Không thiếu nhà đầu tư “lách luật”
Trong những năm gần đây, thị trường nhà đất tại các tỉnh phía Nam bao gồm một số tỉnh như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bình Phước… thay đổi, môi trường cũng thay đổi. Công tác đầu tư được cải thiện, nhiều nhà đầu tư quan tâm tham gia các dự án xây dựng và phát triển nhà ở, đóng góp lớn vào quá trình phát triển đô thị, kinh tế, xã hội của từng địa phương.
Bên cạnh những tập đoàn, doanh nghiệp nổi tiếng với các dự án lớn, vẫn còn những chủ đầu tư trong quá trình triển khai chưa chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai. , kinh doanh bất động sản, gây khó khăn trong công tác quản lý của các cơ quan quản lý Nhà nước, tiềm ẩn nhiều nguy cơ, rủi ro ảnh hưởng đến sự lành mạnh của thị trường.
Phổ biến nhất trong các vi phạm này tại thị trường phía Nam là việc chủ đầu tư, tổ chức huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện theo quy định; quảng cáo, giới thiệu sản phẩm tại dự án không phù hợp với quy hoạch xây dựng …
Dự án Căn hộ Tân An, Bình Dương mở bán khi chưa đủ điều kiện. Ảnh: Vũ Phạm
Đơn cử như tại Bình Dương, để có cơ sở quản lý và thông báo rộng rãi đến người dân, khách hàng, Sở Xây dựng Bình Dương thường xuyên cập nhật danh sách các dự án đủ điều kiện mở bán và được phê duyệt trên cổng thông tin của Sở Xây dựng Bình Dương. huy động vốn. Thế nhưng, không hiểu sao một số chủ đầu tư tại địa phương này vẫn mở bán và huy động vốn của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện, nhằm kiếm lời.
Có thể kể đến dự án Tân An Apartment (Diamond Boulevard), TP. Thuận An rao bán qua các trang mạng xã hội, website dù chưa đạt chất lượng. Dự án này do Công ty Cổ phần Tổng Công ty Tecco Miền Nam làm chủ đầu tư.
Dự án có tổng vốn đầu tư dự án 1.263 tỷ đồng, được xây dựng trên khu đất có diện tích khoảng 6.690,3m2. Dự án khi hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường 683 căn hộ. Trong thời gian vừa qua, các đơn vị phân phối đã đẩy mạnh mở bán sản phẩm tại dự án, thu tiền của khách hàng qua yêu cầu tư vấn, đặt cọc giữ chỗ với số tiền 50 triệu đồng.
Một dự án khác là Khu dân cư Nam Nghinh Phong (Diamond Tower), TX. Bến Cát của Công ty Cổ phần Địa ốc và Dầu khí Nam Nghinh Phong. Dự án này cũng được môi giới rao bán lô đất trống.
Nhân viên môi giới cho biết, trong đợt mở bán này, chủ đầu tư ưu tiên 200 căn nội khu với giá hấp dẫn chỉ từ 20 triệu đồng / m2, khách hàng đặt cọc 200 triệu đồng / căn là có thể nhận nhà. . Phải đến tháng 10 chủ đầu tư mới chính thức mở bán, lúc này giá phải từ 25tr / m2.
Đến địa phương mới nổi của thị trường phía Nam – Bình Phước cũng đầy rẫy những dự án theo kiểu “cầm đèn chạy trước ô tô”. Đáng kể nhất hiện nay là dự án Cát Tường Park House (KDC Cát Tường Phú Thạnh) do Kim Tinh Group làm đơn vị phân phối độc quyền.
Dự án có tổng diện tích 83.281,9 m2, mật độ xây dựng 40%. Đây là công trình mang phong cách Nhật Bản, vốn đầu tư 22 triệu USD. Các loại hình đất nền, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại.
Đến ngày 31/7/2022, khu dân cư Cát Tường Phú Thạnh chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân và chưa đủ điều kiện mở bán cũng như huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong danh sách 137 dự án nhà ở tại Bình Phước, có 91 dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 46 dự án đủ điều kiện. Hầu hết các phân khúc tăng trưởng nhanh nhất tại Bình Phước trong thời gian qua là đất nền và phân lô bán nền. Việc phát triển loại hình bất động sản này khiến cử tri tỉnh Bình Phước kiến nghị Bộ Xây dựng cân đối các loại hình bất động sản.
Cát Tường Group giới thiệu dự án Cát Tường Park House và mở bán vào đầu tháng 7 vừa qua. Ảnh: Vũ Phạm
Tại Long An, dự án Khu dân cư An Nông 5 (Rose Mall), huyện Đức Hòa, quy mô 4,4 ha, được rao bán từ tháng 4 trên các trang mạng xã hội. Dự án do Tập đoàn An Nông làm chủ đầu tư, đơn vị phân phối và phát triển dự án là Công ty Cổ phần Xây dựng Địa ốc An Phúc.
Thông qua các sàn môi giới, An Phúc đã huy động vốn của nhiều khách hàng với mức từ 50-100 triệu đồng đối với đất nền, nhà phố. Tại thời điểm tháng 6, ghi nhận của chúng tôi cho thấy, dự án này chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nhưng trước đó đã mở bán và giới thiệu sản phẩm.
