Báo Tiền Phong đăng loạt bài về Những điểm mới của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đề cập đến những thay đổi quan trọng nhất như đẩy mạnh giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu các dự án có sử dụng đất, xây dựng công cụ kiểm soát quyền lực địa phương trong bối cảnh phân cấp, chia sẻ quyền mạnh hơn trước, xây dựng các công cụ kinh tế để quản lý và sử dụng đất hiệu quả hơn. Cùng với đó, phản ánh những băn khoăn của các địa phương, doanh nghiệp và chuyên gia về các quy định mới này.
Bài 1: Đấu thầu dự án sử dụng đất, địa phương muốn nới lỏng
Một trong những điểm mới quan trọng nhất của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá nhằm tăng tính công khai, minh bạch và tăng thu ngân sách Nhà nước. Một số ít dự án đấu thầu dự án sử dụng đất để huy động vốn xã hội. Tuy nhiên, nhiều địa phương và doanh nghiệp còn băn khoăn về một số quy định chi tiết nội dung này.
Luật đề xuất đối với các dự án có quy mô dưới 100 ha sẽ giao đất thông qua hình thức đấu giá. Ảnh: Như Ý
Quy định tiêu chí đấu thầu nghiêm ngặt
Dự thảo Luật quy định 8 trường hợp cụ thể được giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu dự án như giao đất không thu tiền, giao đất hoạt động khoáng sản, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, dịch vụ, nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, giao đất cho hộ gia đình cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn chưa có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở…
Ngoài 8 trường hợp cụ thể, trường hợp đặc biệt do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo quy định tại Điều 63 của dự thảo Luật, tất cả các trường hợp khác đều được đấu giá hoặc đấu giá dự án có sử dụng đất. Trong đó, đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ áp dụng đối với dự án có diện tích trên 100 ha, có yêu cầu về động lực phát triển kinh tế – xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển. Đối với phát triển đô thị, đấu thầu dự án tại các khu đất chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật phải đảm bảo hiệu quả về sử dụng đất, phát triển kinh tế – xã hội và bảo vệ môi trường. Nhà đầu tư tham gia đấu thầu phải có năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án và cam kết hoàn thành dự án trong thời gian sớm nhất.
Theo TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, thành viên ban soạn thảo, ngoài công cụ đấu giá quyền sử dụng đất, luật này bao gồm cả công cụ đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm huy động vốn xã hội, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực để thực hiện các dự án có tính chất động lực, nổi bật nhằm thực hiện chủ trương thu hút các doanh nghiệp lớn đầu tư vào Việt Nam.
Nói về chủ trương chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, các chuyên gia cho rằng, Nhà nước cần tạo quỹ đất sạch thông qua Quỹ phát triển đất và tổ chức phát triển quỹ đất để đấu giá. Đây là hình thức công khai, minh bạch nhằm bán tài sản là quyền sử dụng đất, mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai. Không chỉ ở Việt Nam, nhiều nước trên thế giới cũng sử dụng đấu giá như một công cụ chính trong giao đất.
Việc đấu thầu mà bản chất là nhà nước mua dịch vụ nên chọn giá rẻ nhất. Do đó, áp dụng cho các dự án lớn cần huy động nguồn lực xã hội hóa. Quy chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất phù hợp với điều kiện Việt Nam hiện nay.
Ở địa phương, các doanh nghiệp muốn có các điều kiện đặt giá thầu “thích hợp” hơn
Phát biểu tại hội nghị lấy ý kiến đóng góp của các địa phương phía Bắc về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 8/8, ông Nguyễn Trọng Hải, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lào Cai cho biết, dự thảo Luật quy định dự án có quy mô 100ha trở lên. bớt, đấu giá. Ở địa phương, rất khó sử dụng ngân sách nhà nước để thu hồi giải phóng mặt bằng dự án quy mô lớn như vậy để bán đấu giá. Dự thảo Luật cũng quy định dự án đấu thầu phải có sức lan tỏa về kinh tế – xã hội, đây là điểm trừu tượng, khó định lượng. Ông Hải cho rằng, quy mô dưới 100ha nên cân nhắc trước khi đấu giá.
Ông Bùi Duy Cường, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nêu ý kiến, Hà Nội cũng băn khoăn về quy mô đấu thầu phải trên 100ha và đề xuất giảm quy mô. “Hiện nay, thực tế đấu giá rất khó, đấu thầu cũng là ngành đầu tư tăng cường sử dụng đất, chúng tôi đề nghị xem xét quy mô 100ha”, ông Cường nói.
