn. Về dài hạn, nếu không khắc phục được những rủi ro, thách thức đối với thị trường, đà giảm giá trên thị trường thứ cấp ngày càng rõ nét sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phục hồi của thị trường chung.
Vì vậy, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ổn định là tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất. công suất ở mức thích hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Đồng thời, tăng cường công tác quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch thông tin quy hoạch, thông tin thị trường để hạn chế tình trạng “sốt đất ảo”.
Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng trước biến động giá và thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra nhiều cơ hội cho khách hàng có tiềm lực tài chính sở hữu dự án có vị trí đẹp, giá bán hợp lý … Do đó, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên lựa chọn kỹ các dự án của chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế. tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.
https://cafef.vn/nghich-ly-moi-cua-thi-truong-bat-dong-san-20220709115951631.chn
