Nguyên nhân của những bất cập
Trong dự thảo tờ trình Chính phủ, Bộ Xây dựng cho rằng, việc thực hiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 còn một số tồn tại, hạn chế.
Chẳng hạn, về quy định về sở hữu nhà ở, pháp luật về nhà ở chưa quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong khi pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư. sử dụng công trình, theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết thời hạn sử dụng mà không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.
Ngoài ra, thực tế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thời gian qua cho thấy, nhiều trường hợp chung cư hết niên hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tài sản của chung cư. Tính mạng, tài sản của người dân nhưng rất khó di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng quyền sở hữu đối với tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ do chủ sở hữu quyết định. nên kéo dài thời gian phá dỡ, tiến hành xây dựng lại chung cư.
Ngoài ra, các quy định về sở hữu nhà tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài chưa rõ ràng, còn nhiều cách hiểu khác nhau. Số lượng sở hữu nhà của các cá nhân, tổ chức nước ngoài vẫn còn hạn chế so với nguồn cung nhà ở trong nước, so với số lượng người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam vẫn chưa phải là yếu tố. thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản.
Bộ Xây dựng cho rằng, Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định rõ cơ sở pháp lý của chương trình kế hoạch phát triển nhà ở; không thống nhất về chỉ tiêu, mục tiêu, nội dung, chiến lược, kế hoạch phát triển nhà ở; chưa có quy định rõ ràng về kiểm tra, giám sát việc thực hiện; Việc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư còn nhiều tồn tại, bất cập …
Về phát triển nhà ở, các quy định về phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn chưa rõ ràng, chưa đầy đủ về nội dung như nguyên tắc, yêu cầu phát triển nhà ở nói chung cũng như các dự án khác. Đặc biệt là phát triển nhà ở, chưa có quy định về quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở và việc phân loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn thiếu thống nhất dẫn đến việc áp dụng tại các địa phương chưa đầy đủ. thống nhât.
Hiện nay, pháp luật về đầu tư và xây dựng có nhiều thay đổi, trong đó có một số nội dung liên quan, ảnh hưởng đến quy định của Luật Nhà ở như điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hình thức sử dụng đất đối với xây dựng nhà ở, v.v.
Về nhà ở xã hội, việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập. …
Về tài chính cho phát triển nhà ở, một số nguồn vốn phát triển nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng. Các nguồn vốn huy động đang được sử dụng hiệu quả trong thời gian gần đây như cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư phát triển … đã được quy định trong các luật khác có liên quan như Luật các tổ chức tín dụng. Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán, Luật Chứng khoán nhưng chưa được quy định trong Luật Nhà ở.
Đồng thời, nguyên tắc huy động vốn chỉ nêu những nguyên tắc cơ bản, chưa cụ thể (Điều 68), dẫn đến nhiều trường hợp huy động vốn phát triển nhà ở thương mại vượt quá khả năng thanh toán, không đúng quy định của pháp luật. các quy định khác của pháp luật có liên quan như quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp, quy định về huy động thông qua quỹ đầu tư bất động sản theo Luật Chứng khoán, v.v.
Ngoài ra, quy định về điều kiện và hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại còn chưa cụ thể, đầy đủ (Điều 69), …
Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều hạn chế của Luật Nhà ở 2014 về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quản lý, sử dụng biệt thự, nhà ở có giá trị văn hóa, lịch sử; Những bất cập trong quản lý chung cư…
Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chính của những tồn tại, bất cập trong công tác phát triển và quản lý nhà ở là do hơn 7 năm qua, nhiều luật liên quan khác: đất đai, đầu tư, đấu thầu, quy hoạch đô thị… đã được sửa đổi, bổ sung, nhưng Luật Nhà ở vẫn chưa thống nhất.
Những điểm mới trong Dự thảo
Theo Bộ Xây dựng, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 Chương với 234 Điều. Trong đó, một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới liên quan đến các nội dung như: Quyền sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; Phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý và sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
Về chính sách mua bán, cho thuê mua, cho thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản, chuyển sang quy định của Luật Kinh doanh bất động sản để bảo đảm việc tra cứu, áp dụng pháp luật được thuận lợi và thực hiện thống nhất.
Riêng tại Chương 2 quy định về sở hữu nhà ở, dự thảo mới bổ sung về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư; thời hạn sở hữu nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư; xử lý khi nhà chung cư còn chủ sở hữu; xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu.
Trong đó, quy định về thời hạn sở hữu căn hộ, Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án. Cụ thể, phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định dựa trên thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Với phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chương 6 của chính sách quy định về nhà ở xã hội, trong đó quy định một số nội dung như: loại nhà, tiêu chuẩn diện tích; xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư… Bổ sung quy định mới về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; hình thức phát triển nhà ở xã hội; ưu đãi cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội; bổ sung 2 hạng mục mới về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang …
Tại Chương 7 về tài chính để phát triển nhà ở, dự thảo Luật bổ sung một số quy định mới như vốn nhà nước để phục vụ phát triển nhà ở; hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở,…
Chương 9 quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, có sự kế thừa, sắp xếp, bổ sung làm rõ theo hướng luật hóa, bổ sung một số quy định từ các nghị định, thông tư còn phù hợp với tình hình. nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trong đó có nội dung về quyền của Ban quản trị nhà chung cư; trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; quản lý, vận hành bãi để xe của nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành …
