Khó khăn “không chịu nổi”
Bước sang năm 2023, nhiều nhóm nhà đầu tư cá nhân đang gặp khó khăn như: Lãi suất cao, dòng tiền đầu tư giảm… Khi không thể trả nổi nợ gốc và lãi, nhiều người trong số họ buộc phải bán tài sản hoặc bán lỗ để lấy tiền đầu tư. lấy tiền bù vào chỗ khác.
Trên nhiều website bất động sản, mạng xã hội hay các nhóm môi giới nhà đất, hai tuần nay liên tục xuất hiện thông tin rao bán nhà đất giá rẻ. Những cụm từ “kẹt tiền bán lỗ”, “bán lỗ bán nhà đất”, “cầm lỗ bán gấp”, “nợ ngân hàng cần bán gấp”… Làn sóng này lan rộng ra các loại bất động sản như: : đất nền, liền kề, biệt thự…
Đất trục Láng Hòa Lạc (Hoài Đức, Hà Nội). Ảnh: Ngọc Mai
Mới đây, một dự án xây nhà rộng gần 100 m2, cao 4 tầng 1 tum, thuộc dòng cao cấp ở ngoại thành Hà Nội vừa được rao bán với mức lỗ 2 tỷ đồng. Được biết, giá gốc của căn biệt thự trước đó là gần 14,5 tỷ đồng. Nếu thanh toán trước 30%, ngân hàng hỗ trợ vay 70% không lãi suất đến tháng 6/2023.
Cũng tại dự án này, một căn liền kề rộng hơn 50m2 sắp bàn giao cũng được chủ đầu tư rao bán cắt lỗ hơn 1 tỷ đồng. Giá gốc của căn liền kề là hơn 6 tỷ đồng. Chị Minh Ngọc, một nhà đầu tư liền kề ở ngoại thành Hà Nội chia sẻ, nhà phố của chị được vay ưu đãi lãi suất từ 10,5%/năm đến năm 2022. Vừa bước sang những ngày đầu năm 2023, nhân viên ngân hàng đã công bố mức lãi suất hơn hơn 14%/năm.
Theo tính toán của chị Ngọc, với 2 tỷ đồng vay ngân hàng, lãi suất đến năm 2023 sẽ là hơn 300 triệu đồng hoặc có thể cao hơn. Trong tình hình người mua nhà ngày càng ít, hàng tồn kho sẽ tăng vào năm 2023 nên càng giữ lâu thì càng tốn kém. Vì vậy, chị quyết định bán căn liền kề đúng giá mua của chủ đầu tư, giảm thêm các loại thuế, phí cho người mua…
Tính trên tổng vốn đầu tư, chị Ngọc đang lỗ gần 13%, nếu tính cả lãi suất ngân hàng cho số tiền bỏ vào căn hộ thì chị lỗ khoảng 25%. Chị Ngọc than thở: “Chưa bao giờ tôi đầu tư liền kề mà lỗ như vậy, nhưng đến thời điểm này, cắt lỗ được coi là may mắn”.
Phân khúc đất nền từ Bắc vào Nam bị bán lỗ nhiều nhất. Anh Nguyễn Minh (nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội) tâm sự: “Đầu năm 2022, tôi đầu tư lướt sóng quanh Hòa Lạc (Hoài Đức). Hầu hết mọi mảnh đất đều có thể được mua đi bán lại trong vòng 2-3 tháng để kiếm lời. Tháng 5, thấy thị trường có thông tin bất lợi nhưng tôi không dừng đầu tư vì cho rằng đất nền Hoài Đức còn nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, khi các thông tin xấu liên tục xuất hiện, thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng.
Minh cho biết, để có tiền đầu tư, anh đã dùng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng thêm 1 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi trong nửa năm. Bây giờ, lãi suất của anh ta đã tăng lên 14%. Hàng tháng, anh phải dùng phần lớn thu nhập để trả lãi. “Hạ giá dự kiến, bán giá gốc đầu tư và nhiều môi giới đặt cọc với hy vọng đẩy hàng sớm. Giờ tôi chỉ mong sao có thể gom được tiền để trả nợ ngân hàng, còn lại gửi tiết kiệm”, anh Minh chia sẻ.
