Tăng tiền gửi
Đây được coi là một trong những cách hiệu quả nhất để hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ tiền đặt cọc. Mức tăng được nhiều chuyên gia đề xuất là 50% tổng giá trị lô đất tính từ giá khởi điểm. Đẩy giá đất đấu giá lên cao bất thường là chiêu trò của các nhà đầu tư lớn. Thực chất họ chỉ bỏ ra một khoản tiền rất nhỏ để “thổi phồng” giá nhưng lợi ích thu về lại rất lớn.
Theo quy định hiện hành, mức đặt cọc tối thiểu chỉ 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Ví dụ, trong phiên đấu giá mới đây tại Hoài Đức, mỗi lô đất có giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2, với diện tích 74 - 118 m2 là khoảng 540 - 861 triệu đồng. Với mức đặt cọc tối thiểu 5%, nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 27 - 43 triệu đồng/lô, và với mức đặt cọc tối đa 20%, nhà đầu tư phải đặt cọc 108 - 172 triệu đồng/lô.
“Số tiền đặt cọc quá nhỏ, không đáng để các nhà đầu tư lớn phải hối tiếc khi hủy cọc. Trong khi đó, nhờ giá tăng, số tiền họ kiếm được từ việc bán đất giá cao hơn hoặc bán đất ở khu vực xung quanh có thể lên tới vài trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng”, một chuyên gia phân tích cho hay.
Tăng tỷ lệ ký quỹ để hạn chế nhà đầu tư không đủ năng lực tham gia đấu giá. (Ảnh: Minh Đức).
TS Trần Xuân Lương - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lạm phát giá, cần tăng mức đặt cọc lên 50% giá trị ban đầu. Đồng thời, cần công khai thông tin rõ ràng về người tham gia đấu giá. Điều này giúp hạn chế tối đa sự tham gia của các nhóm đầu cơ, đảm bảo đấu giá công bằng, minh bạch.
Đồng quan điểm, TS Đỗ Xuân Trọng, Phó Trưởng khoa Luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội, cũng phân tích, trên thực tế, nhà đầu tư chỉ cần đặt cọc khoảng 100 triệu đồng là có thể tham gia đấu giá một lô đất. Điều này đã khiến nhiều nhà đầu cơ ồ ạt tham gia, tạo hiệu ứng, đẩy giá trị lô đất tại khu vực đó bị thổi phồng lên cao hơn nhiều so với giá trị thực tế.
Do đó, theo ông Trọng, cần phải tăng tỷ lệ ký quỹ so với hiện nay. Bởi, với mức thấp như hiện nay, số tiền không lớn, dễ dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đấu giá đầu cơ, nếu không bán được hàng sớm thì chấp nhận mất tiền ký quỹ. Trong khi đó, luật hiện hành quy định người trúng đấu giá đất mất tiền ký quỹ sẽ bị cấm tham gia đấu giá đất trong một thời gian nhất định, không đủ sức răn đe, dễ bị lách luật…
Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng phòng Luật sư Tinh Thông phân tích thêm, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 hiện hành quy định mức đặt cọc tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản, tuy nhiên việc xác định cụ thể mức đặt cọc vẫn phụ thuộc vào đơn vị quản lý tài sản, dẫn đến thiếu thống nhất, rõ ràng.
“Cần có quy định chặt chẽ hơn về mức ký quỹ. Ví dụ, mức ký quỹ tối thiểu là 10% và tối đa là 20% hoặc điều chỉnh theo quy mô của dự án. Điều này nhằm hạn chế sơ hở, tiêu cực trong quá trình xác định mức ký quỹ. Đồng thời, cần tránh tình trạng thông đồng giữa đơn vị quản lý và nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính, từ đó hạn chế tối đa các thủ đoạn “thổi giá” trong đấu giá đất”, luật sư Bình kiến nghị.
Thuế tích tụ đất đai cao
Các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, để đấu giá minh bạch, tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Bằng cách đánh thuế vào những người tích trữ, đầu cơ thay vì những người mua bất động sản để ở hoặc tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tích lũy tài sản sẽ giảm.
“Mức thuế có thể tăng dần đối với các giao dịch bất động sản mà bên bán có thời gian nắm giữ ngắn hoặc nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản vào hoạt động kinh doanh hoặc không tiến hành xây dựng sau khi nhận đất…”, VARS đề xuất.
Đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ hạn chế hoặc loại bỏ động lực đầu cơ bất động sản của mọi người vì cùng với chi phí lãi suất và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Từ đó, việc mua bán bất động sản để kiếm lời, hoặc tạo ra cung cầu ảo để thổi phồng giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.
Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân cư sẽ được chuyển vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm và gia tăng giá trị cho xã hội, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì sốt đất, giá đất tăng.
Theo các chuyên gia, cần đánh thuế cao vào tình trạng tích tụ đất đai để tránh đầu cơ. (Minh họa: Minh Đức).
TS Trần Xuân Lương cũng cho rằng, theo kinh nghiệm quốc tế, biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng đầu cơ là áp dụng mức thuế cao đối với đất chưa sử dụng hoặc đầu cơ. Thuế cũng nên áp dụng đối với các giao dịch đất đai ngắn hạn, nhằm giảm động cơ đầu cơ, rửa tiền.
Tương tự, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhấn mạnh, để hạn chế tình trạng “thổi phồng” giá đất đấu giá nói riêng và tình trạng đầu cơ đất đai nói chung, một trong những biện pháp hữu hiệu là đánh thuế cao đối với những tài sản không đưa vào sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích.
“Đánh thuế sử dụng đất cao hơn, thậm chí cao gấp 4-5 lần so với nhà ở cũ, đó là điều chúng ta nên cân nhắc. Thậm chí có thể cân nhắc mức tương đương với tiền thuê đất cho diện tích đất và diện tích xây dựng mà chúng ta đang có”, ông Thịnh đề xuất.
Khi chi phí sở hữu ngôi nhà thứ hai tăng lên, các nhà đầu cơ sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn, điều này sẽ giúp giảm số lượng bất động sản bỏ trống và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho những người có nhu cầu thực sự.
Ngoài ra, theo ông Thịnh, việc đánh thuế sẽ giúp xây dựng mặt bằng giá bất động sản hợp lý, không bị thổi phồng và đẩy lên một cách vô lý như hiện nay.
Bằng chứng về năng lực của nhà đầu tư
Để thị trường đất đấu giá minh bạch hơn, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực phía Nam PropertyGuru Việt Nam cũng đề xuất, cần hạn chế giao dịch sau trúng đấu giá ít nhất 1 năm để giảm tình trạng nhà đầu tư cố tình tham gia lướt sóng, chuyển nhượng kiếm lời.
Việc nâng giá khởi điểm lên ngang giá thị trường và áp dụng mức phạt cao gấp 2-3 lần nếu không nộp tiền đặt cọc sẽ giúp sàng lọc được tình trạng nhiều người không có nhu cầu thực sự tham gia đấu giá. Đồng thời, yêu cầu chứng minh tài sản trước khi tham gia đấu giá (tối thiểu 30-40% giá trị thị trường).
Ông Trần Xuân Lượng cũng cho biết, người tham gia đấu giá đất phải chứng minh được năng lực tài chính hợp pháp và mục đích sử dụng đất rõ ràng. Yêu cầu này giúp ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, rửa tiền.
Đồng thời, người trúng đấu giá phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn quy định. Nếu vi phạm, đất có thể bị thu hồi và người vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, thậm chí bị thu hồi.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/dat-dau-gia-cao-bat-thuong-cham-dut-chieu-tro-thoi-gia-the-nao-176240828134132809.chn
