Đã có những lo ngại thị trường BĐS hiện nay sẽ rơi vào tình trạng “ngủ đông” như chu kỳ 10 năm trước.
Trả lời câu hỏi của báo chí mới đây: Thị trường BĐS hiện nay có giống giai đoạn 2011-2013 không, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, hai giai đoạn có những biểu hiện giống và khác nhau.
Năm 2012, thị trường bất động sản điêu đứng vì nợ xấu. Bây giờ có dấu hiệu có thể có nợ xấu, nhưng không mạnh như 10 năm trước. Con số nợ xấu chính thức năm 2012 là 100.000 tỷ đồng. Hiện đã có hiện tượng ngân hàng cho vay nợ xấu, thế chấp BĐS nhưng không đến mức có cục máu đông dòng tiền như trước.
Tỷ lệ lạm phát trong nước giai đoạn 2011-2013 lên tới 17-18% nhưng hiện Nhà nước vẫn giữ ở mức 4%. Đó là mức thông thường. Tuy nhiên, hiện nay áp lực trái phiếu doanh nghiệp mạnh hơn thị trường vốn từ ngân hàng.
Theo GS Hùng, “thuốc chữa” cho thị trường BĐS hiện nay đã khác 10 năm trước. Giải pháp trước mắt là câu chuyện tài chính. Thứ nhất, để kiểm soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tổ chức phát hành phải có đủ năng lực tài chính để phát hành trái phiếu mà không gặp bất kỳ rủi ro nào. Còn với thị trường BĐS hiện nay, bài toán cung vượt cầu đáng sợ hơn là thanh khoản. Thanh khoản yếu là do tâm lý nhiều người chưa tin vào thị trường. Bởi sau hàng loạt thất bại phát hành trái phiếu doanh nghiệp…
“Tôi nghĩ đến năm 2023 chúng ta sẽ cố gắng vi phạm luật. Nhưng tôi không chắc đến năm 2023 chúng ta sẽ giải quyết được những vấn đề hiện tại. Vấn đề vốn thì giải quyết được, nhưng vấn đề pháp lý là câu chuyện rất phức tạp. Nhất là khi nói đến câu chuyện chống tham nhũng. Đó là một vấn đề lớn. Hiện nay, chúng ta cần trình độ chuyên môn cao để có hệ thống pháp luật phù hợp với nhu cầu phòng, chống tham nhũng. Nếu không làm mà cứ quản lý chặt quyền lực nhà nước thì sẽ gây khó cho thị trường, mọi thứ sẽ dừng lại bởi nếu làm mà không có quy định rõ ràng thì dẫn đến không ai dám phê duyệt”, ông nhấn mạnh. . .
Chia sẻ trước đó, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực chỉ ra, năm 2012 có doanh nghiệp BĐS phải chiết khấu tới 80%. Trong khi mức chiết khấu hiện nay chỉ khoảng 10-30%.
Theo vị chuyên gia này, việc bất động sản “đóng băng” giai đoạn 2011-2013 bắt nguồn từ suy thoái kinh tế. Khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang các quốc gia khác, trong đó có Việt Nam, tức là từ lĩnh vực tài chính ngân hàng đến bất động sản.
Tình hình hiện tại không phải như vậy. Thị trường hiện đang điều chỉnh. Khi đó, tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011-2012 rất thấp, chỉ khoảng 5 – 5,5%. Năm nay chúng tôi tăng trưởng 8%.
Khi đó, lạm phát cũng rất cao, lên tới 18% vào năm 2011. Lạm phát năm nay vào khoảng 3,2%. Năm sau dù có tăng cũng chỉ hơn 4%.
Chưa kể, sức mạnh của doanh nghiệp bây giờ cũng tốt hơn trước rất nhiều. Vào thời điểm đó, việc kinh doanh rất ế ẩm. Hiện lợi nhuận trước thuế của tất cả các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán 9 tháng đầu năm vẫn tăng ở mức 14-15% tùy lĩnh vực. Ở một số ngành khó khăn, lợi nhuận cũng tăng bình quân 4-5%.
