Trong báo cáo thị trường BĐS Việt Nam mới nhất, Đất Xanh Services (FERI) đã chỉ ra những kịch bản thị trường BĐS có thể diễn ra trong năm 2023.
Theo đơn vị này, thị trường BĐS năm 2023 có thể gói gọn trong cụm từ “tìm cơ hội trong thách thức”.
Dự báo thị trường BĐS năm 2023, nguồn cung phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường BĐS, chính sách điều hành của Nhà nước. Tại hai thị trường lớn TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục sụt giảm.
Xét về nguồn cầu, bất động sản phục vụ nhu cầu ở là điểm sáng của thị trường. Ngoài ra, dự án đến từ chủ đầu tư uy tín, chất lượng tốt, tiện ích đa dạng đã nhận được sự quan tâm của đông đảo khách hàng. Giá bán dự kiến sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu là những điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua BĐS có thể cân nhắc.
Sau thời gian trầm lắng, thị trường BĐS năm 2023 có thể bước vào chu kỳ điều chỉnh. FERI dự báo thị trường bất động sản năm 2023 có thể diễn biến theo 3 kịch bản: kịch bản tích cực, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.
Vì kịch bản tích cực FERI dự báo, tình hình thế giới ổn định khi cuộc chiến giữa Nga và Ukraine giảm căng thẳng, dịch bệnh và thiên tai nằm trong tầm kiểm soát. Fed tăng lãi suất khoảng 4,5%.
Trong nước, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng vào năm 2023). Nhà nước đã thực hiện một số bước để tháo gỡ các vướng mắc và nới lỏng cho ngành bất động sản.
GDP 2023 ở mức 6,5%, lạm phát 5%-5,5%. Room tín dụng cho bất động sản chưa được nới rộng. NHNN tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (khoảng hơn 1%), đạt 10 – 11%.
Thời điểm này, tâm lý nhà đầu tư vẫn còn e ngại về diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì việc nắm giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi giá bất động sản giảm sâu hơn. Nhà đầu tư xả hàng thăm dò thị trường, cùng với chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán vẫn ổn định.
Các nhà đầu tư lúc này sẽ triển khai lại dự án, tập trung vào nhu cầu nhà ở thực, tìm kiếm cơ hội liên kết đa ngành, đưa ra chính sách thu hút dòng tiền. Môi giới bất động sản sẽ triển khai số hóa hoạt động kinh doanh. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư vào bất động sản, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.
Trong kịch bản dự kiến Tình hình thế giới còn nhiều khó khăn khi cuộc chiến leo thang giữa Nga và Ukraine khiến cuộc khủng hoảng kinh tế, năng lượng mở rộng ra toàn cầu với nhiều bên tham chiến hơn.
Trong nước, GDP năm 2023 là 5,5%, lạm phát 6%-7%. Không nới room tín dụng cho bất động sản. NHNN nhiều lần tăng lãi suất điều hành, lên tới 14% – 16%. Fed liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ Luật Đất đai dời đến 2024. Chưa có lời giải cho nút thắt pháp lý.
Ở kịch bản này, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn, bán tháo đối với những sản phẩm thứ cấp và sơ cấp khó hấp thụ. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường dự kiến sẽ thấp, dưới 30%. Kỳ vọng thị trường hấp thụ thấp. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn, ngừng tung hàng mới ra thị trường, đồng thời tung chính sách chiết khấu để thanh lý hàng tồn, giá bán được điều chỉnh giảm tương đối.
Các nhà đầu tư sẽ cơ cấu lại mô hình hoạt động/danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với các quỹ ngoại, chuyển đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh và có xu hướng sáp nhập các sàn giao dịch. Khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý những sản phẩm BĐS kém thanh khoản trong thời gian ngắn.
Trong kịch bản thử thách, Trong bối cảnh đó, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang, nguy cơ chiến tranh hạt nhân/chiến tranh thế giới. Cuộc chiến thương mại căng thẳng giữa Mỹ và Trung Quốc đã gây ra căng thẳng toàn cầu và Trung Quốc đã đưa ra chính sách cứng rắn để đối đầu với Mỹ đối với đồng đô la Mỹ.
Kinh tế trong nước bị tác động tiêu cực, nhiều doanh nghiệp được dự báo phá sản, rời bỏ thị trường, dự trữ ngoại hối thiếu hụt mạnh. GDP 2023 ở mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Không tăng room tín dụng cho BĐS, lãi suất cho vay tăng 17% – 20%/năm, đầu tư công trì trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ nút thắt pháp lý khiến thị trường BĐS khó khăn.
Với kịch bản này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ đối với sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Mức độ hấp thụ của thị trường đang ở mức rất thấp. Chủ đầu tư dừng mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn. Giá bán giảm.
Các nhà đầu tư trong bối cảnh này sẽ mạnh tay cơ cấu lại danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với các dự án có lượng giao dịch cao, ngừng bán đối với các dự án không có giao dịch. Đồng thời, phải đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng. Doanh nghiệp môi giới tạm ngừng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Nhà đầu tư cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến hàng sơ cấp không có giao dịch.
Theo FERI, năm 2023 vẫn còn nhiều kỳ vọng vào các chính sách đang được tiếp tục triển khai. Đó là Nghị quyết 43 (gói 350.000 tỷ) và Nghị quyết 11 về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội 2022-2023 nhằm thúc đẩy phát triển đồng bộ các thành phần của nền kinh tế; hỗ trợ người thu nhập thấp sở hữu nhà ở thông qua gói hỗ trợ khôi phục thị trường bất động sản (tương tự gói 30.000 tỷ giai đoạn 2013 – 2016).
Trong trường hợp các chỉ đạo ưu tiên giải ngân các dự án BĐS đáp ứng đủ điều kiện pháp lý thì việc giải quyết vướng mắc các dự án chậm triển khai, sớm được xử lý sẽ là tiền đề khơi thông nguồn vốn và tính pháp lý cho thị trường. Đồng thời, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá…) sẽ góp phần tháo gỡ những nút thắt chồng chéo trong hệ thống . luật bất động sản.
Link nguồn: https://cafef.vn/manh-tay-du-bao-kich-ban-thi-truong-bds-nam-quy-mao-20230106162132692.chn
