Quan điểm trên được TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia nêu tại tọa đàm “Phát triển vốn cho bất động sản: Không gian và gợi ý giải pháp bền vững”, sáng 24/8.
“Kiểm soát rủi ro nhưng vẫn để thị trường phát triển”
Tại buổi tọa đàm, đánh giá về nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2022, ông Lực cho biết, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đến hết tháng 6/2022, nguồn vốn tín dụng bất động sản đã tăng hơn 14%.
Theo đó, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm trước, cao hơn mức tăng 9,35% của tín dụng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng cho kinh doanh bất động sản tăng 8,19%, chiếm tỷ trọng 33%; tín dụng tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm tỷ trọng 67%.
Ngoài nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, đến cuối tháng 7, vốn tư nhân (vốn góp) khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022) . .
Cùng với đó, tính đến hết tháng 7, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới và tăng thêm vào lĩnh vực bất động sản đạt 2,06 tỷ USD (chiếm 16%), đứng thứ 2 là vốn đăng ký góp vốn, mua cổ phần đạt 1,15 tỷ USD. (chiếm 44,7%); Giải ngân vốn FDI vào bất động sản đạt 1 tỷ USD (chiếm gần 8,7%).
Về kênh trái phiếu doanh nghiệp (DN) đến tháng 7, toàn thị trường phát hành hơn 200 nghìn tỷ đồng (giảm 15% so với cùng kỳ); trong đó, nhóm công ty bất động sản phát hành 45 nghìn tỷ đồng (chiếm 22,4%), giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.
TS Cấn Văn Lực nêu thực tế thời gian gần đây, hiện tượng ký gửi vốn cho doanh nghiệp đang là điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xây lắp đang nợ nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng.. Trước đây, các doanh nghiệp từng gia hạn nhau 45 ngày thì nay đã lên đến 90 ngày. Do đó, dòng tiền chậm lại và đây là khó khăn đối với các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Theo vị chuyên gia này, nếu dòng vốn vào bất động sản bị chặn sẽ làm giảm sức nóng của thị trường và thực tế thị trường trầm lắng. Bên cạnh đó, làm gia tăng tình trạng mất cân đối cung – cầu bất động sản (cung không tăng, cầu không giảm ….), dự án có thể dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó. tăng, chứng khoán giảm, kéo theo đà phục hồi kinh tế giảm …
Ông Lực cho rằng, hiện tại dư địa cho vay bất động sản vẫn còn dư địa, đặc biệt là phân khúc nhà ở và các phân khúc thiếu cung khác.
“Tôi đồng tình với việc tăng trưởng chỉ trên cơ sở kiểm soát rủi ro. Tuy nhiên, kiểm soát rủi ro thì vẫn phải để thị trường phát triển”, ông Lực nói. Ông dẫn ra bài học từ Trung Quốc, vừa rồi nước này siết thị trường bất động sản rất chặt, sau đó phải giải cứu.
“Nếu Việt Nam không cẩn thận, sẽ giống như Trung Quốc”, ông Lục nói và nhấn mạnh rằng “sự kiểm soát và hành vi hợp lý là vô cùng quan trọng”.
Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng, ở hầu hết các nước, bất động sản dạng nhà ở, nhà cho thuê … đều ở trạng thái hoàn thổ. Riêng ở Việt Nam và Trung Quốc có cả nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn thiện (xây thô) hoặc đất nền.
Ngoài ra chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc mới có thêm loại vốn từ phần trả trước của khách hàng. Trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết nhiều vấn đề cấp bách, nhất là khi nguồn vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp ngày càng bị siết chặt.
Tuy nhiên, theo ông, nguồn vốn này cũng đang gặp thách thức lớn. Một là nguồn vốn này có một phần lớn đến từ vốn tín dụng ngân hàng, nhưng hiện ngân hàng đang hết hạn mức cho vay.
Thứ hai, giá bất động sản đang có dấu hiệu bị thổi lên khá cao, có dự án cao gấp 3 lần giá khởi điểm khiến nhà đầu tư không dám đầu tư vào thời điểm này vì rủi ro giảm giá, thua lỗ.
TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia – Ảnh: DNVN
Bên cạnh đó, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nguồn vốn chiếm dụng của các nhà thầu trong thời gian qua rất lớn, chiếm 20% tổng vốn của các doanh nghiệp bất động sản.
“Nếu tình trạng này kéo dài do dòng tiền bán bất động sản gặp khó khăn, có thể khiến nhiều nhà thầu thua lỗ, không trả được nợ ngân hàng. Nhiều tập đoàn xây dựng hoặc sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng đang có dòng tiền âm trong thời gian dài, ảnh hưởng toàn diện đến tiến độ dự án và cuối cùng là nguồn cung bất động sản ra thị trường – vốn đang sụt giảm. rất thấp – có nguy cơ bị thắt chặt hơn nữa, ”ông nói.