Theo thực tế thị trường hiện nay, tình trạng người dân ôm đất giảm giá để có thể đẩy hàng đi ngày càng phổ biến. Tại những điểm sốt đất diễn ra vào cuối năm 2021-2022 tại Bắc Ninh, Bắc Giang, ngoại thành Hà Nội (Hoài Đức, Đông Anh,…), có chủ đầu tư giảm giá từ 300-500 triệu đồng/lô. đất do cần giải quyết vấn đề tài chính.
Ngoài ra, do làm ăn thua lỗ, tài chính bấp bênh nên cũng xuất hiện nhiều thông tin rao bán nhà mặt phố, ngõ ô tô vào được. Hầu hết người bán đều muốn giao dịch trước Tết và không giấu giếm, sổ đỏ đã “cắm” ngân hàng.
Chủ đầu tư: Chiết khấu 45 – 50% để tự cứu mình
Theo quan sát của chúng tôi, đến nay, trước áp lực từ việc trái phiếu đáo hạn, rồi áp lực trả lãi ngân hàng, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chọn cách “tự cứu mình” bằng cách bớt “hết nấc” có thể tự sản xuất nhà ở. Cách xử lý tối ưu nhất mà doanh nghiệp thực hiện thời gian qua là: giảm giá bán từ 45% đến 50%, chiết khấu sâu lên đến 1-12% cho người mua có tiền trả ngay hoặc chuyển nhượng. đổi trái phiếu chiết khấu. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đã “âm thầm” chuyển nhượng dự án nghìn tỷ khi nhận thấy không thể đầu tư tiếp để có thể tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư.
Tại cuộc họp báo thường kỳ do Bộ Xây dựng tổ chức cuối tháng 12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho rằng, các doanh nghiệp BĐS nên bớt bán các dự án chưa triển khai, tập trung hoàn thành sớm các dự án. đang làm. Từ đó tạo dòng tiền để thực hiện các dự án tiếp theo.
Theo ông Sinh, về lâu dài khi triển khai dự án, doanh nghiệp phải sử dụng vốn vay dự án nào thì thực hiện dự án đó, tránh tình trạng mất cân đối tài chính.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills cũng cho rằng, thanh khoản thị trường hiện là bài toán rất quan trọng cần được “giải quyết” gấp. “Giá nhà phố, biệt thự có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối năm 2022, nhưng điều chỉnh giá vẫn là bài toán thách thức chủ đầu tư và nhà đầu tư. Đối với nhà đầu tư, chi phí đầu vào cao ảnh hưởng đến giá đầu ra. Còn đối với nhà đầu tư, họ đã phải trải qua nhiều lần mua đi mua lại nên không dễ đưa ra quyết định điều chỉnh giá”, bà Hằng nói.
Ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cho rằng năm 2023 sẽ tiếp tục khó khăn, bởi lãi suất chưa giảm. Tuy nhiên, bất động sản và tài sản cho thuê, đặc biệt là những tài sản đã được thiết lập, sẽ không mất giá. Vì nguồn cung rất khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn cao. “Thống kê không chỉ của VARS mà của nhiều đơn vị khác cũng đang cho thấy, dù thanh khoản thấp nhưng giá chỉ chững lại hoặc tăng nhẹ chứ không giảm. Do đó, việc nhà đầu tư có nên chờ đáy hay không phụ thuộc vào tình hình tài chính của họ. Nếu bạn có một lượng tiền mặt kha khá, không phải đi vay hoặc vay không nhiều thì đây là cơ hội để so sánh và lựa chọn sản phẩm tốt”, anh Hoàng nói.
Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do Savills công bố mới đây cho thấy, lượng giao dịch những tháng này thấp nhất trong nhiều năm qua. Riêng quý IV/2022, chỉ có 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Năm 2022, có 1.458 giao dịch được thực hiện, mức thấp nhất kể từ năm 2015, giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, một số chủ đầu tư hiện đã điều chỉnh giá bán, giá sơ cấp sản phẩm biệt thự trong quý IV đã giảm 6% so với cùng kỳ năm trước, đạt 130 triệu đồng. /m2. Giá liền kề giảm nhẹ 1% còn 172 triệu đồng/m2, shophouse giảm 10% còn 189 triệu đồng/m2.
Link nguồn: https://cafef.vn/lan-rong-lan-song-ban-cat-lo-nha-dat-20230116091054261.chn