Khi đó, UBND huyện Đức Hòa cho rằng khu dân cư An Nông 5 chưa đủ điều kiện để mở bán, huy động vốn. Thậm chí không có một dự án nào có tên là Rose Mall trong khu vực.
Ngoài ra, nhiều dự án khác tại Long An cũng đã mở bán và huy động vốn chưa đủ điều kiện như: Khu dân cư Đức Hòa Đông, (Dragon Pearl) do Công ty Cổ phần Địa ốc Đức Hòa Đông làm chủ đầu tư. ; Khu dân cư xã Trường Bình (Iris Residence) của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Long Thượng Lộc; Dự án Golden Dragon Residence của Công ty TNHH Địa ốc Rồng Vàng – Long An…
Và tại TP.HCM – nơi có thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước cũng không thiếu những dự án như tại các địa phương trên.
Gần đây nhất là dự án Salto Residence (TP. Thủ Đức) do Công ty Cổ phần Xây dựng Sài Gòn (SCC) làm chủ đầu tư. Dự án này cũng đang được rao bán khi khu đất chỉ là bãi đất trống. Tọa lạc ngay mặt tiền Nguyễn Thị Định thuộc khu đô thị Phố Đông Village, dự án được xây dựng trên khu đất 8.778 m2, quy mô 21 tầng, 483 căn hộ và 8 căn shophouse.
Trước đó, cuối năm 2021, dự án Đô thị xanh của Kusto Home Group đã nhận đặt cọc của khách hàng, dù thời điểm đó dự án chưa có gì. Thời điểm đó, sàn phân phối là Công ty Cổ phần Kinh doanh Địa ốc Thuận Hưng (Thuận Hưng Group) đã nhận đặt cọc 100 triệu đồng của khách hàng.
Đừng “đánh trống bỏ dùi”
Tại Long An, cuối tháng 8, UBND tỉnh Long An đã có văn bản yêu cầu Sở Xây dựng Long An cũng như các huyện, xã, phường thường xuyên kiểm tra công tác quản lý nhà nước đối với các dự án. dự án nhà ở, khu dân cư, khu đô thị có nhà ở, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ thực hiện dự án; bảo đảm việc kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Công khai thông tin pháp lý về việc xây dựng dự án đã có quy hoạch được duyệt, có giấy phép xây dựng, đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai …; Tăng cường hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra các dự án bất động sản; các cơ sở kinh doanh, môi giới, sàn giao dịch bất động sản, xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân, chủ đầu tư dự án quảng cáo sai sự thật, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. …
Văn bản này được UBND tỉnh Long An ban hành trong bối cảnh, trước đó, thị trường bất động sản tại địa phương này không thiếu chủ đầu tư, chủ đầu tư, sàn môi giới để huy động vốn, mở bán dự án. khi các điều kiện không được đáp ứng. Thậm chí, có nhà đầu tư gắn tên dự án không đúng như trong quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư.
Về phía chính quyền tỉnh Bình Dương, ngày 2/3/2022 UBND tỉnh Bình Dương cũng đã có văn bản về việc tăng cường công tác quản lý nhà nước và phối hợp kiểm tra, rà soát, xử lý các tình huống liên quan đến tỉnh Bình Dương. một số dự án bất động sản. Sở Xây dựng sau đó cũng đã có văn bản triển khai chỉ đạo, xử phạt nhiều trường hợp cố tình vi phạm.
Không chỉ Bình Dương, Long An, Bình Phước … ngay tại TP.HCM, chính quyền các địa phương cũng thường xuyên đôn đốc, chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện, phường, xã quản lý thị trường bất động sản, tạo môi trường. đầu tư minh bạch. Nhưng, các chuyên gia nhìn nhận, chính quyền địa phương cần xử lý những chủ đầu tư trốn tránh pháp luật, huy động vốn trái pháp luật, kể cả khi dự án không triển khai được thì thu hồi ngay, tránh lãng phí. và bình ổn thị trường.
Trong khi đó, chia sẻ với Nhadautu.vn, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, thị trường đang khó khăn nên ngày càng có nhiều chủ đầu tư tư vấn lách luật bằng cách đặt cọc, giữ chỗ. của khách hàng. Việc huy động vốn trái phép tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Thực tế, nhiều khách hàng đã phải treo băng rôn tố cáo chủ đầu tư một số dự án chậm, không nộp tiền đặt cọc vì dự án không thể triển khai sau đợt mở bán ồ ạt.
Cũng không ít doanh nghiệp bị xử phạt do bán hàng khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Hầu hết các dự án huy động vốn trái phép sau này sẽ khó xin giấy phép xây dựng do vướng mắc về pháp lý dự án và quyền sử dụng đất.
“Với những dự án như vậy đã có quy định rõ ràng, những giao dịch không đủ điều kiện sẽ không được pháp luật bảo vệ và công nhận. Khách hàng khi giao dịch tại các dự án này cần cân nhắc vì dự án kéo dài không triển khai sẽ dẫn đến khả năng chủ đầu tư không còn khả năng tài chính ”, Luật sư Cường lưu ý.