Ngoài ra, còn có nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Đây là huyết mạch của một số doanh nghiệp và tập đoàn bất động sản lớn đã lên sàn trong thời gian qua, nhưng đang sa sút do giá cổ phiếu xuống thấp và thanh khoản thấp. Trong giai đoạn cổ phiếu tăng giá, đây là sự bổ sung quan trọng vào cân đối dòng tiền của một số tập đoàn lớn, đặc biệt là tập đoàn bất động sản.
“Nếu thị trường phục hồi chậm, cộng với thị trường trái phiếu doanh nghiệp đình trệ, giải ngân vốn đầu tư công chậm dàn trải thì vốn bất động sản sẽ gặp khó khăn lớn”, ông đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Liệu có khả năng “nới room” tín dụng từ tháng 9?
Bàn về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản hiện đối mặt với 3 thách thức lớn.
Một là một số vấn đề pháp lý vẫn chưa được giải quyết. Thứ hai là tài chính, có kênh thuận lợi và có kênh khó. Trong đó, kênh tín dụng và trái phiếu đang gặp khó. Thứ ba, giá bất động sản về cơ bản vẫn ở mức cao so với giá trị thực và vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân nói chung.
Về kênh tín dụng, TS Cấn Văn Lực cho rằng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn lo lắng chưa nới room tăng trưởng tín dụng do hai nguyên nhân: lo ngại lạm phát và thanh khoản của hệ thống ngân hàng.
Theo ông, trong bối cảnh lạm phát chủ yếu do chi phí đẩy, nếu kiểm soát được giá xăng dầu, giá thịt lợn thì có thể tự tin kiểm soát lạm phát dưới 4% và nhiều khả năng năm nay Việt Nam có thể đạt được điều này. mục tiêu kiểm soát lạm phát. Do đó, không nên quá lo ngại về lạm phát khiến thị trường ngột ngạt, thay vào đó cần tận dụng cơ hội này để phục hồi.
Ông nói: “Khi cả thế giới đang đối mặt với lạm phát và chúng ta kiểm soát được nó, đó là một cơ hội rất tốt.
Về thanh khoản, hệ thống ngân hàng hiện đã hoàn toàn trong tầm kiểm soát. Tỷ lệ cho vay trên vốn lưu động trên thị trường theo tính toán sơ bộ đến nay là 92%, vẫn ở mức an toàn. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn hiện là 25,2% và ngưỡng cho phép của Ngân hàng Nhà nước từ ngày 1/10 năm nay là 34% vẫn trong tầm kiểm soát.
Ông Lực cho rằng, dòng vốn trung và dài hạn chảy vào hệ thống ngân hàng mạnh hơn, đặc biệt là từ tháng 6, 7 và 8. Tỷ trọng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hiện nay đã khác với tỷ lệ 20-80% như trước, nhưng đã được cải thiện nhiều.
Vì vậy, Ông Lực cho rằng có thể “nới room” tín dụng từ tháng 9, nếu chậm một chút là quý IV có thể mất cơ hội..
“NHNN cần lưu ý vấn đề này và nên xem xét ngay trong tháng tới, vì nếu không giải tỏa sớm sẽ mất cơ hội, tăng nợ lẫn nhau nguy hiểm, nợ xấu tăng”, ông Lực nói. .
Đồng tình, TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, nhiều người rất băn khoăn vì đến nay vẫn chưa thấy “nới room”, trong khi room cũ thì nhiều ngân hàng nói đã hết. Vì vậy, ông đề nghị cần tính đến chuyện “nới room” ngay trong tháng 9. Nếu “nới room”, theo ông, Việt Nam có thể nâng lên 15-16% vẫn là “chấp nhận được”.
Đặc biệt, ông cho rằng các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về vốn cho kênh trái phiếu doanh nghiệp. Vì vậy, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc và lâu dài cho thị trường này thông qua việc sớm xây dựng luật trái phiếu doanh nghiệp.
Ông nhấn mạnh, từ nay đến cuối năm phải sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu lớn và đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng phương án thanh toán, kể cả việc mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.
Ngoài ra, theo ông, phải có phương án xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có vốn trung và dài hạn. Cuối cùng, các doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu với lãi suất cao, không được bán các dự án hiện có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin.
Về phía đơn vị xếp hạng tín nhiệm, ông Phùng Xuân Minh – Chủ tịch Hội đồng quản trị Saigon Ratings cho biết, thời gian qua, nhiều công ty chưa niêm yết đã phát hành nhiều cổ phiếu. Các doanh nghiệp này mới kinh doanh, chưa có lãi, chất lượng tổ chức phát hành còn đáng lo ngại, sử dụng vốn chưa đúng mục đích.
Do đó, ông Minh khuyến nghị các doanh nghiệp nên xếp hạng tín nhiệm, minh bạch, sử dụng đúng mục đích, tạo niềm tin cho thị trường đầu tư trái phiếu vì với chất lượng trái phiếu tốt, nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ tự tìm đến. đến.
