Báo cáo phân tích thị trường bất động sản mới nhất của Công ty chứng khoán VNDirect cũng cho thấy xu hướng này khi đưa ra dự báo, các chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại sẽ gặp nhiều thăng trầm trong giai đoạn tới khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.
Theo VNDirect, lãi suất huy động có thể tăng thêm 30-50 điểm cơ bản từ nay đến cuối năm 2022. Đồng thời, lãi suất cho vay tín chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 10-10,5%. % / năm vào cuối năm nay. Nếu kịch bản này diễn ra, sản phẩm cho vay bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực tăng lãi suất, ảnh hưởng trực tiếp đến người vay.
Ngoài ra, các dự án bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng, bởi nếu phải vay với lãi suất cao hơn, chủ đầu tư dự án buộc phải điều chỉnh giá bán.
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, lãi suất cho vay tăng luôn gây bất lợi cho bất động sản. Bởi lẽ, người kinh doanh bất động sản phải vay vốn ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để có vốn thực hiện các công trình, dự án. Nếu lãi suất ngân hàng tăng, lãi suất trái phiếu cũng tăng, chi phí sử dụng vốn tăng. Từ đó, giá bất động sản cũng tăng cao, gây bất lợi cho thị trường bất động sản.
Chuyên gia này cho rằng, người mua nhà cũng sẽ gặp khó. Ông Hiếu phân tích: “Ngân hàng sẽ tính khả năng trả nợ của khách hàng dựa trên chỉ số mà họ dùng để trả nợ ngân hàng hàng tháng, cả gốc và lãi chia cho thu nhập của khách hàng trong tháng đó. Tỷ lệ tốt là 50%, 70% là quá cao và 80% là nguy hiểm. Tỷ lệ này càng cao thì khách hàng càng khó trả nợ, không vay được vốn ngân hàng dẫn đến thị trường bất động sản chững lại.
Một trong những tác động của việc tăng lãi suất, theo TS Nguyễn Trí Hiếu là xác suất người kinh doanh bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính để bán bớt tài sản trả nợ ngày càng tăng. Đòn bẩy tài chính này không chỉ vay ngân hàng mà còn vay nợ trái phiếu. Khi khó bán bất động sản hoặc sử dụng bất động sản vào mục đích cho thuê, thu nhập của chủ doanh nghiệp bị ảnh hưởng nhưng chi phí tăng do lãi suất tăng sẽ đẩy nhiều người kinh doanh bất động sản vào tình trạng vỡ nợ. Khi đó, các nhà đầu tư này buộc phải bán bất động sản giá rẻ để trả nợ.
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường đang chịu nhiều tác động tiêu cực hơn từ việc điều chỉnh lãi suất. Trong khi đó, tình trạng trầm lắng đã xuất hiện từ đầu năm đến nay. Các khoản cho vay bất động sản được áp dụng lãi suất thả nổi và khi điều chỉnh, lãi suất sẽ tăng lên. Tuy nhiên, ông Chánh cho rằng thị trường có thể giảm nếu hạ nhiệt, nhưng về lâu dài, việc tăng lãi suất là cần thiết để chấn chỉnh thị trường, cơ cấu lại sản phẩm và nguồn vốn.
TS Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang và sẽ gặp nhiều khó khăn, luôn trong tình trạng khan hiếm thanh khoản. Nếu tình trạng này kéo dài 3-6 tháng, giá BĐS sẽ giảm mạnh. Hiện ở Mỹ, với việc lãi suất tăng, giá nhà đã giảm khoảng 10% từ đầu năm đến nay.
TS Đinh Thế Hiển cho rằng, với thị trường khó khăn như hiện nay, nhà đầu tư nhỏ lẻ cầm nhà, miếng đất nhỏ, cắt lỗ vẫn thoát được; hoặc một khoản vay nhỏ vẫn có thể quản lý được.
Còn những nhà đầu tư lớn nắm giữ những mảnh đất lớn vài chục tỷ, vài trăm tỷ trở lên thì lúc này khó tìm được người mua, vì ai đủ tiền mua thì nhà đất cũng đầy. Họ muốn mua thì phải đẩy hàng đang giữ mới có tiền, hoặc phải vay ngân hàng, phát hành trái phiếu mà những cách này hiện đang bế tắc.