Đang chờ nới room tín dụng
Cuối tháng 8, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đã chia sẻ thông tin mới nhất về lộ trình bổ sung hạn mức tăng trưởng tín dụng cho các ngân hàng tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc nhằm phổ biến, giải đáp, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất 2% / năm.
“Đầu tuần sau, chúng tôi sẽ công bố việc điều chỉnh room tín dụng còn lại lên 14% mà Ngân hàng Nhà nước đã định hướng từ đầu năm để tạo điều kiện triển khai gói hỗ trợ lãi suất. 2% ”, bà Nguyễn Thị Hồng cho biết.
Tuy nhiên, đến nay Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có thông tin chính thức về việc nới hạn mức tín dụng cho các ngân hàng.
Trước đó, số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, dư nợ tín dụng tính đến cuối tháng 7 tăng 9,42% so với đầu năm (tương ứng tăng 16,3% so với cùng kỳ). Như vậy, tăng trưởng tín dụng có xu hướng hạ nhiệt sau khi đạt đỉnh vào cuối tháng 5 (tăng gần 17% so với cùng kỳ), do giải ngân chậm khi nhiều ngân hàng tăng kịch trần tăng trưởng tín dụng theo ngày. năm.
TS Đinh Thế Hiển – chuyên gia tài chính.
Tại diễn đàn được tổ chức mới đây, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đang hạn chế tín dụng vào ngành bất động sản nhưng ngành này vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Thống kê cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong 7 tháng đầu năm 2022 đạt 280.641 tỷ đồng.
Theo ông Hiển, kết quả khảo sát cho thấy, vốn ngân hàng chiếm 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh như hiện nay, các ngân hàng cấp tín dụng càng nhiều thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản càng nhiều vốn.
Trong khi đó, hơn 70% nhà đầu tư lướt sóng, còn bất động sản khai thác chiếm tỷ trọng nhỏ. Do đó, khi giá chững lại, thanh khoản sụt giảm mạnh sẽ ảnh hưởng ngay đến dòng tiền của ngân hàng.
“Chưa kể, thời gian quay vòng vốn trong lĩnh vực bất động sản rất dài, bình quân 10 năm, gấp 4 lần so với các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Vì vậy thực tế nó có tác động gấp 3-4 lần so với các ngành có cùng khoản vay ”, ông Hiển nói.
Từ thực tế trên, TS Đinh Thế Hiển cho rằng cần có giải pháp huy động vốn bền vững thay vì chỉ phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng của ngân hàng.
Thực tế, từ tháng 4 đến tháng 7 năm 2022, tức là sau 3 tháng kể từ khi một số ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản, nhiều doanh nghiệp bước vào giai đoạn khát vốn, khó bán. Thanh khoản nhà ở trên thị trường thứ cấp cũng trầm lắng, dòng tiền vào thị trường bất động sản suy yếu và dòng đầu tư tài sản cũng có dấu hiệu co lại và phòng thủ.
Thị trường bất động sản chờ đợi hưởng lợi
Theo SSI Research, hạn mức tăng trưởng tín dụng sẽ được điều chỉnh trong 14% mục tiêu còn lại để tạo điều kiện triển khai gói hỗ trợ lãi suất 2%, cũng như đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch. kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và phục hồi sản xuất kinh doanh.
Như vậy, con số này tương đương khoảng 457.000 tỷ đồng sẽ được phân bổ cho các ngân hàng, với hạn mức bổ sung được dự báo khoảng 3-5%, tùy theo tình hình sức khỏe của từng ngân hàng. hàng ngang.
Theo đánh giá của KBSV, việc nới room tín dụng phần nào sẽ tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng:
Thứ nhất, doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đối với khoản nợ trái phiếu đến hạn. Thống kê cho thấy, trong hai năm 2023 và 2024, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381,2 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32,1%).
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, phương án này chỉ áp dụng với những doanh nghiệp có dự án mới, chất lượng tài sản tốt.
Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào những tháng cuối năm khi dòng vốn tín dụng được khơi thông, doanh nghiệp giải phóng được hàng tồn kho và có thêm tiền trả nợ.
Nhóm phân tích của KBSV cũng dự báo cuối năm 2022 và 2023 và 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với những doanh nghiệp vừa và nhỏ, chất lượng tài sản thấp sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để quay vòng.
Trong khi đó, với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn, áp lực có phần giảm bớt nhờ quỹ đất lớn, tài sản đảm bảo vay ngân hàng, đủ điều kiện phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng mua trái phiếu mới. . cho vay trái phiếu quốc tế.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai các dự án mới bất chấp giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và định giá cao để có thể huy động thêm nguồn nợ để bổ sung dòng tiền. để thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.
Theo TS Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia, Ngân hàng Nhà nước cần linh hoạt về hạn mức tăng trưởng tín dụng, không nên đợi đến quý IV khi tăng trưởng tín dụng và lạm phát diễn biến “âm thầm”. sau đó nới room tín dụng vì đã quá muộn so với nhu cầu phục hồi của nền kinh tế và doanh nghiệp.
TS Cấn Văn Lực cho rằng, Ngân hàng Nhà nước còn băn khoăn chưa nới room tăng trưởng tín dụng do hai nguyên nhân là lo ngại lạm phát và thanh khoản của hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, trong bối cảnh lạm phát chủ yếu do chi phí đẩy, nếu kiểm soát được giá xăng dầu, giá thịt lợn thì có thể tự tin kiểm soát dưới 4%.
“Đừng quá quan tâm đến lạm phát khiến thị trường ngột ngạt. Khi cả thế giới đang đối mặt với lạm phát mà chúng ta kiểm soát được thì đó là cơ hội rất tốt ”, TS Cấn Văn Lực nhận xét.
Giải quyết câu chuyện vốn cho thị trường bất động sản, TS Đinh Thế Hiển đưa ra 3 phương án:
Thứ nhất, nguồn vốn dành cho người mua nhà trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp. Đối với những sản phẩm cao cấp có giá trị vài chục tỷ đồng, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%, người mua sản phẩm trung bình nên cho vay với tỷ lệ 60 – 80%.
Thứ hai, công ty kinh doanh bất động sản phải là công ty đầu tư, không phải công ty môi giới và cần có vốn mạnh. Điều này đã được thể hiện từ năm 2012 khi thị trường bất động sản gặp khó khăn.
Thứ ba, một thị trường lành mạnh thông qua các quỹ ủy thác và các tổ chức tài chính đủ điều kiện. Hiện Việt Nam bán nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức góp vốn của các công ty bất động sản với người có nhu cầu. Nhưng các nhà đầu tư cá nhân khó có thể phân biệt được đâu là hợp đồng góp vốn, mua bán nhà. Các quỹ ủy thác, tổ chức tài chính sẽ thẩm định dự án, ký hợp đồng với nhà đầu tư, nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ, vẫn hình thức cũ nhưng người đứng đầu là tổ chức tài chính.
