Bất động sản thường trải qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn bao gồm phục hồi – tăng trưởng – sốt và suy thoái. Nhìn vào giai đoạn của một chu kỳ BĐS, cơn sốt đất nền kéo dài từ năm 2017-2018. Từ năm 2021 đến đầu năm 2022, thị trường tiếp tục sốt cục bộ ở một số nơi khi công bố một số quy hoạch phát triển hạ tầng.
Bắt đầu từ quý II/2022, khi Ngân hàng Nhà nước rục rịch kiểm soát tín dụng vào bất động sản, thị trường có dấu hiệu chững lại và đến nay rơi vào trạng thái trầm lắng. Với những khó khăn hiện tại của thị trường về nguồn vốn và vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, các chuyên gia lo ngại thị trường sẽ rơi vào chu kỳ suy thoái, lặp lại kịch bản giai đoạn 2011-2013.
Tuy nhiên, khi so sánh với sự trầm lắng của thị trường những năm 2011-2013, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho rằng thị trường BĐS hiện nay đang có xu hướng chuyển mình mạnh mẽ. Nhu cầu khách hàng mua để ở vẫn hiện hữu. Nguồn cung sản phẩm tốt với chất lượng xây dựng và tiện ích hiện đại vẫn còn.
“Những năm 2011-2012, niềm tin vào việc phân phối sản phẩm bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm vẫn có thể bàn giao đúng tiến độ và chất lượng cam kết dù vẫn gặp khó khăn về dòng tiền. Khi giá bán hợp lý, sản phẩm từ chủ đầu tư uy tín thì người có nhu cầu thực vẫn quyết định mua sử dụng”, bà Hằng nói.
Ngoài ra, mới đây, nhóm phân tích của Công ty chứng khoán VnDirect đã tiến hành phân tích bối cảnh chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái vừa qua của thị trường BĐS Việt Nam 2011-2013. Đơn vị này đã tiến hành phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (gồm 118 doanh nghiệp niêm yết và 92 doanh nghiệp chưa niêm yết). Số lượng các nhà phát triển bất động sản niêm yết trong năm 2011-2013 ít hơn bây giờ.
Cụ thể, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện đã tốt hơn so với giai đoạn 2021-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn hiện tại và khả năng thanh toán tốt hơn. Hệ số thanh toán lãi vay hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-2013 cho thấy rủi ro vỡ nợ cao như năm 2011.
Mặc dù hàng tồn kho tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho đã giảm bớt so với giai đoạn 2011-2013. Vì vậy, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra cũng có thể ngắn hơn so với trước đây.
“Chúng tôi kỳ vọng chu kỳ giảm giá lần này sẽ ít dữ dội hơn và trong thời gian ngắn hơn. Năm 2023, dự báo giá sơ cấp căn hộ bình quân sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ. Trước đó, giai đoạn 2012-2013, giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50%.
Việc Luật Đất đai 2023 có hiệu lực từ nửa cuối năm 2024 sẽ giải quyết điểm nghẽn trong phê duyệt dự án khu đô thị mới, giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ năm 2024-2025″, VnDirect nhận định.
Bất động sản có tính chu kỳ và chu kỳ nào cũng có sóng, chính vì vậy, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường, điều này sẽ giúp nhà đầu tư nắm bắt được cơ hội. Giống như các mùa lặp lại, bất động sản di chuyển theo các mô hình mà bạn có thể quan sát và dự đoán. Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định, chịu nhiều tác động của kinh tế vĩ mô trong nước và quốc tế. Do đó, thị trường bất động sản vận động theo nhịp độ riêng của nó và đây thực sự là một thách thức đối với các nhà đầu tư.
Link nguồn: https://cafef.vn/chu-ky-giam-gia-bat-dong-san-hien-nay-co-khoc-liet-nhu-giai-doan-2011-2013-20221205151154102.chn