Việc giao đất sẽ được thực hiện chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Hình ảnh khu đất Thủ Thiêm được đấu giá mới đây
Phát biểu tại hội nghị lấy ý kiến doanh nghiệp về dự thảo Luật Đất đai do Liên đoàn Công Thương Việt Nam (VCCI) tổ chức, chuyên gia Nguyễn Văn Đính cho rằng tiêu chí 100 ha là hơi duy tâm. không thể vì quy mô này rất lớn, trong khi dự án xây dựng khu đô thị theo luật xây dựng chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Cần đặc biệt lưu ý, Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, kể cả các địa phương có trình độ phát triển kinh tế – xã hội thấp. Đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, dễ dẫn đến tình trạng dự án treo, bỏ đất.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, nên quy định quy mô theo khu vực dự án như đô thị đặc biệt loại 1, loại 2, loại 3 thì quy mô khác nhau. Đô thị loại 4 và 5 sẽ có quy mô khác, các dự án trong nội thành và ngoại thành sẽ có quy mô khác. Chỉ có như vậy, chúng ta mới phát huy được hết nguồn lực đất đai, khuyến khích và tạo điều kiện để nhiều nhà đầu tư có năng lực tham gia thực hiện.
Dự án Luật Đất đai sửa đổi sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến vào các kỳ họp tháng 10 năm 2022 và tháng 5 năm 2023, dự kiến thông qua vào kỳ họp tháng 10 năm 2023.
Bàn về vấn đề này, TS Nguyễn Đình Thọ cho biết, về quy mô cụ thể, ban soạn thảo sẽ tiếp thu ý kiến và căn cứ vào điều kiện của từng địa phương để đưa nội dung cụ thể. Trường hợp ý kiến của các địa phương thống nhất thì nội dung này sẽ được quy định cụ thể trong nghị định, các địa phương căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế – xã hội và quỹ đất của mình để cụ thể hóa dự án. đấu thầu các dự án sử dụng đất. Tuy nhiên, theo TS Thọ, quan điểm về đấu thầu là không thay đổi, đấu thầu dự án có sử dụng đất phải đảm bảo điểm nhấn về công trình, quy mô dự án, quy mô thu hút đầu tư, tạo ra lợi ích kinh tế. xã hội và môi trường cho đất nước.
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết thêm, quy định về đấu thầu dự án sử dụng đất được thiết kế rất chặt chẽ trong luật, tránh tình trạng các địa phương khi tổ chức đấu thầu chỉ có một nhà đầu tư. tham gia, để kéo dài thời gian mời thầu chỉ có một nhà thầu đủ điều kiện. Vì vậy, theo quy định phải chuyển sang chỉ định thầu, dẫn đến việc quyết định đấu thầu và quyết định lựa chọn nhà thầu cùng một quyết định. Đây là thông lệ thời gian qua.
Xây dựng thêm các công cụ để ngăn chặn việc thổi giá do đấu giá
Để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để thổi phồng giá đất như đã xảy ra, TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng, dự thảo luật lần này làm rõ các quy định liên quan đến đấu giá để tháo gỡ những vướng mắc trong thời gian qua. có thể xảy ra.
Đầu tiên là rút ngắn thời gian thanh toán. Quy định hiện hành là sau 30 ngày trúng đấu giá, nhà đầu tư phải nộp 50% số tiền, sau 60 ngày nộp đủ tiền và trong thời hạn 6 tháng không nộp phải nộp phạt chậm nộp, chậm nhất là 6 tháng. người bán Nếu nhà đầu tư vẫn không trả tiền thì Hội đồng đấu giá đất sẽ hủy kết quả. Dự thảo Luật đề xuất nhà đầu tư phải nộp ngay 20% tiền trúng đấu giá ngay sau khi trúng đấu giá, trong thời hạn 30 ngày sau đó nộp toàn bộ số tiền trúng đấu giá.
Số tiền nhà đầu tư phải nộp khi tham gia đấu giá cũng cao hơn trước do xác định giá đất đấu giá sát với giá thị trường. Thứ hai là tiền đặt cọc 20% được tính theo giá đã trả, không phải giá khởi điểm. Theo ông Thọ, với những quy định mới chặt chẽ hơn, việc nhà đầu tư bỏ kết quả đấu giá vì thất thoát tài chính lớn như vậy sẽ ít xảy ra. Ngoài ra, quy định mới còn giúp tiết kiệm thời gian vào game và lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực, uy tín.
(Còn nữa)