Sự lắng dịu của thị trường chỉ kéo dài chưa đầy một năm, nhưng những khó khăn mà các nhà đầu tư đang phải đối mặt đang chồng chất. Nhiều nhà đầu tư than thở khi khó thoát hàng, khi phải trả lãi vay, thậm chí có nhà đầu tư đứng trước bờ vực phá sản. Thị trường trầm lắng khiến nhà đầu tư mất niềm tin vào bất động sản.
Ngay cả những nhà đầu tư có sẵn “tiền thịt” cũng tỏ ra thận trọng khi rót tiền vào bất động sản. Khi thị trường lên giá, tâm lý của những người tham gia cuộc chơi và cả những người đứng ngoài cuộc đều có chung quan điểm: Cứ bỏ tiền vào đất là sẽ có lãi. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng, tâm lý “mua đất có lời” lại xuất hiện. Họ chờ đợi để vào bắt đáy.
Câu chuyện mua đất lỗ chỉ xảy ra với 2 nhóm. Đầu tiên là nhóm lướt sóng ngắn hạn. Giá đất sẽ không thể tăng mãi mà phải có giai đoạn bình ổn, hoặc giảm sau một thời gian tăng ảo. Đối với người dùng đòn bẩy, khi thị trường gặp khó khăn, thua lỗ là không thể tránh khỏi. Ngay cả khi họ mua đất, vay ngân hàng tới 70%, dù để 3 năm thì khả năng thua lỗ lớn vẫn lớn, nhất là khi lãi suất vay ngân hàng tăng cao.
Trong khi đó, tính đến thời điểm hiện tại, rất khó xảy ra một cơn sốt đất nền khiến giá đất tăng gấp 4, 6 lần trong thời gian ngắn như trước đây. Giả sử, người mua bỏ 1 tỷ vào lô đất Sóc Sơn (Hà Nội) và vay ngân hàng 500 triệu. Với lãi suất thả nổi khoảng 13%/năm, mỗi năm nhà đầu tư này phải trả 65 triệu đồng tiền lãi. Trong 3 năm, số tiền lãi này lên tới 195 triệu đồng.
Với tình hình thị trường trầm lắng như hiện nay, nhà đầu tư dù có bán lãi 200 triệu đồng cũng vẫn bị lỗ do các chi phí như môi giới, sang tên. Xét về chi phí cơ hội, người mua vẫn thua.
Nhóm thứ hai là nhóm mua đất nằm trong quy hoạch, bị mua lại, chưa có đầy đủ pháp lý. Với loại đất có lỗi nghiêm trọng, khả năng lỗ cao hơn lãi.
Về lâu dài, mua đất sẽ không bao giờ phải lo lỗ nếu người mua dùng “tiền thịt”, không sai sót nghiêm trọng về pháp lý, quy hoạch và quyết tâm trong 3-5 năm. Thậm chí, nếu để 6-10 năm, nhà đầu tư chắc chắn có lãi.
Chẳng hạn, ngay ở nông thôn, giá đất cũng tăng mạnh trong vòng 10 năm. Đơn cử như ở Nam Định, một lô đất nằm trên đường thuộc xã Yên Phụ, huyện Ý Yên cách đây hơn 10 năm được trả giá 300.000 đồng/lô. Đến năm 2013, thửa đất này chỉ còn trị giá khoảng 70 triệu đồng. Năm 2018, giá lô đất này tăng lên 400 triệu đồng. Và đến năm 2022, giá lô đất này sẽ được giao dịch lên tới 1,1 tỷ đồng.
Tại Hà Nội, năm 2016, căn nhà 4 tầng trong ngõ đường Lê Quang Đạo (Mỹ Đình, Hà Nội), diện tích 37m2 có giá 2,1 tỷ đồng. Đến năm 2018, giá căn nhà này dao động 2,8 tỷ đồng và đến năm 2022, với tài chính 4 tỷ đồng cũng khó mua được căn nhà như vậy.
Một nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá nhà tại trung tâm TP.HCM tăng gấp 21 lần chỉ sau 16 năm. Giá nhà ở quận trung tâm Hà Nội tăng “khủng” sau gần 2 thập kỷ, tăng 33 lần, từ 11 triệu đồng/m2 lên 360 triệu đồng/m2 giai đoạn 2002 – 2020.
Cụ thể, giá nhà ở quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) năm 2002 có giá trung bình khoảng 11 triệu đồng/m2. Đến năm 2020, giá nhà bình quân khu vực này đạt 360 triệu đồng/m2.
Trong giai đoạn 2018 -2020, giá BĐS khu vực ven TP.HCM và Hà Nội luôn có mức tăng trên 10%.
Dựa trên số liệu thống kê của đơn vị này cho thấy, trung bình giá bất động sản tăng ngay cả khi thị trường tạo đáy sau mỗi 3 năm. Còn người mua chỉ cần “chờ”. Đó là lý do nhiều người giàu, càng giàu càng giàu. Họ không cần phải là những nhà tư tưởng để mua và bán bất động sản. Họ chỉ cần có tiền, mua một lô đất để ở vài năm. Vài năm sau, thậm chí 10 năm sau, họ có một lượng dự trữ lớn. Vì thế, mua đất không bao giờ lỗ… nếu người mua biết “đợi”.
*Chia sẻ của một nhà đầu tư bất động sản với 13 năm kinh nghiệm trong nghề.
Link nguồn: https://cafef.vn/nha-dau-tu-mua-dat-chang-bao-gio-lo-lo-20230201142647784.chn