Hiện mức chiết khấu giá bán BĐS dao động từ 30-35%, nhưng chỉ ở một số dự án, chủ đầu tư và doanh nghiệp chứ không phải thị trường đại chúng. Giai đoạn 2011-2013, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều giảm giá, xả hàng ồ ạt. Theo ông Lực, phần lớn người mua hiện có tiền, nhưng có tâm lý chờ đáy, hoặc không biết đầu tư có đúng thời điểm hay không.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường hiện nay ổn định hơn so với 10 năm trở lại đây. Bản chất của tình hình không phải là một cuộc khủng hoảng bất động sản. Chỉ là thị trường đang điều chỉnh để lành mạnh và bền vững hơn.
Theo các chuyên gia, thị trường BĐS đang hướng tới sự phát triển lành mạnh và thanh lọc mạnh.
Ông Đính đánh giá giai đoạn khó khăn hiện nay của thị trường BĐS có nhiều điểm tương đồng với giai đoạn 2007-2013 nhưng “chưa khủng hoảng”.
Giai đoạn khủng hoảng 2007-2013 và giai đoạn hiện nay, ông Đính cho rằng thị trường phát triển nóng, dòng vốn đổ vào BĐS mạnh, hoạt động đầu tư mất kiểm soát, xuất hiện tình trạng đầu cơ. … Kết quả là giá cả leo thang, tạo ra những cơn sốt, bong bóng giá cả. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường chưa hợp lý, khó tiêu thụ. Các cơ quan quản lý phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế. Doanh nghiệp khó huy động vốn. Tuy nhiên, điểm khác biệt là giai đoạn trước, nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khỏe các nguồn lực quốc gia yếu (quy mô kinh tế, vốn đầu tư, dự trữ ngoại hối thấp), thị trường khủng hoảng. bởi nguồn cung dư thừa trong khi nhu cầu thấp dù mức giá hiện được cho là phù hợp. Hiện kinh tế Việt Nam ổn định, nguồn lực quốc gia tốt.
Thị trường BĐS hiện nay chưa có dấu hiệu khủng hoảng do cầu rất mạnh và cung tạm thời yếu do nguồn cung ít, chưa phù hợp với nhu cầu hiện tại. Nguồn cung trong thời gian tới còn nhiều nhưng phải chờ chính sách điều chỉnh mới có thể cung ứng ra thị trường”, vị này nói thêm.
Ông Đính chỉ ra những bất ổn của thị trường BĐS trong thời gian qua. Đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất nền trên diện rộng. Số lượng nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản tăng chưa từng thấy, tỷ lệ thuận với lượng tham gia thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ khiến doanh nghiệp bất động sản chiếm 27,7% tổng lượng phát hành. Những hiện tượng này đã làm cho giá bất động sản tăng cao, không phù hợp với nhu cầu của người dân. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, giá vốn… và lạm phát leo thang cũng gây áp lực lên giá bất động sản. Tuy nhiên, những tháng cuối năm nay, ông Đính nhìn nhận, thị trường BĐS có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều dự án điều chỉnh tăng giá. Giá BĐS giảm nhưng vẫn cao gấp nhiều lần so với năm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn.
Theo giới phân tích, phần lớn BĐS rao bán đến từ nhóm chủ nhà đang gặp áp lực tài chính, cần dòng tiền để tái cơ cấu nguồn vốn hoặc có khoản vay do lãi suất tăng. Chẳng hạn, trường hợp nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải giảm giá bán tài sản để xử lý nợ. Nhìn chung, thị trường bất động sản chưa đến giai đoạn suy thoái mà đang “tiến thoái lưỡng nan” theo hướng lành mạnh hơn.
Tất nhiên, các giải pháp về chính sách tín dụng, luật đất đai, lãi suất cần được đề cập để thị trường BĐS phục hồi và phát triển lành mạnh.
Link nguồn: https://cafef.vn/bat-dong-san-lieu-roi-vao-giac-ngu-dong-dai-nhu-10-nam-truoc-20221222220940569.chn
