Chiều 24/8, tại kỳ họp thứ 25, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến một số vấn đề lớn về tiếp thu, giải trình, sửa đổi Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (Dự thảo) sửa đổi.
Thường trực UB Kinh tế cũng lấy ý kiến vì vẫn còn 2 phương án là quy định về ký quỹ trong kinh doanh nhà ở và các công trình xây dựng sẽ hình thành trong tương lai.
Theo đó, Phương án 1 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án đã được cơ quan nhà nước thẩm định thiết kế cơ sở và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ sau: giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua nhà, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không quá 10% giá bán, giá thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Phương án 2 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng khi nhà, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định. của luật này.
Thường trực Ủy ban Kinh tế chấp thuận phương án 1 vì khi thiết kế cơ sở được cơ quan chuyên ngành xây dựng thẩm định, tính pháp lý của dự án đủ rõ ràng đối với người mua hoặc người thuê mua nên có thể chấp nhận dự án. tiền gửi.
Thông qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp bất động sản sẽ có cơ hội nghiên cứu cụ thể hơn nhu cầu của khách hàng tiềm năng, chủ động hơn trong kế hoạch kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế. xây dựng sau thiết kế cơ bản.
Với tỷ lệ đặt cọc 10%, cơ quan thường trực thanh tra cho rằng đây là mức hợp lý để đảm bảo mục đích đặt cọc không phải để doanh nghiệp bất động sản nhận tiền đặt cọc làm kênh. huy động vốn. Nếu lãi suất huy động quá cao sẽ không loại bỏ được các doanh nghiệp bất động sản không đủ năng lực tham gia thị trường, làm tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng. ). Nếu tỷ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên liên quan, các bên có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc.
Do giá bán, giá thuê mua chỉ được ghi nhận chính thức tại thời điểm ký kết hợp đồng nên Dự thảo bổ sung, các bên phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua trong hợp đồng đặt cọc để làm cơ sở xác định hợp đồng. . số tiền đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm của các bên và đảm bảo hợp đồng được ký kết đúng với những nội dung đã thỏa thuận khi đặt cọc.
Ở phương án 2, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, được phép thu tiền đặt cọc khi “nhà, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định”. của Luật này” sẽ không còn mang ý nghĩa đặt cọc mà về bản chất trở thành khoản thanh toán hợp đồng đúng hạn.
Ở góc độ là người nghiên cứu và trực tiếp tham gia thị trường, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản, đồng tình với phương án 1. “Về điều kiện pháp lý để nhận tiền đặt cọc, tôi đồng ý với cách làm. Dự án 1 khi có quyết định giao làm chủ đầu tư, có thiết kế cơ sở được phê duyệt và có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có thể huy động.
Giải thích cho nhận định này, ông Lập cho biết: “Trong giai đoạn hiện nay, với tình hình thị trường hiện nay, chúng ta vẫn cần nguồn lực lớn để phát triển đô thị, đạt được mục tiêu đô thị hóa. Vì vậy, hoạt động huy động các nguồn lực tham gia không thể bị thắt chặt quá chặt”. Doanh nghiệp bất động sản cần vốn để phát triển và khi doanh nghiệp có đủ nguồn lực để phát triển dự án sẽ giúp Nhà nước đạt được các mục tiêu phát triển đô thị, cơ sở hạ tầng và các mục tiêu khác.
Về vấn đề an toàn vốn góp cho nhà đầu tư, phương án 1 đã đưa ra cơ sở pháp lý cộng với quy định chặt chẽ về sử dụng vốn huy động trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, phần nào giúp nâng cao tính an toàn cho nhà đầu tư khi góp vốn”.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/ty-le-dat-dat-coc-se-qua-cao-gia-tang-nguy-co-doanh-nghiep-dia-oc-chiem-doat-tai-san-176230824155600843.chn
